大長 伸吉の満室アパート経営道-不動産投資コラム│健美家

今回は、解体と地盤調査についての世田谷体験編とします。

まず、私が購入した世田谷の物件は、築 40年ほどの戸建中古住宅の売り物件として土地情報を見つけました。

【 解体 】

もともと新築の建物を検討していたので、はじめの課題は 『 解体 』 でした。
売主さんとは、土地価格の交渉の中で 「 古家を解体してください 」 ともお願いしたのですが、その願いは適わず、私の費用で解体することになりました。

では、Ｑ． 『 解体を誰に？どの業者に？お願いすればよいのでしょうか？ 』

Ａ． 『 通常は、建築をお願いする業者に聞くことがよいと思います。 』
建築業者では建物を解体して新築することはよくあるケースなので、自社で対応する場合や、関連会社が対応する場合があるようです。
また、不動産業者でも解体業者を紹介してくれる場合もあります。

私の場合は、当時全くの素人でして、それを補うために勉強しようと“建てる会”（ 現オンリーワン勉強会 ） に通い続けていました。
そこで施工業者の大久保建興さんとその関連の解体業者を紹介してもらいました。

段取りとしては、

1. まずは見積もりを出してもらい、相場に私の予算に見合うかを確認。
   ↓
2. インターネットで解体の相場を確認しました。坪 3 〜 4万が相場でしたね。
   　　（ 最近は人件費も上がっているかもしれませんので、あくまで目安です。 ）

   ただし、相場でははかれない事情が３つありました。

   1. 接道が 2m程の路地状敷地だった。
   2. 路地状の敷地には 1.5mほどの高低差がある階段であった。
   3. 前面道路に 4mの幅がなく、乗用車がすれ違えないほどの狭さであり、トラックの駐車が難しい。 と、見事に 3拍子、解体には不利な条件が重なっていました。
   ↓
3. 「 提示された見積もり 」 と 「 ネット相場 」 にずれがありましたので、業者さんに確認をしました。 やはり以上のコメント （ 理由・作業の困難さ ） だったため、更には相場の 1.3倍ほどであったことに悩みましたね。
   ↓
4. 再度、自分の予想収支と、自己資金と相談し直して、どうしても無理ではなかったことと、同じような状況でも、敷地が狭いとより作業単価が上がるのだろうなと考えました。
   ↓
5. あまり悩んでいても、10 〜 20万円しか違わないこと。判断に時間をかけて、完成 （ 家賃発生 ） を遅らせても仕方がないので、実施の 『 ゴーサイン 』 （ お願い ）としました。

おっと、『 いえいえ 』、解体＆施工業者さんを信頼して、気持ちよく、ゴーサインとしたわけですよ。 （ でも実は、私としては、はじめてかつ大きな事業の開始だったので、一つ一つの判断において、内心はどきどきしていました。 （ 笑顔 ） ）

また、相見積もりをして解体業者と施工業者を別々にすることで、何か工事トラブルが起きたときに、責任の元が分散されて、施主の私が対応しなければいけない状況に陥っても困るので、施工業者さんのお勧めの解体業者にお願いをしました。

このときの私の日常生活は遠隔地の大きな工場内での勤務でしたら、連絡の手段は、よく利用した順番では、1．携帯電話、2．FAX、3．Emailでした。

やり取りはもっぱら電話でした。解体業者さんとは、一度も顔を合わせませんでした。
Emailはほとんど返ってこなかったですね。こちらが携帯や Emailで依頼をしたときは、書類はすべて FAXに回答がありました。

【 地盤調査 】

さて次は、地盤調査についてです。
基本的に、地盤調査は 『 A.ラフプラン （ 第一次建築プラン ） が出来てから 』、かつ 『 B.土地の所有権が移転してから 』 の調査になります。

A.の場合については、敷地内の計画している建物によって測定する場所が異なり、基本は計画する建物の四方と中心の合計 5点で地盤調査をします。

B.の場合については、売買契約が終わっていない （ または決済など ） と他人の所有地では調査が出来ませんね。承諾があればよいのでしょうけれど。

以上を踏まえて、段取りとしては、

1. 土地情報から、設計士さんにラフプランを作成してもらう。
   ↓
2. ラフプラン等 （ 実際は事業計画 ） を見て実行判断や土地売買契約をおこなう。
   ↓
3. 土地決済・土地登記移転
   ↓
4. 地盤調査開始

が、オーソドックスかと思います。

土地を取得後、施主が地盤調査を遅らると、設計図面が確定できなくなります。
実際は地盤が弱いのに地盤改良もせず、基礎も十分でなければ建物は長持ちしません。設計士が図面を書く前提として、地盤調査結果が必要なのです。

地盤調査については、これもまた施工業者の紹介でして、 『 スウェーデン式サウンディング試験 』 （ 日本工業規格 JIS A 1221 ）を行いました。

• 一般的に、スウェーデン式サウンディング試験において 100kgを超える荷重で自沈しない場合はベタ基礎のみで使用でき、地盤改良をする必要がない場合が多い。（ 目安です。 ）
• 通常は、深度 10mまでを測定します。
• 1日の調査で終わります。 （ しかし、結果は当日出てきません。 ）

そして、幸いにも地盤が安定していたため、ベタ基礎のみの対応で建築できるとの結果が出ました。 （ ほっとするときです。 ）

なぜなら、地盤改良費用は 100万以上を超えるものですから。

私の世田谷計画の場合、ベタ基礎の工事は本体工事に見積もられていました。

しかし、地盤改良費用は、ラフプランの状態だけでは施工業者は金額を見積もることが出来ないのです。 別途工事として、仮に準備しておくよう連絡を受けていました。

地盤調査の結果によっては、追加 「 0 」 の場合もあり、150万 〜 250万の場合もあるかもしれません。

ですから、 「 地盤調査の結果が出る前には、寝るに寝られない？なんてこと．．．？ 」
がないように、その対策としては、融資を受ける銀行さんに事前に地盤改良があるものとして、融資額を見積もってもらうことが大事です。

おっと、注目を受けていることを忘れていましたね。
『 Ｑ．地盤改良費用 』 についてです。
『 Ａ．10-15万円程度 』 でした。 （ 最近は前後しているようです。 ）

解体についても地盤調査や地盤改良についても、無理なく計画的に、準備をしておくことが、関連業者との信頼関係を築く上でも、建物を長持ちさせる上でも、大切なことですね。

以上で、私の古家解体と地盤調査についての世田谷体験編を終わります。

最後に、 「 サラリーマン大家の 『 クズ土地 』 アパート経営術 」 の出版記念パーティーを、オープンな形で、盛大に行うことが出来ました。
多くの方々のお気持ちをいただき、本当にありがとうございました。