第40話  		入居募集の依頼をするときの 〜●問題 ◇工夫 ◎効果〜 ( 20 )
先日行われました賃貸住宅フェアでは、200人以上に方に参加していただき、
ありがとうございました。 このような雰囲気の中講演をすることができ、
とても貴重な経験をさせていただきました。

また、熱心にメモを取っている様子が伺えました。
このコラムでは、講演会のおさらい、
かつ当日の限られた時間内では話せなかったことも含めて追記します。

第４クールでは、「 退去 」 からの時間の経過で綴り、今回は入居募集の依頼です。

　退去連絡　→　不動産仲介業者選び　→　入居募集の依頼
　→　内見の連絡を受けた時　→　入居者の申込み ＝ 入居者の確定時
　→　賃貸借契約　→　家賃の振込み　→　物件の掃除
　→　クレームを受けたとき2 （ 対応編 ）　→　クレームを受けたとき2 （ 改善編 ）


さて、 『 入居募集の依頼時には、どのような問題があるのでしょうか？ 』

●問題●　
　　●1.　募集のタイミングを逃してしまうと必然的に空室期間が延びる
　　　　　　その結果、家賃が下がる

　 　●2.　入居の募集は仲介業者に任せる場合が大半であり、
　　　　　　業者さんの対応次第で成果が変わる
　　　　　　大家の第一印象が悪いとスムーズにことが運ばない恐れがある
　　　　　　（ →空室期間が延びる恐れがある ）

それでは、●問題 （ 課題・原因 ） 、◇工夫 （ 準備・対策 ） 、◎効果と順番を分けて、列挙します。

●問題1．　募集のタイミングを逃してしまうと必然的に空室期間が延びる
　　　　　 　　 その結果、家賃が下がる

第４クールの2章でもお伝えした 「 タイミング・時間 」 の話です。
タイミングとは、大家 （ オーナー ） さんの都合でタイミングを逸することについて
問題を掘り下げてみます。

私も大家さんとしてまだまだ未熟で、仲介業者さんに募集の依頼をするときには、
躊躇してしまう （ どちらかというと慎重になるという ） 気持ちがあります。

この 『 躊躇 』 が、良くないこと （ ＝ 問題 ） です。

私は化学を専攻していましたが、化学・科学の法則は誰にでも共通していて、公平な条件です。 たとえば、１＋１＝２ などの数式でもよいのです。

しかし、このような一般的な （ 科学の ） 法則を覆してしまうことでもあり、
オーナー以外の誰もコントロールできないことは、オーナーの 『 意思 』 です。

募集のタイミングは、オーナーの気持ち次第で、１＋１が 「 ０．５ 」 にもなり、 「 ０ 」 にもなります。 つまり、オーナーが躊躇していては、物事が始まらないということです。

だから、『 すぐやること 』 が大事であり、すぐやれないことが問題です。

日々の仕事や生活 （ や余暇？ ） で忙しいと、いつの間にか 2-3日 （ ときには1週間 ） がすぐ過ぎてしまいます。

もし、オーナーの判断＆行動が 1日遅れたら？その日が火曜日ならば？
水曜日は不動産業者の休業日である場合が多く、業者は木曜日から作業開始となり、 火曜日に行動した他のオーナーに比べて、2日遅れをとります。

もし、その日が土曜日でしたら、
土・日が部屋探しをする人が多く活動する曜日で業者が忙しくなる日とすると、 そのオーナーの部屋はその土曜当日と日曜日に業者のある担当者の机の上に置かれたままで、 翌週の作業に回ってしまったら、 1日のロスだけでなく、 1週間のロスになるかもしれません。

そして、この募集依頼日が夏季休暇・正月休みの前でしたら、
その日に連絡をするタイミングを失うともっと時間をロスしてしまうかもしれません。

どこにでもあるような一般的な部屋では空室対策が難しい中、 『 1日 』 の大事さが分かる事例です。

ここで大事なのは、オーナーの 『 意思 』 です。

◇工夫１．募集開始までの時間短縮方法
何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。

  • 1-1.　オーナーの意思に迷いをなくすには、経験を積む。

  • 1-2.　経験を積まなくとも、ルーチンワークとするためには書面に落とす。
    　　　　やることリストのマニュアルを作っておく。
    • 　
  • 1-3.　信頼のおける業者さんと良い関係を作っておく
    　　　　日ごろから声かけ、挨拶をしておくとより気軽に話せますね。

以上は、誰でも出来る簡単なことですね。
しかし、以外に誰もがやれていることではないようです。
ポイントは、空室時ではなく、「 満室時に準備をしておくこと 」 。

空室の時には、いろいろと工夫し、動きますが、満室時にはほっとしてしまうことが多く、 他の目的 （ 仕事・生活・余暇 ） に気が行ってしまうことが多い、これは人の習性とも言われています。

だからこそ、基本的なことをちゃんと・ちゃんとやることが工夫につながり、
他のオーナーとの 『 差別化 』 になります。

◎効果１．
  • 何といっても、空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。
  • 工夫１のように目的を持って、経験を積む （ 回数をこなす ） ことは、 目的がなく、経験を積む人よりも差が出ます。
  • 目的を持って行動をする人は 「 工夫を考えます 」 し、 同じ行動であっても工夫をする人は 「 工夫をした場合と工夫をしなかった場合 」 の両方の過程と結果を 思考・想定できていて、工夫をしない人の2倍の経験を積むことが出来ているのですから。
  • 書面に落として記録が出来た人は、本人の頭の中だけではなく、周囲の関係者 （ 家族など ） に、 共有化することができ、万が一本人が倒れた時に、その書面が役に立つ （ 空室時間防止 ） かもしれません。
  • 信頼の置ける業者さんがいるということは、いままでコメントしていたような思いもしない情報から、 お互いの繁栄につながります。
    その前に、業務提携として、人と深い信頼関係が作れる人は世の中でも少ないので、 このようなオーナーさんは何をしても成功するように思えます。 それならば苦労をしてでも、信頼関係を作るために何をすべきかを真剣に考えたくなりますね。


●問題2．　入居の募集は仲介業者に任せる場合が大半であり、
　　　　　　　 業者さんの対応次第で成果が変わる
　　　　　　　 大家の第一印象が悪いとスムーズにことが運ばない恐れがある
　　　　　　　 （ →空室期間が延びる恐れがある ）

問題1においては、 私にもっと金銭的にゆとりがあり、機械的な流れ作業のように誰かをこのためだけに雇えると良い対策となる。 ともいえるかもしれませんが、ただ、機械的な作業が良いとはいえないもう一つの問題があります。

全く躊躇しないことが必ずしも良いことではない場合があるとも考えています。
募集依頼は、慎重かつ適切に行うべきです。

私がいまだに躊躇している理由は、
  • どのように行動・選択すれば、最も良い結果がでるか？を考えているためで、 これを考えると、1日があっという間に過ぎてしまいます。
    ⇒だからこそ、満室時に考えておくと良いのですけれどね。

  • 複数の業者に同時に依頼をしているため、不公平が起きていないか？については慎重に考えます。 もし、ある業者さんに、不公平や違和感を与えてしまうと、それが不信感につながり、 その業者さんでは、私の物件が 「 後順位の案件 」 となり、募集依頼した意味がなくなってしまいます。

  • （ ここが大事ですが、 ）
    「 どうすれば業者さんが最も早く決めてくれるのか？ 」
    「 どうすれば業者さんが簡単に募集しやすいのか？ 」
    「 どうすれば早く入居者さんがみつかるのか？ 」 を考えます。
    （ 実は、私も他の日常作業があるため、どうすれば自分の他の作業に負担がかからないか？ についても、考えるため、ここが大きなロスなのです。 ）
それでは、

◇工夫２．
  • 2-1.　信頼関係が大事ですので、ある業者でも特定の担当者を指名をします。
    　　　　１棟で何室か所有していても、入居募集は年に何度も起こるわけではなく、
    　　　　 ある業者さんの社員全員と深い信頼関係を作ることは難しいと考え、
    　　　　 業者さんの電話番号では、特定の担当者の名前も入れておき、
    　　　　 早急な電話依頼ではその担当者に対応してもらうようにしています。

  • 2-2.　緊急な場合は電話ですが、できるだけ募集依頼はオーナーが
    　　　　店舗・営業所に出向き、顔を合わせて依頼をすると良いかもしれません。
    　　　　（ 他の日常生活や仕事で忙しいとなかなか出来ないことは
    　　　　オーナーさん全員の悩みですが。 ）

  • 2-3.　業者内での募集開始作業はどのように行っているのかを知り、
    　　　　その作業の一部を事前にオーナーが行い準備をしておくとよりよい。
    　　　　必然的に、業者さん側の作業時間短縮になります。

  • 2-4.　2-3は具体的には、ネット募集での資料準備。
    • 物件の撮影画像
    • 外観写真 （ 晴れた日を選ぶのは満室時ではいつでも出来ます。 ）
    • 室内写真 （ 新築時に撮影しておくとベスト、退去後クリーニング前の撮影は悪印象。でもクリーニング前には募集を開始してもらいたいですよね。 ）
    • 募集ページに記載されている項目・数値等の書面及び電子ファイルを作成しておく
    • 賃貸借契約書に記載されている項目・数値等の書面及び電子ファイルを作成しておき、特に以前からの変更事項はあらかじめ連絡しておくと良い
    以上において、もう一つ大事なことは、業者内での作業が増えるため、
    あまり途中で条件等を変更しないことです。
◎効果２．

  • ( 毎度ですが ） 空室時間が短いことは安定した家賃収入につながります。
  • 業者さんの気持ちになれていること事態で、業者さんの信頼は増します。
    （ ただ、過度・やりすぎは気持ち悪がられるかもしれませんね。ここが微妙。 ）
  • 業者さんらが気が付いていないことが自然に提示できていると、 業者さんも自然にそれが当たり前になっているかもしれません。 （ これがWIN-WIN ）
  • 営業形態の変化により、 多くのオーナーさんや業者さんが気が付いていないことがまだまだあると思います。 この部分に早く気が付き、実行することが、オーナーができる差別化につながるのではないでしょうか。 （ この部分は奥が深いです。 ）　
業者さんと良い関係を築けると、賃貸経営苦労が少なく、やっていて良かったなと思えるに違いありません。


さて、これらの効果を全て足すと、どれくらいになるのでしょうか？

そうです。立地条件が良くなくても、建物が良くなくても、オーナーのさじ加減でこれだけ変わることがあります。

10室を所有している人で、1年に2回入退去があり、これを10年続けたら、
想像するだけでも、たいしたものです。

サラリーマン大家さんは、このようなことを考えますよね。
会社内で、日々、挨拶と礼儀を徹底し、そして作業の効率化を検討しています。

大家業にも活かし、他のアパートとの差別化を進行形で一つずつ作っていきましょう。

皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。

それでは、次回は　『 内見の連絡を受けた時 』　の　「　●問題⇒◇工夫⇒◎効果　」を検討します。

よろしくお願いします。

不動産投資の収益物件

2009年8月19日掲載

大長 伸吉さんのご紹介

大長 伸吉さん
大長さんのブログ

「サラリーマン大家サポーターズ」
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※満員御礼となりました※
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2003年に
投資マンション1室を購入し、
不自由さを実感

2004年に
中古アパートを購入し、
空室と修繕の苦労を実感

2006年に
初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、
ようやく落ち着いた大家を実感

2007年に
北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、 現役大家さん・未来の大家さん （ サラリーマン ） のサポートを心がけています

2008年
東京都下で1棟竣工

サラリーマン大家サポーターズ

世田谷のアパート

北関東のアパート

東京都下のアパート

【 大長さんの著書 】