不動産投資コラム　不動産投資の情報サイト　【健美家】

満室アパート経営道も 12章目、今回で第 1クールが終了です。
私が 「 不動産投資を始めたきっかけ 」 から、「 1ルームマンション投資 」、「 中古アパート取得 」 までを振り返ってみます。



01章
不動産投資の動機は 『 3つの危機 』、

1. 年金がなくなる
2. 会社倒産・リストラを体感
3. いつまでも健康か

この問題を「いつか直面する可能性がある」「どうしても避けられない問題」と認識し、区画、真剣に考えました。
いくつもの対策案を検討していたときに、不動産投資に出会ったのです。

この不安が無ければ、わざわざリスクを負ってまで不動産投資をすることは出来なかったでしょうね。
同時に、不動産投資のリスクよりも、『 何も対策をしないで年をとるリスク 』 がより大きいと考えました。
目の前にある事実を避けることはよくないと思います。
これにより、必要なものは何かが見えてくるのだと思います。



02章
不動産投資への希望は 『 3つのメリット 』、

1. 安定した収入を確保
   アパート経営では、満室でありさえすれば、毎月決まった額が家賃を得られます。
2. 事業主・経営者となる
   アパートオーナーは個人事業主であり、私の判断が直接の収支を左右しますので経営を感じます。小さいながらも事業のトップとなります。
   この経験は会社が倒産しても、リストラにあっても自衛防御策になりますね。また経営ノウハウを身に着けているのならば、現在の会社内でも優秀な人材と見られます。
3. 人に部屋を貸すことの充実感を得られる
   住居を提供するのですから社会での存在感を感じます。

難点の確認として主な 『 3つのデメリット 』、

1. 世間での不動産投資に対する認識
2. 初期投資額
3. 長期間の時間

03章
『 不動産投資の第一歩 』 これから物件を取得しよう！！
リストラに直面、年齢的に 30代の今は問題なくとも、将来は難しくなることを体感しました。『 1ルームマンション投資 』 として、自分が住みたいと思える部屋を探しました。
部屋として満足がいくものが見つかり、業者さんの 15時間にも及ぶ説明・営業に頷き、物件を購入しました。
今になって思うと、自分を過小評価していましたね。「 私が出来る不動産投資は 1ルームマンションまで 」 と決めつけていました。勉強不足でした。
（ この 1ルーム経験せずに、次に行けたらもっと良かったでしょうね。）



04章
『 新築 1ルームマンションのデメリット 』、この章でも記載しましたがROIでも 3％ほど。不動産投資を詳しく知ると、1ルームマンション投資は利回りの優等生ではなかったのですね。



05章
1室目を取得して良かった点は、不動産投資について知識不足だと認識できたこと。
最初の経験でひるまず、さらに投資の勉強を重ねたことです。
多くの 『 不動産投資の勉強会 』 に参加し、そこで不動産取得者・物件の大家さんと話しができました。
結論として 「 土地と建物 （ 1棟全部 ） を取得したほうがよい 」 とのアドバイスを受けました。この勉強会に参加したことで、『 物件探し方法 』 も知ることができ、次のステージに進めました。



06章
中古アパート物件の情報元は、自宅のポストにあったチラシ （ 物件情報 ） でした。
今まで調べていた中でのランキング 『 第1位 』 の物件情報でした。
夜遅くに情報を得て、すぐに現場に直行。（ 少し焦り気味でしたね。 ）
夜と翌朝の現物確認で、良いと思えました。



07章
物件確認翌日に、即買い付けを入れました。
不動産購入前に考えた点は 「 1. 建物に問題が無いか？ 」、「 2. 問題があれば手を引こう」、「 3.買い付けはリスクを伴わないので経験をつもう 」 でした。
買い付け段階では、業者さんがたくさんの資料を準備していましたね。詳細は 7章にて。
物件購入の流れとして、「 要望の確認 ⇒ 物件紹介・資金計画の相談 ⇒ 購入物件の確定 ⇒ 融資の打合せ ⇒ 契約条件の打合せ ⇒ 売買契約締結・手付金支払 ⇒ ローン借入・残金支払・登記手続・物件引渡 」 との説明を受けました。



08章
『 物件価格の交渉 』 において注意したことは、

1. 「 他の買い手がいる。急いで決断したほうが良い。 」 には注意です。真剣に悩んでいるときにはとてもきつい言葉ですね。敬遠します。
2. 「 自分のプランを重要視 」、いろいろな誘惑に惑わされないことです。『 売買契約・重要事項説明 』 の前には、必要資料の写しを入手し、読み込んでおけるとよいですね。

09章
『 アパートの引渡し 』、売買契約は特に気を使いましたが、代金決済・引渡しでは問題が無い限り、事は予定通りに進みました。登記が完了してから、ほっとしました。
『 中古アパートの投資利回り 』は、土地や物件ごとに異なり個別の課題。十分な調査と確認が必要ですね。



10章
『 中古アパート管理委託 』 には注意してください。
良い業者さんとそうでない業者の差が大きいことです。
また、「 安全・安心 」 との言葉だけでなく、費用や実作業など具体的な数字と事実を確認してください。



11章
『 満室を維持するための管理 』 の物件比較です。

1. 新築アパートは管理が少ない
   大抵 1ヶ月に 1度、現地を確認程度。世田谷アパートでは、現地で軽く掃き掃除をするレベル。
2. 地方アパートの管理は掃除のみを委託
   地方アパートでは掃除を委託していて業者から 『 点検報告書 』（ 管理レポート ） が届きます。
   地方アパートは距離が遠いので当地に行くには 1日空けなければ行けません。
   このように安価でサポートをしてくれる業者さんはとてもありがたいです。
3. 中古アパート
   ゴミステーションは住んでいる人の気持ち・性格が一番表れる場所ですから時々汚いことがあります。『 最も注意が必要です｡ 』（ 常に変化がありますね。 ）
   ごみ対策は良い入居者さんに入ってもらうことが 『 一番の策 』 です。
   中古アパートこそ、掃除が大切ですので、何度も行ける場所にあることは良いことだと思います。

【 第 1クールのまとめ 】 です。
不動産投資の動機であった 『 3つの危機 』 に対して、「 投資前 」 と 「 中古アパートを所有した後 」 とでどのように変化があったかを比べてみると、

1. 『 年金問題 』 は解決ないけれど、年金の変わりの収入を作り上げる方法は取得できた。
2. 『 会社倒産対策 』 は解決されていないけれど、不動産収入プラス自分で働く気力を失わなければ、世間一般レベルやそれより少しだけよい生活が出来るかなと思える収入を確保。
3. 『 健康・疾病対策 』 については、私が働かないと収入が満たされないので不十分。

物件を比較してみると、
『 1Rマンション 』 では、疾病対策では毎月の収入が少なすぎる ( というかマイナス ) ので×、もし私が死亡した場合は団体信用保険に加入している為、家族の生活にはプラス。

『 中古マンション 』 では、疾病対策では収入的には少しはあるので良いけれど、こまめな管理を自分でやらなければいけないので▲、私の場合は死亡時の団信保険メリットが無い為、NG。中古の場合は、私は寝込むことも、亡くなることもできないですね。

ここまでで、不動産投資をしていない状況よりは改善しているけれど、十分ではないですね。この次は、十分な問題解決とステップアップを目指して、新築アパートの取得に挑みました。

最後に、どの物件で “ 入居者への感謝の気持ちを大切にしたい ” との想いを持ち続けていきます。

これが満室経営への基本ですね。