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「中古アパート引渡し」 〜手続きと利回り〜 |
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満室アパート経営道 09 |
アパート大家 大長 伸吉 |
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今回は 「 ふたを開けてみれば、大変なことになっていた中古物件管理 」 についてと書きましたが、もう1つ、2つの話題がありましたので、ここに割り込みます。
1つ目は中古アパートの 『 引渡し 』 について、2つ目は 『 利回り 』 についてです。
1．中古アパートの引渡し
土地建物の所有権は、契約上すぐに引き渡されました。
つまり、売買契約後の最終決算日に私が売り主の口座に最終の金額を『 支払い 』、
⇒ 『 領収書 』 を受取り、続いて、
⇒ 司法書士さんに 『 名義の書き換え 』、『 抵当権の設定 』の依頼（ 委任状 ）を出します。しばらくして （ 10日程 ）、
⇒ 土地・建物の『 権利証 』と『 登記簿謄本 』（ 全部事項証明書 ）が届きました。
最終決済日には、サイン入りの領収書をもらっているので、「 よし、これで晴れてアパートのオーナーになったのだな。ようやくここまで来たな。 」 との実感・満足感がありました。
それと 「 ここまで、無事にこれてよかったな。 」 とホッとした面と同時に、最後の大詰めとしては、「 登記上の所有者 （ 登記に名前が記載 ） になるまでは気が抜けないな。 」 と気を引き締めて、『 権利証 』 と 『 登記簿謄本 』 を待った為、その数日間が長く感じられました。
もっと忘れられない気持ちとして、
“ 物件を取得する前まで ” は「 これを必ず取得しよう 」との気持ちでいっぱいでしたが、“ 無事に取得できた後 ” は 「 とても大きな債務を抱えてしまった、無事に家賃が回収できるだろうか？返済が出来るだろうか？ 」 との心配がとても重くのしかかってきました。
この 『 重さ・不安 』 は想像していた以上でした。
まずは10年そしてそれ以上の維持を予定していたわけですが、その10年間に何が起こるかは断言できないのですからね。
「 土地と建物を持って移動することが出来ない 」 とは当たり前のことですが、言葉では言い表せない程の意味がありますよ。
それに 「 いや返済が出来ただけではダメ、耐久年数は残り10年でしたので10年後には建て直しも出来るように資金を貯めなければいけません 」、「 さらにはこの様にリスクを負うので、面白み・収入的なメリットも欲しい 」 との願望もありました。
今でもリスクはありますが気持ちは落ち着いてきました。「 入居者に満足してもらおう 」 との意識を持つことが出来ているのですが、当時は 『 入居者の気持ち・満足度 』 は考えていなかったと言えます。
それよりも、自分を守ることを考えるだけで精一杯でしたね。
この不安の解消法は 『 満室を維持すること 』 でしょうね。しばらく家賃の入金が継続されると、自然と落ち着くものなのですね （ 私場合 ）。
『 その他の手続き 』 としては、
＊固定資産税の支払い（ 日割り計算 ）
それから、新築になく、中古ならではの手続きとしては、
＊設計図・建築確認済証・検査済証の受け取り
＊家賃の受け取り（ 日割り計算 ）
＊敷金の受け取り（ 礼金もと主張したのだけれど当然？NGでした。 ）
＊建物の管理契約の名義変更
（mmさんとの契約は問題有りですね。次回書きます。）
2．中古アパートの利回り
広告には “ 10％の利回り物件 ” と表記されていました。
（ プラス要因 ）
2項道路に面していたのでセットバックがあったのですが、道路に面している部分に大きなゴミ置き場があり 「 ここを綺麗に整理し、ゴミ置き場を別の場所に移せば 『 新たな駐車スペース 』 を確保でき、利回りを上げることが出来る 」 と考えたことも、購入の動機でした。
（ マイナス要因 ）
想定利回りでは 『 満室時の年家賃 』 を 『 土地・建物価格 』 で割った率を表示していますが、実際に物件を所有してみるとそのほかにも経費がかかるものですね。
土地や建物価額以外に経費がかかりますね。
- 売買手数料
- 登記費用 （ 登録免許税・司法書士手数料 ）
- 融資銀行手数料
- 印紙代
- 不動産取得税など
継続的には、
- 固定資産税
- 共用部電気代
- 共用部水道代
- CATV代
- 管理会社への手数料など
結果的には、この中古アパートの場合は “ 8％程度 ” になってしまいましたね。
“ マイナス2％ ” はショックです。毎月の手残りとしては大きな減額となりますね。
しかも中古は稼動期間が短いのです。
このあたりで、 『 この中古アパートの本性・本質 』 が少しずつ見えてきたようですね。
とても困ったのは、この後に起きることです。 （ 即退去？ ）
次回こそは、中古アパートの管理の苦労話をさせていただきます。
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2003年に
投資マンション1室を購入し、不自由さを実感
2004年に
中古アパートを購入し、
空室と修繕の苦労を実感
2006年に
初めて王道型アパートを
世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感
2007年に
北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家
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