不動産投資・収益物件・投資不動産の健美家。投資用不動産物件を、種類別、条件別等での検索。

おかげさまで、先日出版しました 「 サラリーマン大家の 『 クズ土地 』 アパート経営術 」（ 日本実業出版社 ） が好調です。ありがとうございます。

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今回は、以前の予告どおり、本題に戻りまして、
『 アパート用地の探し方 ・ 見極め方 』 について説明します。
特に、私が初めて新築物件を取得したときの事例を中心にお話します。
４年程前から土地を探していたときのことです。

この時は、王道型アパートの標準的な土地の形状 （ 路地状敷地 ） を重点的に探していたわけではありませんでした。

当時の私の土地探しの第一の条件は、『 世田谷と目黒 』、そして私が 『 購入可能な価格 』 の土地。 この時は、今回の著書のような１棟４室アパートの立地条件である、都心から 30分の地域ではなく、『 世田谷 ・ 目黒 』 一筋で見ていたのです。

基本的に、サラリーマンだった私が買えるような土地の額は4000万以下でなければ、融資を得ることは難しかったので、土地価格の上限は限られていました。

2003年はみずほ銀行の 2兆円の赤字など 『 金融不安 』 の見出しが新聞を賑わしていたときで、とくに不動産投資に対しては銀行から融資を得られることは難しかった時期ですね。現在も、融資を得られることは難しくなってきたので、もう一段は全体的な土地価格が下がるかと思います。

しかし、世田谷 ・ 目黒で土地価格が 『 4500万以下 （ 出来れば4000万以下 ） の土地 』 は、全体の相場が下がったとしても、めったに出てくるものではありません。つまり、この額は相場に関わらず破格の土地なのです。

価格だけでは狭い土地の話をしているようですが、4室のアパートを建てるには、30坪〜40坪 （ 世田谷の場合 ） が必要で、『 坪価格は 150万〜110万 』。良い条件でも 160万以下の土地でなくては、土地を購入して、新築アパートを建てることは難しいですね。

世田谷区で駅徒歩 10分以内では土地価格の 『 相場は300万 / 坪〜250万 / 坪 』 ですので、購入目標は、相場の半値以下です。

では、その破格の土地はどのような場合に出てくるのでしょうか？
このような土地は、相場に関わらず個別の要因で出てくるものかと思います。
何らかのマイナス要因 （ 形状 ・ 障害物 ・ 近隣問題等 ） がある場合、売主が土地の売り方を理解していない場合、仲介業者に問題がある場合、相続トラブル、早急に売らなければならない理由が売主にある場合、市場に流れていない物件などです。

これらは土地の価格が高くなり始めた 2007年前後でも出てきていました。
だから、土地探しをするときは、相場によって買える時期 ・ 買えない時期と、白黒をつける必要はないと思います。

相場によって、買いやすい時期 ・ 買いにくい時期はでてくるでしょう。確かに、相場が下がったときのほうが、破格の土地が出てき易いですからね。
しかし、そんな時は銀行からの融資が厳しくなっている為、現金を持っていない場合は、土地を買いにくい時期になってしまうかもしれません。

では、その破格の土地の探し方についてです。主な3つのポイントは、

1. １．継続的な小まめなチェック
2. ２．一般情報ではない、水面下の上を得る
3. ３．一般的に価値が落ちる土地を活用する方法を見出す

ではないかと思います。

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＜１．継続的な小まめなチェック＞

今では情報を取りやすくなり、逆に言えば昔の紙媒体だけの土地と違い、誰もが同じように情報を得ているわけではありません。

一つは、大手のWEB情報ではない、少しレアな土地情報サイトや情報誌を見続けても良いですね。本人が探せる時間が限られていますから。

また、情報が多すぎて、多くの人に見られずに眠ってしまう土地情報があるのです。
ネット ・ 情報誌 ・ チラシなど、完全に土地情報を見尽くしている人は、特に少ないのではないでしょうか？

その理由は不動産を一人が何回も買えるものではないこと、つまり、土地探しが上手な人は良い土地を見つけますが、一度買ってしまうと 『 休みの時間 』 があります。物件価格が高額ですから、次に土地探しに参加するまでのその休みの時間は1年やそれ以上でしょう。

また、不動産情報はある日突然、情報網に現れて、良い情報ほどあっという間になくなってしまいます。ですから、自分の評価基準で 『 継続して 』 見続ける、探し続けることが大切です。レインズに出てこない土地情報もありますから、不動産業者でさえも知らない情報もあります。

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＜２．一般情報ではない、水面下の情報を得る＞

まったく情報網に載らない、売り土地もあります。
不動産業者の力を借ります。特に、地場の不動産業者が地主さんと知り合いであり、口頭で土地を売りたいとの意思を示しているときなどです。
不動産業者と、親しくなっておくことが大事ですね。

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＜３．一般的に価値が落ちる土地を活用する方法を見出す＞

誰もが知っている情報でも、特に価格が低い土地情報には理由があります。
でも、その問題点を解決できない、そんな時は解決策を十分に検討してみることも大事です。そこには、誰もが気がつかないメリットが眠っています。もともと土地価格が低いのですし、その理由を材料として、さらに価格交渉をすることも出来ますね。
でも、一般の土地と同じく、アパートが出来てしまえば最初の苦労が大きなメリットになります。

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私が世田谷の土地を見つけた時は、上記の「１．」 と 「３．」 によって得ることが出来ました。

毎日のWEBチェック （ ちょっとレアな業者サイト 3つ程 ） を1日15分、半年間見続けました。始めは、相場を知るのに役立ちます。それから、多くの不良物件にあたりますが、それにめげずに続けます。しばらくすると、同じような物件しか見つからず、マンネリ化しますが、この時は探索に時間がかからないので、まだまだ諦めずに続けました。

そしたら、突然 「 良いな 」 と思える土地情報が見つかりましたよ。

それでも、良い土地は価格が低い理由がありますから、その解決策を見つけないと実行には移せません。 そんなときに頼りになったのが、アパート専門家集団 （ 私の場合は王道チーム ） でした。 個人では出来ないことでも、専門化の人は全く別の考え方、アイデアや新製品を持っているのですね。

上記の流れも、皆さんのヒントになると良いですね。