都内在住・兼業大家の私が「いま買わない」5つの物件条件

前回のコラムでは不動産を買うまでにやることを中心に書いてきましたが、4回目のコラムは私が物件を買うときに考えていることをお話ししたいと思います。

不動産投資を始める時、どんな物件を選ぶのかということはかなり重要です。

例えば…区分マンションは不動産の中では流動性が高く、売買の事例も豊富で購入金額の目安がつきやすく、管理もしやすい反面、管理費や修繕積立費が家賃の2～3割ほどかかることが多く、キャッシュフローは出にくいといえます。

一方、中古アパートは家賃の下落リスクが低く、複数戸あるため一気に空室になるリスクが低減され、安定した賃貸経営ができる可能性が高いものの、空室が増えるリスクや内外装の修繕費用がかかる場合があり、その見極めをする必要があります。

不動産投資においてリスクと収益性の関係を私の独断と偏見で図にしたものがこちらです。右に行けば行くほど収益性が上がり、上に行けば行くほどリスクが上がります。



もちろん、物件の選び方次第では「 左上 」の地獄のような物件（ リスクが高く、収益性は低い ）や「 右下 」の天国のような物件（ リスクが低く、収益性は高い ）のオーナーになることもあり得ます。

以...