大長 伸吉の満室アパート経営道 不動産投資コラム

第3クールまでの36話の体験談に付き合ってもらいありがとうございました。

今回からは、いよいよ第4クールに入ります。

前回の最後で、最近の新築2棟のアパート事例について書く予定をお話しましたが、
これについては少し延期をします。

新築アパートは実行プランを計画する上でとても優良で、大切な選択肢ですが、 『 アパート経営 』 においては、中古物件であろうと、新築物件であろうと、 とにかく 『 満室にすること 』 が最重要課題です。

この第4クールでは、元サラリーマンが、サラリーマン時代に出来た、 満室にするためのノウハウを検討して行きます。

サブタイトルは、 「 誰でも明日から出来る満室工夫事例 」 とします。

満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、 比較的に容易で大家がずっと継続できる事例を参考にすることが大事だと思います。

ですから、今回は （ 今までもそうでしたが ） 大家の 『 行動 』 は難しいものではなく、 かつ継続でき、意味があり、効果がある事例を集めて、全12話の構成とします。

第4クールを読んでもらいたい人のイメージは、

• 既に物件を所有している大家さんでかつ勉強熱心な方
  ⇒空室に困っている人に対して、新しい気付きを感じてもらえればと思います。
  ⇒この方たちは、これらの事例からさらに改良型の秘策を作ってもらい、
  　私もその秘策のおすそ分けをしてもらえれば幸いです。
  
　　　
• 既に長年大家さんを行っている地主さん
  ⇒この方たちのコンサルはやりがいがあります。
  　それは、サラリーマンから大家さんになった方よりも、情報量が少なく、
  　サラリーマン大家さんでは当たり前のことが、この方たちが
  　今まで感じていなかった発想であることが比較的に多いからです。
  ⇒地主さん大家さんは金銭的に充実している方が多いのですが、
  　さらに変化を求めている人に是非読んで参考にしてもらえればと思います。
  

　そして、

• これから物件を取得しようとしているサラリーマンさんと近未来の大家さん
  ⇒物件を取得すること自体がとても大変で苦労しますが、
  　立地が確定し、部屋が確定した後、空室が発生するプランであるとわかった
  　ときには満室の為に苦労します。
  　その苦労の一部をお話しますので、大家業がどのようなものであるかを
  　あらかじめ知ってもらうために、参考になる事例を紹介します。

第4クールのゴールとしては、 「 大家さんが辛い思いをせず、気持ちよく運営することが入居者に伝わり、 快適なアパートが増えると良いですね。 」 と言える内容を目指します。

ということで、アパート （ マンション ) 大家業の問題事例を提示して、 それをどう克服するのか、一般的にどうしているのかを話せればと思います。

今回は、下記の記号を用いて、 『 段取り 』 をします。

　●：　問題事例　 （ 原因は？ ） を問い、
　◇：　工夫事例　 （ 意図は？ ） を提示して、
　◎：　効果事例　 （ 最善の場合は？ ） を夢？見てみます。いえ、実現しましょう。

既に物件を持っている場面を想定しての話なので、
『 空室連絡 』 〜 『 客付け 』 〜 『 入居 』 〜 『 クレーム 』 までの場面で起こることに焦点を当てました。
賃貸経営を行う上では、どこにでもある普通の出来事です。

『 当たり前のことを当たり前にできているだろうか 』 を考え、

それに対し、 『 一工夫をしている事例を挙げます 』

ですから、サブタイトルを 「 明日から出来る工夫事例 」 としました。

でもこれ、当たり前のことを当たり前に続けることも大変です。
賃貸経営において、続けるとの意味、その期間は大抵20年を意味します。
意味が分からずに、20年も続けることはさらに難しいですね。

工夫をする上でも、関連業者さんの意図をがっちりとつかんでおければ、 さらに、効果が上がるかもしれません。
たとえば、1日24時間ですけれど、数人が同じ問題に対処してくれれば、 1日が48時間、60時間にも効果的になります。

また、業者さんの苦労も、大家さんが分かっていると尚良い関係が築けることと思います。

全てのケースで、全てが出来る・可能とは、限りませんが、 『 策を打てば 』 何らかの効果が出ます。 リスク・マイナスが少なく、出来るだけ多く、満室になる可能性のある策を打てることが大事かと思います。

第4クールの構成は、以下のように予定しています。

　　1話．　はじめに
　　2話．　空室連絡を受けたとき、サラリーマンが工夫したこと。
　　3話．　不動産仲介業者を選ぶとき、サラリーマンが工夫したこと。
　　4話．　募集の依頼をするとき、サラリーマンが工夫したこと。
　　5話．　内見の連絡にて、．．．
　　6話．　入居者の申込み＝入居者の確定において、．．．
　　7話．　賃貸借契約において、．．．
　　8話．　家賃が振込まれたときに、．．．
　　9話．　物件の掃除において、．．．
　 10話．　クレームを受けたとき1 （ 対応編 ） 、．．．
　 11話．　クレームを受けたとき2 （ 改善編 ） 、．．．
　 12話．　まとめ （ 10個の事例を振り返ってみて、信頼を得るノウハウとは ）

実は、この内容は全国賃貸フェア2009 （ 東京ビックサイト ） でも、講演をさせていただきます。 しかし、講演時間は限られている （ 50分 ） なので、今回のコラムでしっかりと説明します。

今現在、物件を取得しているサラリーマンさんはまだまだ少数派です。
（ 圧倒的に少ないです ）

その人たちがより良い工夫を生み出し、満室経営をしながら街をきれいにし、
活性化させましょう。

それでは、次回から 『 ●問題 ⇒ ◇工夫 ⇒ ◎効果 』 を検討して行きます。

よろしくお願いします。