|
汲み取り式、四気筒の物件だ。
購入時、満室だったので、
さほど気にしていなかった。
しかし、今にして思えば、敷地の裏にあった
臭気抜きのパイプから排出される 「 オイニー ( にほい ) 」 と、
漬け物石のような
便槽のフタが印象に残っている。
右側の二戸は、退去時、簡易水洗に交換した。
一瞬、満室になったが、
退去者が出た後の入居予定だった青年。
汲み取り式和風便器を見て、急遽転進シタ。
結局、簡易水洗に交換することにした。
一戸17万円だ。
サービスで、入居中のトイレも簡易水洗にすることにした。
二戸同時に工事をすれば、
工事代金、何とかなりませんか?
と交渉。少し安くなりそうだ。
さて、読者へのアドバイス。
汲み取り式の物件。
二十一世紀の時代には下降トレンドだ。
衛生的によくないし、幼児がいる家庭は、落ちたら大変だ。
ただし、洋式の簡易水洗に交換してある物件は、体験上、家賃が安ければ何とか貸せる。
実は明日、戸建物件の決済だ。
今回は売却だ。
「 鬼のような指値 」 ( 商標登録申請予定 )
を入れてくるな、と思ったら 、
「 ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営 」
( ダイヤモンド社 )の読者だった。
交渉の結果、
百万円台前半で売却が決定した。
リフォーム代で、百万円以上投入しているので、
赤字だ。
吐きそうにナル。
しかしこの物件。
約二年半貸していたので、
家賃収入があった。
ありがたいことだ。
さて、本日、一戸建の売却の決済だった。
三年半前、250万円で売りに出されていた物件に、40万円という
「 鬼のような指値 」 ( 商標登録申請予定 )
を入れた。
思えば、 「 鬼のような指値 」 という単語が、
不動産投資家たちに浸透したのも、この頃だった。
その後、読者の間で
「 鬼指し 」
という省略語も使われ出した。
結局、やや押し戻され、
55万円で購入できて、大喜びだった。
しかし、喜びも束の間、
その年の北海道は大雪で、
屋根に積もった雪が、隣家を押しつぶし、
購入物件と併せて100万円以上のリフォーム代を投入。
五万円で貸していたが、
途中で値切られて四万円/月。
それでも、
二年半くらい貸していた。
確か、家賃収入が、合計120万円くらい。
2009年4月から
288万円で売りに出した。
六月上旬、
「 80万円 」
という鬼のような指値が入った。
やけに戦法が、誰かに似ているな?
と思ったら、
「 ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営 」
の読者だった。
5月に20万円投入して、駐車場の造成と塀の塗装を実施しているので、150万円はほしかった。
しかし、
買主様と事前に会う機会があり、
話してみるといい人だった。
リフォームがしたくてたまらない。
という。
しばらく考え、120万円を提示し、合意シタ。
決済後、
一緒に物件に行く。
美しく塗られた塀と、造成された駐車場を見て、
買主様は感激していた。
「 今後は、任せてクダサイ 」
と、力強くいう。
美しい決済だった。
さて、現地で解散して、クルマに積んでいた
Kawasakiの刈り払い機で、
三棟の草刈りを実施。
最後のアパートで、大工のオオヤマさんと待ち合わせ。
先日退去した部屋の点検。
汲み取り式の和風便所の交換も実施する。
室内は、けっこう汚れている。
壁紙を全部、交換しなければいけない。
トイレ交換17万円。
壁紙交換7万円。
和室六畳をフローリング化 7万円。
美装 2万円。
最低、33万円コースだ。
一年分の家賃を投入しなければいけない。
さらに、
サービスで、入居が長い部屋の便器も交換。
合計、50万円コースだ。
このように、
大家は、さほど儲かる仕事ではない。
特に、汲み取り式の物件は、
マニア以外は、
購入しないほうがいいと思う。
この物件、
購入時は満室で、大喜びだった。
しかし、
図面からは、
汲み取り式便所の
「 オイニー ( におひ ) 」
までは確認できなかった。
アパートには退去が付きものだ。
満室の時はいいが、
退去後のリフォームにお金がかかる。
特に、水道、下水道のチェックは必要だ。
CASHFLOW101







