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不動産投資コラム 満室アパート経営道

体験談

アパートの建て方を学ぶ 〜建てる会〜 （42アクセス ）

満室アパート経営道 14 アパート大家　大長 伸吉

私がアパートを所有すると決められたときの大きな後押しは、多くの経験者とその人たちの経験談や参考になる話でした。 その中で、土地を取得して新築アパートを建てようと決めた転機は 『 建てる会 』 でした。

今回は、『 建てる会 』 についてお話します。



『 建てる会 』 は、不動産投資の王道を主宰している白岩さんが初めて立ち上げた会でした。 土地を取得し ⇒ 王道型アパートを新築し ⇒ 満室までを 『 王道チーム 』 ( 検索 → 王道チーム ) がサポートをするという実践的な会でした。

会員数は 20人。
収益が上がる土地は王道チームが探してくれるというものでした。
それぞれの土地・物件を欲しいと思った人が手を挙げ、抽選を行うという形式でした。
第 1号物件は新築で利回りが 8％、第 2号物件は三軒茶屋駅 7分の利回り 20％超の中古物件で、何れの物件も建てる会の方が取得をしましたが、今ではとても収益がよく満足をされていますね。

おっと、これが本題ではないです。
私も最終的には新築アパートを取得するつもりでしたが、当初の自己資金は世田谷で新築アパートを取得できるレベルではなかったため、この会のもう一つの骨子に注目しました。

『 新築アパートを取得・運営するまでを徹底的に勉強する 』 と言うことです。

当時の私の不動産知識としては、100冊以上の不動産投資本とそれに関わる税務 ・ 建物 ・ 土地情報 ・ 経済史を読んでいて ( いろいろな図書館に行きましたよ )、各種セミナーには 30回以上は参加していました。懇親会にも出来るだけ参加していました。
しかし、サラリーマンで土地を取得して新築アパートを運営するという話は無かったのですね。

もっと珍しかったのは、サラリーマンの人が土地を取得して、建築中のアパートを基礎から竣工までの全てを公開し、見学勉強会を行うと言うものでした。
私は新築アパートとその運営について勉強することに必要性を感じていたわけです。
それは、私の給料では支払いきれない金額のローンを組んで ( ローンを組むことはレバレッジが聞くので必ずしも悪いことではないです )、投資をするにはアパート自体について知らないことが多かった為です。

『 建てる会 』 では、建築現場見学会・職人さんによる説明会・各種専門家による勉強会が行われており、その人たちと親しくなり、当事者から多くのことを聞きだしてみよう。そうすれば投資の決断前に疑問や分からないことが出来るだけ少なくなるのではないか？と考えました。

では、そこで何を得られたかについてです。



（ 1 ） アパート経営の基本を確認できたこと

まず、アパート経営には “ 収支 ” と “ お客様 （ 入居者 ） への気配り ” が大切であること。 特に、多くの人が収支・収支と謳っているのですが、家賃収入を得る前には “ 入居者の満足 ” があってこそ!! 入居者への気配りなしで家賃を得ることに無理があります。
［ もう一度、アパート経営を始める前に考え直して見ても良いのではないでしょうか？］



（ 2 ） 収益を生み出す建物の設計とは何かを知れたこと

設計士さんは設計のプロですが、世の中の居住建物の多くは自宅用であり、賃貸アパートの設計について、頭を悩まして苦労して考えつくしている設計士は少ないのですね。そんな中、アパートについて考えつくした設計士さんに出会え・説明を聞けたことがメリットでした。
［ アパート建築が専門ですといえる設計士さんに出会えていますか？ ］



（ 3 ） 建築現場で実務者に質問が出来たこと

家を建てるのは一生に一度とよく言われます。一般の人は、建築現場に足を踏み入れることはなかなか難しいことです。
建物の基礎が必要なことはわかりますが、基礎の種類 （ ベタ基礎 ・ 布基礎等 ） を知らず、なぜ種類があり、どのような地盤や建物で使い分けるかなど分かりませんでした。
そんな状況で、現場で質問を出来たことはとても貴重な経験でした。
上棟時 ・ 外壁工事後 ・ 内装工事前 ・ 内装工事後 ・ 外構工事中・完成後など、一通りの現場を見学できたこと。その場で、施工業者さん ・ 大工さん ・ 設備さんや設計士さんから話を聞け、質問をすることが出来たのですね。ノートが真っ黒になりましたよ。
一生に一度であればこそ、事前に本物の職人に出会い話を聞いておくことは大事ですね。



（ 4 ） 毎月の勉強会では専門家の生 （ 今 ） の話しが聞けたこと

単なる講師ではなかったのですね。講演をした人は殆どが講演は始めての人でした。本業で忙しい人。例えば、いま融資実行書類を作り上げている人、いま入居者仲介でいそがしく賃貸借契約書を作成している人、いま現場でアパートを建築している人、いま銀行の為替値を決めている人、いまアパートで保険金処理をしている人などなど、生の声 ・ 今の声を聞けたことはとても有益でした。



本で知り、セミナーで経験者の声を聞き、現場で職人 （ 実務者 ） の意見を聞くことができ、不動産・アパート経営への知識を深めることが出来ました。

知識を深められたのは良かったのですが、同時に私には分からないことが多すぎると言うことをよーく知るきっかけにもなりました。しかし、何を誰に聞けば、また確認すればよいのかはわかるようになりましたね。

このようにして、『 私はアパートを新築する 』、リスクを負ってでもやる （ リスクの回避策が見えてきた ） との決意がいよいよ強くなったのですね。




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 大長 伸吉 さん紹介

大長 伸吉さん
大長さんのブログ


2003年に
投資マンション1室を購入し、不自由さを実感

2004年に
中古アパートを購入し、
空室と修繕の苦労を実感

2006年に
初めて王道型アパートを
世田谷区に新築し、ようやく落ち着いた大家を実感

2007年に
北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、現役大家 さん・未来の大家さん （ サラリーマン ） のサポートを心がけています

2008年
東京都下で1棟竣工

世田谷のアパート

北関東のアパート

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