加藤ひろゆきの「激安アパート経営」 不動産投資コラム

2008年4月末、ワタクシの随筆の読者であり、不動産業者である 「 CARBOY氏 」 から連絡アリ。

「 札幌市手稲区で、100万円位の戸建がアル。土地 52坪、築 31年、5LDKだ 」

今年はすでに、商業ビルと戸建を購入していたので、もう購入は無理だと思っていたが、不動産が好きなので、翌日、メルセデスに乗って高速道路を 30Kmほど走り、物件調査に出かけた。

現場に着いた瞬間、ビックリした。

庭の木は伸び放題、荷物も残ったまま。

一年半位、「 放置プレイ 」 を実施されていたようだ。

この日は鍵がなく、内部に突入できなかったが、庭を改造すれば、駐車場三台分のスペースは確保できると判断シタ。物件の付加価値が上がる。

通称・3Pだ。

駐車場に白い砕石を敷き、京都の龍安寺の石庭のように改造すればカッコいいと思った。

「 大日本庭園風味ナ駐車場 」 だ。

数日後、担当者のCARBOY氏が、270km離れた函館からやってきた。

現場で待ち合わせ。知り合いの、不動産会社経営の美人社長と美人社員も合流し、四人で内部に突入。

電源を抜いて、異臭を発する冷蔵庫や、中にゴハンが入っていそうな電気釜もテーブルに放置。

生活感が残る家だ。

売主様は 85歳の高齢で、函館の息子の家に行ったが、そこに一緒に住むことになったようだ。

全ての部屋に、荷物が残っている。残置物撤収の費用も、20万円から 30万円かかると判断シタ。

庭の改造も 30万円。内部のリフォームにも 30万円くらいかかると判断。

この時点での推定賃料は 5万円から 6万円。
そうなると、運営は困難だ。何よりも、リフォームが面倒くさい。

何よりも、貯金が減るのが悔しい。
この時点では、全く欲しいとは思わなかった。

しかし、CARBOY氏が
「 60万円くらいになりそうだ 」
という。
少し考えさせてくださいといい、とりあえず、四人＋CARBOY氏のお嬢様とで、食事にいく。

翌日、50万円で買付を入れ、翌々日、やや押し戻されて、55万円で購入が決定シタ。

13棟目の物件だ。

売主様の許可を得て、決済前に入居者募集とリフォームを実施。

まず、家賃の設定。

近隣の戸建の相場は 6万円から 9万円だ。

やや高いと思ったが、￥85,000−で募集を開始。

理由は、後で家賃を下げることはできるが、上げることはできないからだ。

広告費は、一律 0.5か月分とした。


そして、リフォーム。
残置物撤収と美装で、￥105,000−。

知り合いの業者に、特別に安くしてもらった。

ニス塗りのオプションが￥10,000−。

ケルヒャー外壁洗浄で￥10,000−。


庭の工事は、一番見積もりが高い業者が　30万円だったが、18万円の業者に決定。
砕石の追加があったので、19万円。
満開の桜の木を切るのは忍びなかったが、使い勝手を考えると、仕方なかった。

内装は、台所、トイレのCFと壁紙の張替。
玄関のクッション・フロアーも張り替えた。
これで、約 7万円。

和室ふたつは、繊維壁だった。
別の業者に、パテ埋め、壁紙張替を二部屋で￥32,000−で工事してもらった。
これも格安だ。

 

5/15/2008に、売主様に売買代金を振り込む。
その数日後、登記完了。

ありがたい。

この物件、その二週間後に、入居申し込みが入った。
￥85,000−で募集していたが、￥73,000−の
「 鬼のような指値 」 （ 商標登録申請予定 ） が入った。

続きは次回・・・・・・。