第40話  		確定申告。退去の理由。賃貸不動産屋への営業。 ( 48 )
確定申告のシーズンだ。
昨年度、個人の税金は２２０万円だった。
吐きそうにナル。

今年度は、今のところ、概算で
１０８万円だ。

法人に入った収入もあり、
昨年度よりはかなり減った。

それでも、１０８万円の年貢は厳しい。
激安一戸建が購入できる金額だ。

今回、年末に中古のスバル・サンバーＳ／Ｃを購入。
車両本体２３万円。車検６万円。北関東からの輸送費５万円。

３０万円以下だと、経費に一括計上できると思っていたが、顧問税理士によると、総額３４万円なので、２年で償却になるという。

税理士によると、
「 総額３０万円以下で、少しでも車検が付いているマシンを買え 」
という。

「 乗り出し価格で、３０万円以下にならないと、一括計上できない 」
とのこと。

わずか４万円の差で、この違いは大きい。
いまさら悔やんでも仕方がないので、国家のために、歯を食いしばって納税だ。

さて、２月・３月は入居のシーズンでもあるが、
退去のシーズンでもある。

最近多い、退去理由は、
  • 学校を卒業スル。
    事前に予想できるが、その後の学生の入居が少なくなった。不況のため、親元から通える範囲で学校を選択する。

  • 勤め先の業務縮小によるリストラ。
    世界同時株安から、１年以上経過したが、最近、実体経済に影響が出てきたようだ。

  • 公団住宅に当選シタ。
    この人は、安い家賃の部屋に入居していたが、リフォームの要求が多かった。出来る限り修繕を実施したが、「公団に当たった」の一言で、悪びれる様子もなく退去。偏見かもしれないが、３５歳以下の人に多い。
しかし、嘆いてばかりいても始まらないので、賃貸不動産業者４社に、営業を実施。

稼働率が４/６戸だった、年老いた母のアパートが、満室になった。

満室になった理由を分析シタ。
  • 家賃を大幅に下げた。１０％ＯＦＦから２０%ＯＦＦ。
    収益が減ったのは痛いが、現金で購入したこと、すでに投資金額を回収したことを考慮した。 これにより、「 瞬間最大利回り 」（ 商標登録申請予定 ）２７．５％から、２５．６％まで低下シタが、許容範囲だ。

  • 営業活動の実施。
    Ｊ社の顔なじみの営業マンと話していたが、この時、その隣に座っていた営業マンが、二日後に入居者を決めた。大きな声で、元気よく営業しよう。

  • この時、４社を営業したが、猛吹雪で、２社を回ったところで、挫折して帰宅しようと思った。しかし、根性で営業。結局、このとき３社目に営業した会社で入居者が決定。

  • リフォームの立会もあり、営業開始時刻が大幅に遅れた。その上、最初に営業したＳ社の、 コード・ネームＨＧＢ４８氏と話が弾み、大幅に時間が押した。しかし、この時期、２０時位まで不動産業者の玄関が開いているので、諦めずに営業しよう。空腹で、倒れそうになりながら、四社回ったら寿司を食べようと思い、頑張った。

わずか２日で、効果が出るとは、この時は思わなかったが、営業してよかったと思う。

最近、競売物件が急激に増えた。
札幌でも、新聞の競売物件欄が、二年前の三倍位になった。
おまけに、売却基準価格も大幅に下がったようだ。

先日、原田ミカオ先生と、ｊｍ４８２２２氏のインタビューを収録シタ。

ｊｍ氏は、２００９年から、競売で何棟も落札している。
そして、１/５のコストでリフォームして、売却している。 今まで、落札できなかった人も、今はチャンスがあるかもしれない。

ＣＤの内容は、
http://plaza.rakuten.co.jp/investor101/ の
２/１９の随筆に書いた。
興味がある人は、見てほしい。

ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１
２/２６/２０１０

不動産投資の収益物件

2010年2月26日掲載

加藤ひろゆきさんのご紹介

加藤ひろゆきさん
加藤さんのブログ

激安不動産投資家

1965年生まれ。北海道出身。北海道在住の随筆家兼激安不動産投資家。

大学卒業後、某大手外資系企業に勤務。その後、渡米しハリウッドで俳優を目指す。
マドンナやジャネット・ジャクソンのミュージック・ビデオ、ホンダやコカ・コーラのCM、映画などにも出演。出演本数、約50本。

約6年間、アメリカ合衆国の芸能界に挫折して1997年に帰国。
その時の所持金は、たった200ドル。

帰国後、3年間のフリーター生活。その後出版社のサラリーマンとして生活をはじめたが、 2006年1月に支店が閉鎖。

これを期に、専業大家にナル。

株式会社 帝国インベスター
CD版「激安アパート経営」
激安アパート経営

【 加藤さんの著書 】