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● 土地から買って利回り13％の新築の秘密 大公開！！ 5,655 アクセス |
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こんにちは、赤井 誠です。今日は私の物件の中で最も気に入っている新築アパートの秘密を公開しちゃいます。 前々回のお話で、決算期を切り抜けられなそうな建売業者さんから建売用に仕入れていた土地を安く購入したところまで書きました。 本日は、その続きです。 立地は横浜市の某駅徒歩３分の好立地です。品川のオフィスビルならドアｔｏドアでも３０分かかりません。もちろん羽田空港もすぐ。 私にとって新築はこれで３棟目になりますので、今回は特に１０年後にも十分に競争力があるように徹底的に差別化にこだわった物件を作りたいと思っていました。 こだわった点は以下のとおりです。 １．簡単に真似できず、構造的に差別化された物件であること ２．音対策を徹底し、全室角部屋とすること ３．多少水周りをいじめても、居室部分を広くすること これらを実現するためにはやはり建築家の方にお願いするのが一番と考えました。 今回、建築家の設計にこだわった理由は、大阪にセミナーで行った際に建築家の先生の自己所有マンションを見せていただいたのがきっかけです。 そのマンションは１０年前に設計建築されたものでしたが、とても斬新な構造で１０年前のものとはとても思えないものでした。 もちろん設備は経年どおり古くなっていましたが、それでもその周辺の新築物件に比べてもあきらかに差別化されており、常に満室でした。 これを見たときに、今自分が行っているデザインクロスなどでなんとか差別化する物件ではなく、構造そのものが差別化されているようなものを作っていかないと、将来的に勝ち残れないと痛切に感じたのです。 それからというもの地元で建築家の方を必死に探しました。展示会などでいろいろな建築家の方と話をして、実際にオフィスに行って相談をしていましたが、なかなか自分とピタっと来る方がいません。 そんな時に、友人からある方を紹介され、相談に行きました。話をしてみるととても話が合います。 こちらの要望を良く聞き入れてくれて、他にない差別化されたものを作りたいという熱意はとても強い方でした。 そして、そのままその建築家の方にお願いすることにしました。そこから、いろいろな検討が始まります。 まずは、建築家の方に法規や条例などによりどの程度の容積の箱が収まるのかを検討してもらいました。 特に、平面ではなく、立体空間として考えていただきました。 そしてまず最初に決めたことは、その建築可能な空間を３階建てとするか２階建てとするかです。 容積率から３階建ては建てることができますが、３階建ての場合はどうしても消防法の問題でいろいろな制限が出てくること、建築コストが上がってしまうこと、プランがあまり面白いものにはできないことがはっきりしました。 もちろん、家賃的には部屋数の多いほうが多く取れるのは魅力ですが、１０年後にも競争力のある物件という点ではあまり期待できません。 最終的には２階建てで特徴のあるものにしたほうが、建築コストも下がり、家賃総額は下がりますが、最終利回りは高いという結論になりました。 また調査の結果、この土地は隣地がＪＲの広大な敷地のため、斜線の制限が緩くなり高さ制限いっぱいに建てられることがわかりました。 物件の差別化の考え方としては、平面ではなく立体として考えることを最優先にしていましたので、これは吉報です。 競合するマンションなどは高くても天井高は２．５メートルほど。それに対して、今回は４．３メートルの大空間が実現できそうです。 そして規制いっぱいに空間活用をして、とにかく誰も見たことのない空間。住んでいる人がワクワクするためにはどうしたらいいかを建築家の先生と一緒に考えました。 もちろん、構造などは私が検討できることではないので、建築家の方の提案プランをベースにもっとこうしたいあーしたい等と大家としての要望を伝えるという打合せをしていました。 会社の帰りに打合せをすることが多かったので、打合せの開始時間はいつも１８：００頃。いろいろ話をしているとあっという間に２４：００近くになり、いつも終電で帰宅していました。 それでも、私も建築家の方も構想を練っているとワクワク度がどんどん増すので、絶対に入居者には気に入ってもらえると確信していました。 そんな中で出来上がった構想がこちら。  とても斬新だと思いませんか〜？ さらに内部にもいろいろな工夫があります。今回は書ききれませんので、詳細は次回をお楽しみに〜。
2012年1月23日掲載 |
赤井誠さんのご紹介  赤井誠さんのブログ 現役会社員にして7棟60室の大家 196X年 横浜生まれ 北海道大学大学院卒業後、某電機メーカーに就職。 会社員として本業に邁進する傍ら、不動産投資セミナーの講師等でも活躍。 知識ゼロからはじめて7棟60室。年間家賃収入は約4500万円（2011年2月時点） サラリーマンもアパマン経営も全力投球！ 所有物件一覧 2005年 福岡市アパート 1DK×10戸 2008年売却済み 2006年 仙台市アパート 利回り17％ 1K+ロフト×10戸 横浜市マンション 利回り11％ 1K×23戸 2008年 横浜市アパート 利回り11％ 1K＋ロフト×6戸 横浜市アパート 利回り11％ 1K＋ロフト×8戸 2009年 横浜市戸建て 利回り15％ 4SLDK＋サンルーム 2010年 横浜市アパート 利回り13% 1K×8戸 2010年 横浜市アパート 利回り20% 1KX4戸 2011年 横浜市マンション 利回り15% 1K×10戸，1LDKx1戸 2011年 横浜市マンション 利回り15％ 店舗,1LDK さらに詳しいプロフィール ⇒幼少期から現在までほか 赤井さんの本 ゼロからの不動産投資（すばる舎） 
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