|
● 55万円の戸建の取得とリフォーム、入居者決定。利回り159.27％への道 7,697 アクセス |
|
本日より随筆の連載を担当する、 ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１こと、加藤ひろゆきです。 いつもは楽天で随筆を、約三年間、ほぼ毎日執筆していて、 現在、77万アクセスある。( 楽天ブログ ： http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/) こんなステキな仕事をいただき、健美家さんに感謝している。 さて、本日は、55万円の戸建の取得、リフォーム、客付けまでを書く。 2008年4月末、ワタクシの随筆の読者であり、不動産業者である 「 CARBOY氏 」 から連絡アリ。 「 札幌市手稲区で、100万円位の戸建がアル。土地 52坪、築 31年、5LDKだ 」 今年はすでに、商業ビルと戸建を購入していたので、もう購入は無理だと思っていたが、不動産が好きなので、翌日、メルセデスに乗って高速道路を 30Kmほど走り、物件調査に出かけた。 現場に着いた瞬間、ビックリした。 庭の木は伸び放題、荷物も残ったまま。 一年半位、「 放置プレイ 」 を実施されていたようだ。 この日は鍵がなく、内部に突入できなかったが、庭を改造すれば、駐車場三台分のスペースは確保できると判断シタ。物件の付加価値が上がる。 通称・3Pだ。 駐車場に白い砕石を敷き、京都の龍安寺の石庭のように改造すればカッコいいと思った。 「 大日本庭園風味ナ駐車場 」 だ。 数日後、担当者のCARBOY氏が、270km離れた函館からやってきた。 現場で待ち合わせ。知り合いの、不動産会社経営の美人社長と美人社員も合流し、四人で内部に突入。 電源を抜いて、異臭を発する冷蔵庫や、中にゴハンが入っていそうな電気釜もテーブルに放置。 生活感が残る家だ。 売主様は 85歳の高齢で、函館の息子の家に行ったが、そこに一緒に住むことになったようだ。 全ての部屋に、荷物が残っている。残置物撤収の費用も、20万円から 30万円かかると判断シタ。 庭の改造も 30万円。内部のリフォームにも 30万円くらいかかると判断。 この時点での推定賃料は 5万円から 6万円。 そうなると、運営は困難だ。何よりも、リフォームが面倒くさい。 何よりも、貯金が減るのが悔しい。 この時点では、全く欲しいとは思わなかった。 しかし、CARBOY氏が 「 60万円くらいになりそうだ 」 という。 少し考えさせてくださいといい、とりあえず、四人＋CARBOY氏のお嬢様とで、食事にいく。 翌日、50万円で買付を入れ、翌々日、やや押し戻されて、55万円で購入が決定シタ。 13棟目の物件だ。 売主様の許可を得て、決済前に入居者募集とリフォームを実施。 まず、家賃の設定。 近隣の戸建の相場は 6万円から 9万円だ。 やや高いと思ったが、￥85,000−で募集を開始。 理由は、後で家賃を下げることはできるが、上げることはできないからだ。 広告費は、一律 0.5か月分とした。 そして、リフォーム。 残置物撤収と美装で、￥105,000−。 知り合いの業者に、特別に安くしてもらった。 ニス塗りのオプションが￥10,000−。 ケルヒャー外壁洗浄で￥10,000−。 庭の工事は、一番見積もりが高い業者が 30万円だったが、18万円の業者に決定。 砕石の追加があったので、19万円。 満開の桜の木を切るのは忍びなかったが、使い勝手を考えると、仕方なかった。 内装は、台所、トイレのCFと壁紙の張替。 玄関のクッション・フロアーも張り替えた。 これで、約 7万円。 和室ふたつは、繊維壁だった。 別の業者に、パテ埋め、壁紙張替を二部屋で￥32,000−で工事してもらった。 これも格安だ。 【 55万円の戸建 】 [ Before ][ After ]    5/15/2008に、売主様に売買代金を振り込む。 その数日後、登記完了。 ありがたい。 この物件、その二週間後に、入居申し込みが入った。 ￥85,000−で募集していたが、￥73,000−の 「 鬼のような指値 」 （ 商標登録申請予定 ） が入った。 続きは次回・・・・・・。
2008年7月10日掲載 |
加藤ひろゆきさんのご紹介  加藤さんのブログ 激安不動産投資家 1965年生まれ。北海道出身。北海道在住の随筆家兼激安不動産投資家。 大学卒業後、某大手外資系企業に勤務。その後、渡米しハリウッドで俳優を目指す。 マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ、ホンダやコカ・コーラのCM、映画などにも出演。出演本数、約50本。 約6年間、アメリカ合衆国の芸能界に挫折して1997年に帰国。 その時の所持金は、たった200ドル。 帰国後、3年間のフリーター生活。その後出版社のサラリーマンとして生活をはじめたが、 2006年1月に支店が閉鎖。 これを期に、専業大家にナル。 株式会社 帝国インベスター CD版「激安アパート経営」  【 加藤さんの著書 】 |
[ ● 加藤ひろゆきさんのコラム一覧 / 全82 話 ]
[ 次のコラム ]
