不動産投資コラム　不動産投資の情報サイト　【健美家】

「 家は一生に一度の買い物 」 とよく言いますが、それだけに建物について、知る機会は少ないのです。 高額な買い物だけに、その選択を間違えると、取り返しがつかない場合もあります。 だからといって、他人の建築現場を見ることはなかなか出来ませんね。 この矛盾はなかなか解決できません。

建築士や大工になるわけではなく、素人用に説明をしてくれる場面はそれほどないのです。 また、建築 ・ 不動産業界に、業者ごとの優劣を見分ける指標がなく、どの業者が良く、また良くないのかは、私には全く見分けがつきませんでした。

建物の価格の相場も分からず、さらに建材の相場も常に変化しているといわれるし、また戸建のモデルルームを見ても 「 これはモデルルーム仕上げでしょ？！ 」 と思えるぐらい良くできていて、実際に建ててもらった場合はどのようなことになるかが見当もつきません。 大手メーカーに依頼をしても、作業をするのは下請け業者や孫受け業者の場合も多々あります。

そして、常に同様のレベルの施工が出来る業者もあれば、良いものを建てるが良くない仕上がりの場合もあると品質にバラツキが出る業者もいるでしょう。

時間をかけて、苦労をして働いて貯めた資金を、1回の買い物で使わなければいけないというのは、買い手としてとても厳しい判断の場を迫られるわけですね。

私の場合は、新築のアパートが欲しいからではなく、アパートはどのように建てられるのか？完成をするのか？を知りたくて、そのような勉強の場を探していたところ、「 建てる会 」 （ 現在は「 オンリーワン勉強会 」）が見つかり、入会しました。

だからこそ、この会の現場見学会は私にとってとても重要な機会です。
「 現場って、とても面白いですよ。 」、いろいろなことの説明を他の場所で受けても、現場にあることは隠せませんからね。 つまり、日ごろ、コメントしていることが正しいのか否か。 「 言っていることと、やっていることが一致しているか。 」 を確認することが出来る場面ですからね。

私にとって、宝探しの場所でした。
「 宝 」 とは、私が勝負すべきか否か、判断材料を私自身が見つけなければならないのです。 なぜかというと、人に聞いて理解することよりも、人に言われなくても自分自身が 『 気付く 』 ことがとても大事だと感じているからです。

私はよく、自分が何をしてきたか？何を感じてきたか？を振り返り反省しますが、学生時代のサッカーでも、海外でのバックパッカーでも、仕事のやり方でも、人から聞くことよりも誰にも言われずに見つけ出したことのほうが発見の喜びと共に、忘れられないものとなりました。

だから、現場では、自分で建物の良さや、悪さを見つけ、納得がいけば、その業者に建築依頼をするというストーリーで考えました。

まず、建築現場を公開してくれるということで業者の誠実さと勇気 （ 悪さも見える為 ） を感じました。現場見学会を何度もやっている業者は世の中に数多くはないですからね。

建てる会では、会員さんが建てているアパートの建築現場を見学する機会があり、そこでは設計士、施工業者や大工さんが詳しく説明をしてくれました。

今回は、『 (1) 基礎工事 』 と 『 (2) 上棟 』 をキーワードとて取り上げます。



『 (1) 基礎工事 』 についてですが、地盤調査をして、ベタ基礎か杭を打つのかが決まり、基礎の深さも一般の戸建が30ｃｍでも、さらに深い40ｃｍを取っているとの事でした。 隣地では、分譲戸建が建築中でしたが、基礎の重厚間が違う様子を確認しました。
主な3つを挙げると、１．基礎の安定性、２．通風、３．修繕のし易さとのことでした。

(1) −１．基礎の安定性：
王道型は木造2階建てですが、40〜50年長持ちする建物を目指している為、より丈夫な基礎としていて、基礎の高さも高度の条件により出来るだけ40ｃｍの高さを確保との事でした。

(1) −２．通風：
木造の建物の弱点は、湿気による木の腐食とシロアリです。この対策があれば 「 日本の湿気の多い気候には木造が最も適している 」（ by久野社長 ） とのこと、代表的なものは法隆寺ですね。
脱線しましたが、ポイントは建物の下部の通風が良いことが大事。通常より10〜20ｃｍもの通風空間が取れることはとても有効ですね。しかも基礎のコンクリートと建物の間には全方位で、樹脂製の 『 基礎パッキン 』 を使用。
それからシロアリについては、湿気を好みます。通風が大事。風が通らず、湿気がたまり、シロアリに柱等を破損されては大惨事になりますからね。

(1) −３．修繕のし易さ：
人が這ってどこまで建物の下に入り込めるか？基礎の深さと基礎の高さの数値で一目瞭然でした。実際に自分が入ってみることも出来ました。
この修繕のし易さは、将来の修繕時のコスト低減と、水道管・配水管の取りまわりも余裕ができ、配管が素直です。トラブル低減効果もありますね。



『 (2) 上棟 』についてでは、主な2つを挙げると、１．構造計算、２．通し柱でした。

(2) −１．構造計算：
これについては設計士さんからの説明がありました。法律上、木造２階建ての建物には構造計算は必要がないのですが、一部の業者では木造２階建てでも構造計算をしているとのこと。新築だからこそ、この判断が出来るのですが、この構造計算をするからこそ、自身を持ってコストダウンが出来るのですね。
この数値がないと、コストダウンが先走ってしまい （ 施主の情けです ）、結果としてトラブル発生、修繕、長持ちしない建物となってしまう確率が高いと思います。
その構造計算の説明を聞きながら、現場での柱や梁を見ることが出来ました。

(2) −２．通し柱：
ポイントは4寸の通し柱を使用していることです。しかも、王道型はロフトがあるため、その長さは9ｍ程。まさに、規格外です。 建物の大黒柱。通常の戸建は、3.5寸の柱が一般的とのことですが、あえて4寸を使用することも差別化になると思えました。
また、これは後の私の物件の事件ですが、前面が狭い道路であった為、トラックに載せたまま柱を運ぶことが出来ず、作業員が手持ちで100m程運んだとのことです。
アパートは、25年のローン返済後に、大変な収益を産んでくれるので、基礎 ・ 構造がしっかりとしたものを作り、所有し続けたいものです。



これらについて、現場見学会で、自分の目で見て納得をしました。
とても多くの人は、依頼する設計士の作業現場や施工業者の基礎工事 ・ 上棟 ・ 外装 ・ 内装までを一貫して確認することは出来ずに、『 一大決断 』（ 大金を払って ） してしまうのですね。

問題が起きたとしたならば、この点でも施主がやるべきことをしていないのではないでしょうか？ 建物 （ 家 ・ アパート ） 選びと業者選びは、大事な決断の場面ですからね。