加藤ひろゆきの「激安アパート経営」 不動産投資コラム

しかし、今にして思えば、敷地の裏にあった
臭気抜きのパイプから排出される 「 オイニー （ にほい ） 」 と、 漬け物石のような
便槽のフタが印象に残っている。

右側の二戸は、退去時、簡易水洗に交換した。

一瞬、満室になったが、
退去者が出た後の入居予定だった青年。
汲み取り式和風便器を見て、急遽転進シタ。
結局、簡易水洗に交換することにした。
一戸１７万円だ。
サービスで、入居中のトイレも簡易水洗にすることにした。

二戸同時に工事をすれば、
工事代金、何とかなりませんか？
と交渉。少し安くなりそうだ。

さて、読者へのアドバイス。

汲み取り式の物件。
二十一世紀の時代には下降トレンドだ。
衛生的によくないし、幼児がいる家庭は、落ちたら大変だ。
ただし、洋式の簡易水洗に交換してある物件は、体験上、家賃が安ければ何とか貸せる。

実は明日、戸建物件の決済だ。
今回は売却だ。

「 鬼のような指値 」 （ 商標登録申請予定 ）
を入れてくるな、と思ったら 、
「 ボロ物件でも高利回り　激安アパート経営 」
（ ダイヤモンド社 ）の読者だった。

交渉の結果、
百万円台前半で売却が決定した。
リフォーム代で、百万円以上投入しているので、
赤字だ。

さて、本日、一戸建の売却の決済だった。
三年半前、２５０万円で売りに出されていた物件に、４０万円という
「 鬼のような指値 」 （ 商標登録申請予定 ）
を入れた。

思えば、 「 鬼のような指値 」 という単語が、
不動産投資家たちに浸透したのも、この頃だった。

その後、読者の間で
「 鬼指し 」
という省略語も使われ出した。

結局、やや押し戻され、
５５万円で購入できて、大喜びだった。

しかし、喜びも束の間、
その年の北海道は大雪で、
屋根に積もった雪が、隣家を押しつぶし、
購入物件と併せて１００万円以上のリフォーム代を投入。
五万円で貸していたが、
途中で値切られて四万円／月。
それでも、
二年半くらい貸していた。

確か、家賃収入が、合計１２０万円くらい。

2009年4月から
288万円で売りに出した。

六月上旬、
「 ８０万円 」
という鬼のような指値が入った。
やけに戦法が、誰かに似ているな？
と思ったら、
「 ボロ物件でも高利回り　激安アパート経営 」
の読者だった。

５月に２０万円投入して、駐車場の造成と塀の塗装を実施しているので、１５０万円はほしかった。
しかし、
買主様と事前に会う機会があり、
話してみるといい人だった。

リフォームがしたくてたまらない。
という。

しばらく考え、１２０万円を提示し、合意シタ。

決済後、
一緒に物件に行く。
美しく塗られた塀と、造成された駐車場を見て、
買主様は感激していた。

「 今後は、任せてクダサイ 」
と、力強くいう。

美しい決済だった。

さて、現地で解散して、クルマに積んでいた
Ｋａｗａｓａｋｉの刈り払い機で、
三棟の草刈りを実施。

最後のアパートで、大工のオオヤマさんと待ち合わせ。

先日退去した部屋の点検。
汲み取り式の和風便所の交換も実施する。

室内は、けっこう汚れている。
壁紙を全部、交換しなければいけない。

トイレ交換１７万円。
壁紙交換７万円。
和室六畳をフローリング化　７万円。
美装　２万円。
最低、３３万円コースだ。

一年分の家賃を投入しなければいけない。

さらに、
サービスで、入居が長い部屋の便器も交換。

合計、５０万円コースだ。

このように、
大家は、さほど儲かる仕事ではない。

特に、汲み取り式の物件は、
マニア以外は、
購入しないほうがいいと思う。

この物件、
購入時は満室で、大喜びだった。

しかし、
図面からは、
汲み取り式便所の
「 オイニー （ におひ ） 」
までは確認できなかった。

アパートには退去が付きものだ。

満室の時はいいが、
退去後のリフォームにお金がかかる。

特に、水道、下水道のチェックは必要だ。

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１