大長 伸吉の満室アパート経営道-不動産投資コラム│健美家

こんにちは、大長です。
満室アパート経営道の第2クールの記載項目を公表したのは今年の7月でしたね。
ちょうどよいタイミングで、 「 銀行融資のテーマ 」 が回ってきました。

最近の不動産市況は土地の価格が下がり、不景気を絵に描いたような状況です。
しかし、土地を購入しようとする人にとっては、千載一遇のチャンスです。
先日も大家さんたちの集まり （ オンリーワン勉強会 ） があったのですが、2年前や昨年購入した人から 「 今、購入できる人がうらやましい 」 とのコメントがあったほどです。

このような状況で最もメリットを得られる人は、大きな現金を持っている人ですが、このような人は少なく、たいていは土地と建物の資金を銀行から借りて実行するわけです。

そこで、銀行融資についてですが、最近はますます融資が厳しい状況です。
さらに、私の場合のようにクズ土地を取得 ( 購入 ) してアパートを新築する場合は、もともと融資を得ることが厳しい投資方法です。

と以上は、厳しい話になってしまいましたが、先日、お聞きした銀行担当者さんからの話では 「 新築で土地と建物を取得すること以上に、1棟マンションを購入することがもっと難しい （ 融資が出せない ） 」 という言葉や、 「 融資さえ得られれば、土地価格が低いだけに、事業収支がよくなる。 」 との言葉に勇気づけられ、今回のコラムでは 『 今だからこそ、融資を得る努力をして、成功させる。 』 ことについて、説明します。

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まず、最近よく耳にする融資条件は、 「 自己資金3割 ・ 年収1000万の人 」 ですが、これについて、 「 物件のトータルコストが1億以上 」 や 「 メガバンクから借りる場合 」 との前提があります。

「 どうすれば融資を得られるのか？ 」について、上記のコメントから見えてくるのは、 「 1.トータルコストを1億円にしないこと 」 、 「 2.メガバンク以外でも検討をする 」 ですね。

ここで、私の本 「 クズ土地アパート経営術 」 の出番です。
この話しは、サラリーマンや不動産投資が始めての人に聞いてもらいたいのですが、たいてい自己資金は、1000万より少ない額ですよね。
今のこの時期、大きな建物を狙わないこと。自己資金から見ても大型物件で融資を得るのは難しいです。

1. トータルコストを抑える
   1棟4室アパートが選択肢になるかと思います。土地が大きくなく、土地総額を抑えられます。 土地は 「 クズ土地 」 と言うと響きがよくないのですが、 「 価格が低くて 」、 「 とても効率のよい土地 」 です。
   
   
2. メガバンク以外の銀行で検討
   ここ1週間の話ですが、2人の方から融資を得られたとのコメントをもらいました。
   いずれも、メガバンクではありません。メガバンクでのメリットは金利が低いことですが、その他の銀行でも金利がメガバンクよりも1割程度高くても、土地価格が1割以上 ( 2割以上? ) 低ければ、どうしてもメガバンクで融資を受けなければならないと固辞する必要はないかと思います。
   

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さて、ここで明るい話です。
サラリーマンさんには、融資において特権があります。
それは 「 安定した収入＝給与所得 」 です。
ある銀行員さんのコメント （ 王道とは別に調べた情報です ） では、 「 年収の計算において、不動産所得は過去3年分の8割で見積もるのですが、給与所得の場合は10割すべてが収入とみなされる 」 とのことでした。

また、大金持ちや、突発的に試算が増えた人は、その収入が安定しているわけではないので、想定できる低い所得額を基準にしてリスクを見積もるとのことなので、平均的なサラリーマンの方がより所得が高いと見積もられるケースがあるとのことです。
さらに、年金や保険で守られているのもサラリーマンです。

目の前にあるお金だけがすべてではないのですね。
継続して、働いてきていた努力が報われるのですね。

この時期は、融資さえ得られれば、土地価格がよい値であり、その後の事業収支が良好なので、サラリーマンとして自信を持って、融資依頼・融資相談をしてよいと思います。

もう一つ、銀行の融資担当者との相談の時の心構えで当時、私が特に気を使ったことがあります。それは、銀行の融資担当者は 『 協力者 』 であるとのことです。

一般に、銀行は融資を出す側、依頼者は融資を受ける側と 「 対立 」 関係に見られがちですが、実は融資担当者も、できるだけ融資を出してあげたい、協力したいとの意思があるように感じました。

しかし、どの事業にもどんどんお金を出してよいわけではなく、銀行も融資を出したからには責任があり、返済遅滞や返済不能のリスクを負うわけですね。

だからこそ、銀行も自己の事業のように、個別でアパート投資・融資依頼案件について、慎重に調査をするのです。
特にリスクについては過剰と思えるくらい、厳しく見積もるのです。

ここで、対立してしまうのではなく、 「 第三者が事業にここまで真剣に評価をしてくれることは本人にとってよいこと。 」 と思うようにすべきだと思います。

目的は 『 銀行の融資を得ることではなく、本人の不動産事業を成功させること 』 なのですから。

銀行さんが 『 NG （ 融資不可 ） 』 と回答をした場合は、残念ですが、銀行を恨まずに、 「 銀行が正しい判断をしてくれた 」 、 「 将来失敗するかもしれない事業なのでやめたほうがよい 」 と助言をしてくれたと、解釈しても間違いではないと思います。

このように考えると、銀行には個人情報を含め、計画プランなど、ありのままの情報を提示してください。

本人と銀行担当者が協力して、もっと大きな銀行のルールや上層部の審査 ( 稟議？ ) を通すべきです。真剣であるからこそ、厳しいのですね。

『 本人 』 と 『 銀行員さん 』 は信頼関係があってこそ、事業を成功させることができるのです。

皆さんのご検討をお祈りします。 ( 笑顔 )

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最後に、追伸です。
11/14(金)の19:00-より、港区赤坂 ANAインターコンチネンタルホテル東京 にて、
「 サラリーマン大家の 『 クズ土地 』 アパート経営術 」 の 出版記念パーティー
を行います。たくさんの現役大家さんや未来の大家さん、そして王道チームが集まります。都合が合いましたら、お気軽にどうぞ。
詳細は、サラリーマン大家サポーターズHP まで。