大長 伸吉の満室アパート経営道-不動産投資コラム│健美家

今回は、一般的な土地活用方法の欠点と、私が建物のプランをどのように知ることが出来きたのか？ということについて、お話します。

土地を探し出した後、どのようにその土地を活用するのかはとても大事ですし、土地を探す前でも、建物プランを想定しておくことで、厳しい土地争奪戦に勝ち残ることができるはずです。

まず、一般的に図面を見る機会は、広告のチラシ （ 間取りですが ） や販売業者が提供してくれる建築図面ですね。

それは1戸建てのもの （ 多いのは2階建ての4LDK ）、マンションの間取り （ 特に多いのが田の字型の3LDK ）、または中古住宅の1K （ 20�u程 ） の6戸などであり、どれも似たような間取りで、大手メーカーでさえも横並びですね。

まるでトヨタのカローラのように大衆向け （ 個性の少ない ） の住宅が列挙されています。

その建物に本人が住みつづける場合は良いかもしれませんが、これだけ多く同じようなものが作られていると、それを所有して賃貸に出すオーナーとしては、いずれ古くなったとき、近隣の新しい同じような建物に対して、競争力が無くなり、空室時間が増え、家賃を下げざるを得なくなることも予想されます。

30年後も、多くの建物が作られなく、差別化となり、工夫が入居者への魅力となるようなプラン作りができると良いですね。そのような建物を所有することがアパート安定経営につながります。

また、これだけ多くの似たような間取りの部屋があるということは、メーカーとしても造りやすく、今後も同じような間取りの部屋が継続して、増え続けるということです。

では、どうして同じような間取りの建物が出来てしまうのでしょうか？



これはメーカーに勤めていた私の個人的な意見ですが、

【 1つ目 】 は、『 大量生産しやすいことは大幅なコストダウンにつながる 』 こと、最近は建物価格もメーカーがますます値下げを迫られています。いくつかのローコスト住宅メーカーも参入していて （ これらはトラブルが起きていますので最近の裁判事例を確認してみてください ）、メーカーとしてもより厳しい経営状態です。

それでも生き残れるのは、大手メーカーですね。

これは同じ建物を商品としている業者が、建材を多く仕入れられた場合と、少なくしか仕入れられない場合では、より多く仕入れた場合が、1つあたりの仕入れ単価を下げられるからです。

しかし、大量生産にも落とし穴があります。

それは、どのような土地があっても、メーカーの規格の建物を置いてしまうため、土地の建ペイ率や容積率のほぼ100%を使い切れないことです。

例えば、以前の事例ですが、三角形の土地所有者が建物の依頼をして、メーカー3社に断られたことがありました。これは、メーカー標準仕様の建物が建てられなかったからです。

土地が余るということは、家賃が最大限ではない、収益が下がるということです。

メーカーでは小回りが利かないのですね。（ メーカーでも対応してくれる場合がありますが、費用は標準料金とは別で高額となります。 ）

オーナーにとって、土地所有後は、動かせるものではなく、その土地有りきで話を進めてほしいものです。建物の仕様は、土地の建ペイ率や隣地後退後の最大使用面積を検討した後に出てくるべきだと思います。



【 2つ目 】 は、大手メーカーや分譲会社の物件には、『 建物としての製品規格 』 があり、会社のルールに沿った建物が出来上がります。

よく建物にメーカー内のブランド名が付いているものがありますね。それです。

それは、大きな会社ほど社員が多く、社員を統率する為、又は社内ルールが厳しく、何か問題が起きたときに、誰かが責任を取らなくなり、周りの人たちはその責任を恐れる余り、リスクを犯さなくなり、顧客の利益重視の攻めの設計プランを提案できなくなるのですね。

トヨタの “ BB ” という車はスタイルが異質ですが、トヨタ内の縦割り業務の中、取締役命令で、其々の部門からの若手が自由にアイデアを出し合えて、以前よりトヨタにあった企画を破れたという事例がニュースになっていましたが、このようなことは大手メーカーではニュースになるほど珍しいことなのですね。

『 大量生産の原理 』 も、『 建物の製品規格 』 も、大手メーカーの利益と安全性が重視されているのですね。

土地や建物の活用方法は多種多様であり、全ては個別問題です。

その土地や建物で最大の家賃が取れるように工夫をしてくれる人が、『 建築士 』です。

• 家賃をより高く取れるために工夫をしてくれる建築士
• 家賃が高いだけでなく建築時と修繕時のコストが下がるような検討をしてくれる建築士
• 30年後でも空室がなく、家賃が下がらないプランを検討してくれる建築士
• これらについて、施主とよく話しをしてくれ、楽しんで仕事をしてくれる建築士

このような方と出会えることは、とても大事なことですね。

私の場合は、アパート経営において、そのような建築士が必要なことは、その建築士と出会ったあとに気がつきました。

これは、偶然、“ 建てる会 ” という不動産投資の王道の勉強会 （ 現在のオンリーワン勉強会 ） で知ることが出来たのですが、皆さんは、建築士選びで特に注意をして検討をしてください。

もちろん大手メーカーでも、尊敬すべき建築士さんたちがいますので、そのような方と出会えると良いですね。



今回は、どのようなプラン ・ 工夫が良いのかの事例がないのですが、これは以前も、これからも工夫を出し合えた結果ですので、どれが良いというわけではなく、今後も変化するでしょうから、まずは良いアイデアマン （ 建築士 ） との出会いを探してください。