不動産投資コラム　不動産投資の情報サイト　【健美家】

不動産投資に関する本格的な勉強会で、自分の知識と意識を高めようと探し、たどり着いたところが 『 建てる会 』 でした。
（ 現在は、不動産投資の王道のオンリーワン勉強会です。 ）

今回は、建てる会で私が得たものと建てる会の実施事例の紹介です。
ここで得た知識と経験が、今の私の土台になっています。

ワンルームと中古アパートを購入していた私には土地を取得して、新築でアパートを建てるなどの考える術もありませんでした。

土地探しをすれば、土地情報 （ 価格や土地条件 ） を得ることができますが、中古のアパートと違い、既に建物があるのではないため、どのような建物が出来るかを知る （ 確度を高く予想する ） ことが出来なければ、事業計画を立てられません。
強いては銀行も融資を出す判断が出来ないため、門前払いをされてしまいます。

そんな中、アパート建築が得意な設計士さんに相談し、建築基準法に適して問題がなく、最大容積 （ 最大家賃 ） が取れる 『 建築プラン 』 を作成してもらえました。

当初は、とても価格の低い土地を探していたため、設計士さんに 「 これは再建築不可の土地だ 」 と門前払いを食らったこともありました。また、私の見積りでは 4戸 ＋ ロフトができたとしても、設計士さんに 「 北側斜線の都合により、3戸しか部屋が取れない 」 との指摘を受けたこともありました。これにより、土地探し方法の勉強にもなりましたね。
（ この詳細については、8/23 （ 土 ） の 『 サラリーマン大家サポーターズ 』 土地探し編講演会にてお話します。詳細説明はこちらへ ）

さらに、設計士さんから建築プランが提示された後、アパートの施工が得意な施工業者さんにより、事業計画を立てる上で土地価格と同じほど重要な 『 建築費用の概算書 』 を提示してもらいました。

これに諸費用と税金を加えて、全ての初期コストが出揃ったわけです。

では、次は収入についてです。これは建築プランを不動産仲介業者に見てもらい、その建築プランの 『 賃料査定書 』 を提示してもらいました。

これにより事業計画書におけるコストと収入が出揃ったのです。

これを元に銀行への融資依頼を出すことが可能になるわけですね。

建てる会に入会した当初は、アパート建築が得意な設計士・施工業者とそのプランは現実のものになるのかは半信半疑でしたね。

建てる会入会当初は、不動産投資の王道の白岩さんが新築した物件を見せてもらう程度でしたので建築過程を見ることが出来ませんでした。

そんな中、東急線沿線で駅徒歩 2分の土地情報についての建築プラン・工事費見積書・賃料査定書が揃い、建てる会のメンバーの一人が銀行からこの事業計画が認められて融資承諾を受け、実行することになり、その建築過程を見学させてもらう機会がありました。

建築現場での勉強会は、基礎・土台完成時、上棟時、外装完成時、内装完成時と何度も行われ、アパート建築についてとてもよく勉強することが出来ましたね。

この勉強と同時にもう一つ大切なことを得られたのですが、それはアパート建築が得意な設計士さんと施工業者さんへの信頼です。
現場で、現物を目の前にしての説明と近隣にある一般の木造住宅との違い、例えば基礎の高さ （ コストを下げる為には基礎は低くなる傾向有り ） がとれていること、通し柱の太さが 4寸であること （ 一般には木造 2階建ては 3.5 寸 ） などです。

そして極めつけは、設計士さんにより考え抜かれたプランのアパートが完成したあとです。不動産仲介業者により、地域の相場よりも 1万から 2万円も高い賃料で満室になってしまうとの事実。

この実例は土地取得前から見ていただけに、王道チームの “ 言っていること ” と “ やっていること ” が一致しているなと感じました。
この一連の流れを見て、かつ説明を受けて勉強をしたことにより、このアパートは特殊であり、長期間にわたり競争力を維持できること、この設計士・施工業者・不動産仲介業者が揃った王道チーム （ これは今回の場合ですが、皆さんは独自で検討されても可です ） は信頼が置けるなと実感し、是非、ここで新築のアパートを取得しようと言う目標が固まりました。

当初は、アパートについての勉強が出来れば良しとも考えていたのですが、アパートを取得しようと決めた次には、自分に何が足りないのかを考えてみると、自己資金と高額の融資枠が残っていないことでした。
では、何をしたのかと言うと、このときの私に見合った額と条件の土地を探すことでした。
こうして、私は世田谷区で総額 3500万以下かつ収益が出る条件の土地探しを始めることになったのです。

今回の流れの中で 『 建てる会 』 から得たことを振り返って、項目に分けて列挙します。

• アパート建築が得意な設計士との出会い
• 競争力があり近隣相場より高い家賃で入居が出来る建築プラン （ 詳細は後日の予定 ）
• アパート建築が得な施工業者との出会い
• 建築現場での建物についての知識習得 （ 古家解体〜竣工まで ）
• 元気で信頼の置ける不動産賃貸業者との出会い
• 王道型建物が相場より高く、満室になったとの事例確認
• 建築プラン、工事費見積書、賃料査定書からつくられる事業計画書の作り方
• 銀行融資の相談方法と融資承諾事例の確認

などです。

また今回は述べていませんでしたが、30年以上の実績のある大工さん （ 菅さん ） による第三のサポート役の存在もとても心強いものです。

また、以下は前回のコメントと同様ですが、このようにして 『 私は土地を購入して、アパートを新築する 』、リスクを負ってでもやる （ リスクの回避策が見えてきた ） との決意がいよいよ強くなったのですね。