 第38話 |
空室連絡を受けたときの ～ ●問題 ◇工夫 ◎効果 ～ ( 44 ) |
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第4クールでは、 「 退去 」 からの時間の経過で、綴ります。
退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼 → 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み ＝ 入居者の確定時 → 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 物件の掃除 → クレームを受けたとき2 （ 対応編 ） → クレームを受けたとき2 （ 改善編 ） サブタイトルが、 「 誰でも明日から出来る満室工夫事例 」 ですので、 特に奇をてらうものではありません。 皆さんが既にやっていることかと思います。気軽に見て、抜けが無ければよいかと思います。 それでも、忙しい本業との掛け持ちで、行うことは大変ですよね。 さて、 『 空室連絡を受けた時 』 にはどのような問題があるのでしょうか？ 問題 : 空室期間が長くなること （ ＝ 家賃収入が低減 ） 例えば、月家賃が10万の部屋では、10日で約3万、1日約3千円のロスになります。 立地や建物に問題がある場合は、単純には解決しないのですが、 大家さんの対応が不十分であり、時間がどんどん過ぎてしまう場合が結構あります。 この点に注目します。 つまり、空室期間発生の原因は、 『 大家さんの段取りにある 』 としたら、改善策は十分にあります。 ベテラン大家さんに比べて、新規の大家さんは 「 退去＆客付け 」 の経験が少なく、決まった流れが出来ていません。 （ 実は私もそうです ） 工場で働く人のルーチンワークでは、ベテランと新米では、1工程で2倍も速度が違うなんてことはよくあります。 では、時間がロスしてしまう事例を列挙します。 ●1. 仲介業者連絡がオーナーに届かない 1-1. 仲介業者がオーナーに連絡を取ることが出来ない 1-2. 仲介業者は連絡をしたと思っているが、オーナーが気が付かない/ / 留守電に気が付かない / FAXが受信できない / メールを確認していない ●2． 空室連絡を受けたが、その情報をそのまま放置しておき、2-3日が経過。 ●3． 退去連絡を受けた後に 『 何をすべきか 』 準備が出来ていない。 3-1. クリーニング業者への手配 3-2. 退去日・退去立会日の確定 3-3. 募集の開始の準備 それでは、●問題 （ 課題 ） 、◇工夫 （ 準備 ） 、◎効果、と順番を分けて、列挙します。 では、上記の問題点●1-3の順番で準備します。 ●問題1. 仲介業者連絡がオーナーに届かない 1-1. 仲介業者がオーナーに連絡を取ることが出来ない 1-2. 仲介業者は連絡をしたと思っているが、オーナーが気が付かない/ / 留守番電話に気が付かない / ＦＡＸが受信できない / メールを確認していない ◇工夫◇
しかし、業者さんと連絡を密にしておけば、業者も頻繁に、容易に、気軽に連絡をしてくれるはず。 ◎効果◎
●問題2． 空室連絡を受けたが、その情報をそのまま放置しておき、2-3日が経過。
これも問題1同様ですが、
●問題3．退去連絡を受けた後に 『 何をすべきか 』 準備が出来ていない。 3-1. クリーニング業者への手配 3-2. 退去日・退去立会日の確定 3-3. 募集の開始の準備 3-1. クリーニング業者への手配 ◇工夫◇ クリーニング業者のリストは出来ていますか？ 「 品質 」 ・ 「 価格 」 ・ 「 スピード 」 などの点で事前に調査をしておくと良いでしょう。 物件の近くにある業者がより早く作業してくれる傾向があるので、イエローページは 必読です。トイレや玄関にクリーニング済との紙を置いてくれる業者であることも必要です。 効率的で言えば、仲介業者に依頼してしまうことが良いですね。 ◎効果◎ 副業が、本業に？？ 更にコストがかからず、またオーナーの売り上げにつながることとして、オーナー自 身がクリーニングをしてしまうこと。サラリーマン大家さんのなかには、これで自立して、開業してしまう人もいるかもしれませんね。 といっても、最大の効果は、時間のロスを無くすことです。 特に、3月末などの入退去の繁忙期では、クリーニング屋さん待ちで2週間ということもったいない 時間のロスを作ってしまったこともありました。 最大のチャンスを失ってしまうのがロス。 事前の準備で、フォローが出来ることがチャンスを活かしていることになります。 3-2. 退去日・退去立会日の確定 ◇工夫◇ この日時を入居者にはっきりしてもらうことが大事です。仲介業者が電話を受けた場合は問題がないはずなので、 退去連絡は、オーナーが受けないほうが良いかもしれません。 オーナーが受けたときは、すぐに仲介業者に再度連絡してもらって退去立会日等を確定してもらうと良いでしょう。 ◎効果◎ 時間のロスが無くなります。上記の効果と同じですね。 ここで、更に変化を求めるとすると、あえて退去連絡をオーナーにしてもらうよう伝えておくこともありました。 それは、管理業者を変更したい時 などです。 今までの管理業者が電話を受けてしまうと、次の客付けも依頼をしないわけにはいきませんが、 オーナーが受けて、他の業者に依頼することも選択できます。 （ ただし、このときには今までの仲介＆管理業者との信頼関係が崩れてしまう覚悟が必要です。 ） 3-3. 募集の開始の準備 ◇工夫◇ 部屋の図面、家賃設定、募集を依頼する仲介業者の選択など、 『 募集開始の準備が出来ていない 』 とどんどん時間が過ぎてしまいます。 ◎効果◎ 時間のロスが無くなります。 募集の準備が出来ていると仲介業者も段取りが楽になり、 仲介業者内の作業の時間が減ります。（ これについても後日お話します。 ） 以下、チェック事項一覧です。 退去連絡を受けた時の最低限事項です。 （ そんなに難しくないですね。 ） ① 退去連絡、引っ越しの確認、引き渡し日 （ 最終家賃発生日 ） の確認 ② 部屋番号、入居者名、契約内容、家賃入金の確認 ③ クリーニング業者 （ または仲介業者 ） への依頼連絡 ④ 返済用敷金の準備 ⑤ 仲介業者へ入居募集の依頼 さて、これらの効果を全て足すと、どれくらいになるのでしょうか？ そうです。 立地条件が良くなくても、建物が良くなくても、オーナーのさじ加減でこれだけ変わることがあります。 10室を所有している人で、1年に2回入退去があり、これを10年続けたら、想像するだけでもたいした違いになります。 サラリーマン大家さんなら、このようなことを考えますよね。 日々、本業の中で、作業の効率化を検討している人たちですから。 本業における効率化などの考え方は、大家業にも活かすべきで、十分に活用でき、他のアパートとの差別化になります。 皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。 それでは、次回も 『 仲介業者選び 』 での 「 ●問題⇒◇工夫⇒◎効果 」 を検討します。 よろしくお願いします。
2009年7月15日掲載 |
大長 伸吉さんのご紹介  大長さんのブログ 「サラリーマン大家サポーターズ」 セミナー開催 1棟4室『クズ土地』アパート経営術 出版1年記念講演 ～裏話や09年成功談を含む解説～
2003年に 投資マンション1室を購入し、 不自由さを実感 2004年に 中古アパートを購入し、 空室と修繕の苦労を実感 2006年に 初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、 ようやく落ち着いた大家を実感 2007年に 北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、 現役大家さん・未来の大家さん （ サラリーマン ） のサポートを心がけています 2008年 東京都下で1棟竣工 サラリーマン大家サポーターズ    【 大長さんの著書 】 |
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