不動産投資コラム　不動産投資の情報サイト　【健美家】

今回は、『 満室を維持するための管理 』 についてです。

【 1 】世田谷アパート、【 2 】地方アパート、【 3 】都下新築アパート、【 4 】中古アパートの場合と4通りを比較してみます。



【 １ 】世田谷アパートは少管理のみ
大抵1ヶ月に1度、現地を確認しているのですが、この事例は2ヶ月ぶりに世田谷のアパートを見に行きたとき ( 2007.8 ) のことです。

アパートに着く前に向かいの人が道路に打ち水をしていました。私の路地部にも打ち水をしてくれていました。心にゆとりのある人のようです。
この方は、公道のごみ拾いもしてくれています。気持ちよく 「 お疲れ様です 」 と挨拶をさせていただきました。（ 近隣とは、末永く・上手にお付き合いしたいものですね。 ）
で、アパートの様子はというと、ごみ・汚れとも大した問題はありませんでした。それでも段差部分には枯葉がたまっています。

夏に咲いた花と桜の枯葉のようです。これらもきっちり手で拾います。（ コンクリには砂誇りがついているのですがこれはブラシで落とすときれいになります。 ）
しかし、そんなに広い敷地ではないので、1ヶ月ぶりの掃除では、このようにコンビニの小袋1つ分しか、無かったですね。
これでも、小さなごみ・枯葉が 「 ある場合 」 と 「 ない場合 」 では、見た目も違い、毎日使用している人の気持ちも違うでしょうね。

結局、世田谷アパートでは、現地で軽く掃き掃除をするレベルで終わりです。 敷地は前面のコンクリートと背面の砂利引きであり、植木が無いことで楽な管理ですんでいます。
もう一つの利点は、ここは家賃が高いため入居者さんの属性がとても良く、品があるのですね。自分たちで掃除をしてくれていることにも助けられています。
＜ この点はすごく大事なことです ＞



【 2 】地方アパートの管理方法
3ヶ月に一度、管理レポートが届きます。私の地方アパートで掃除を委託している業者からの茶封筒で中身は清掃実施後の『 点検報告書 』、A4のカラーシート 1枚です。
清掃業者の管理費は 2,000円/月、内容は月 2回の定期掃除と点検。
『 建物点検内容 』 は、

1. 放置物の有無
2. 建物等の破損
3. ゴミステーションの分別状況
4. その他

『 定期清掃内容 』 は、

1. 敷地内のゴミ回収・掃き掃除
2. ゴミステーションのゴミ回収・掃き掃除
3. 廊下・階段の掃き掃除
4. 手すりの拭き掃除
5. 天井の煤払い・蜘蛛の巣除去
6. 照明器具の吹き掃除
7. 除草剤散布・枯れ草回収

そして 「 作業前 」、「 作業後 」の写真有りです。

実は、当アパートの 『 定期清掃内容 』 では「 3．」「 4．」「 7．」はありません。（ 王道型アパートは管理のしやすい設計のアパートですから ）「 5．」「 6．」についても今のところ問題なしです。

問題は、「 2．」ゴミステーションは住んでいる人の気持ち・性格が一番表れる場所ですから時々汚いことがあります。『 最も注意が必要です｡ 』（ 常に変化がありますね。 ）

地方アパートは距離が遠いので当地に行くには 1日空けなければ行けません。 このように安価でサポートをしてくれる業者さんはとてもありがたいです。 [ ありがとうございます ]（ 先日の支払い時にも、即、お礼電話を入れました。 ） また、先日訪問したときは報告書の写真どおりで納得。信頼感があります。



【 3 】都下新築アパート
こちらは世田谷アパートと同様です。今年できたばかりですので、手間はかかっていません。ただ、木の葉は舞ってくるので竣工 4ヶ月間で 2回、通路部分の木の葉の掃除をしました。



【 4 】中古アパート

  【 4-1 】ごみ掃除
このアパートは家賃5万ほどです。とにかく満室にするため、入居者は学生、派遣社員と問いません。その結果でしょうか？ごみ置き場がすぐ汚くなります。
退去時に自転車置き場に粗大ごみ放置。
洗濯機を放置され、放置者は確定できず。外見はきれいだったので、自分でハードオフにもっていきましたが、タンクの内側が汚れていてNG。
次は、市のリサイクルセンターに持って行きました。幸い、無料で引き取ってくれて助かりましたね。（ もちろん内側を見る時間を作りませんでしたけれど。 ）
次は、ごみの分別問題です。「 学生、しっかりしてください。 」、「 分別ルールはしっかり守ろうよ。（ 怒 ）」 可燃物と不燃物が混ざっているとごみ袋を回収してもらえないのですね。
ここは大家の出番です。（ ここ 5%で管理を委託しているのですが、ごみ除去はやってくれないのですね。（ 悲 ））
誰がやったのかがわからなかったことがつらいですね。しかし、毎月 5万円も支払ってもらえていることに、感謝をしますので、気持ちを落ち着かせ、ゴミ袋を開き、一つ一つ分別しましたね。
でも、大家としては善意の気持ちを受け取りたいのですが、不都合な結果になりつらいですね。良い入居者さんに入ってもらう準備が最善の管理をする 『 一番の策 』 ですね。

  【 4-2 】アパートのアシナガバチ退治 ( 07/08/10 )
このアパートは植木が多く、日々の管理が大変、草と葉っぱ掃除、蜘蛛の巣など害虫除去も頻繁にやっていますね。植木はきれいですが、管理が大変と実感しています。

＝＝＝＝＝＝＝＝< 以下は、害虫除去事例の一つです。>＝＝＝＝＝＝＝＝
アシナガバチの退治を夏の夜10時にやりました。
＊　服装は長袖・長ズボン・帽子、首にはタオル。殺虫剤はアース製薬の 『 マグナムジェット 』＃スズメバチ以外のハチ・アブ用、強力 10m噴射 ( 45秒のみ )、バズーカ砲方式のガンタイプ、薬局にて 1100円、蜂の巣には 3- 4mからの直接噴射。入居者は大きな窓のすぐ外に蜂の巣があることには気付いていませんでした。それが幸いし、事故が起きなかったのですね。蜂の巣は 3つ （ 大きな巣が 1つ、小さな巣が 2つ ） です。現場ではハチが飛んでいる気配はありません。
まずは小さな巣へ 1.5mぐらいから、次は大きな巣へ噴射。その後、「 何も反応がありません。 」( 死んでしまった? )
次は、ビニール袋を手袋の代わりにして、蜂の巣をもぎ取りました。
今回の蜂の巣退治は 「 あっけなかった 」 ですね。服装は重装備過ぎたように思います。でも、安全第一ですから。
日々のアパートチェックにより、早めの対応ができたのですね。「 蜂の巣が大きくなる前に。」
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この中古アパート管理の利点は、自宅から近いことです。
中古アパートこそ、掃除が大切ですので、何度も行ける場所にあることは良いことだと思います。



【 その他 】
それから追加で、自宅ポストに入っていた総合管理業者の情報を追加します。
総合管理業者のカタログに記載されている特徴は、

• 無料セミナー・個別相談会募への参加者募集
• 24時間・365日フルサポート（ 詳細内容の記載なし ）
• 5年間固定家賃保証
• 管理手数料 8％〜

えっ？　『 8％？ 』
送付物を見てみると “ 綺麗なデザイン入りビニール封筒 ” と “ カラー厚紙カタログ ”｡
コメントは ｢ 家賃滞納･原状回復･空室対策など ｣ オーナーの為とばかりで、「 アパートが入居者とオーナーの戦いの場 」 のように表現されていて、「 業者がオーナーを守ります 」との説明でした。
居住者と大家は繋がりがあるものです。業者営業としても、大家のためではなく、入居者のためにとの説明が欲しかったですね。住んでいる人が満足しなければ空室だらけになりますから。



今回の比較結果です。

【 1 】世田谷アパートと【 3 】都下新築アパートは管理の手間がかからない設計をしてもらったおかげもあり、管理の負担はなし。
【 4 】中古アパートについては今回の事例に加え、いままでにブログ ( サラリーマン大家サポーターズ・アパート満室体験談 ) でも書きましたが、いろいろと 『 大変 』 でしたね。
でもつらい話ばかりではないですよ。
汚い敷地が、私の掃除努力により、きれいになるのですから。
満室にするため、苦しい収入の中家賃を払っている人を考えると、掃除作業は ｢ 苦労とはいえません ｣。

【 その他 】で登場した総合管理業者は一例ですが、出来るだけ自分で対応できることが良いかと思います。
新築もいずれは古くなり、管理の出来・不出来が入居者の満足度・不満足度となり、しいては満室・空室として現れます。

今後も、“ 入居者への感謝の気持ちを大切にしたい ” と思います。