 第42話 |
入居者の申込み・入居者確定時に、サラリーマン大家が工夫していること。 ( 36 ) |
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9月16日。麻生内閣は、民主党の鳩山由紀夫代表が特別国会で新首相に指名されるのを前に総辞職。自民党政権が民主党に変わる日。 これから、何が変わり、何が変わらないのでしょうか？ いえ、変わることができないのでしょうか？ 日本は恵まれた環境にあるから、 政治家以上に、一人ひとりの意識はもっと変わらないかもしれません。 例えば、明日会社がつぶれるかもしれないと考えると、もっと必死になります。 毎日そう考えている人がたくさんいる分類名があります。 それは、 『 経営者 』。 アパート経営を含め、経営においてすべてのリスクを保証してくれる商品はありません。 だからこそ、経営者は必死になります。 今回もまた、必死に考えている事例の一部をおすそ分けします。 第４クールでは、元サラリーマンがサラリーマン時代に出来た、 満室にするためのノウハウを検討しています。 新築アパートは、収益実行プランを計画する上でとても優良な手段で、大切な選択肢ですが、 『 アパート経営 』 においては、中古物件であろうと新築物件であろうと、とにかく 『 満室にすること 』 が最重要課題です。 このクールのサブタイトルは、 「 誰でも明日から出来る満室工夫事例 」 。 満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、 比較的に容易で大家がずっと継続できる事例を参考にすることが大事だと思います。 さて、今回は入居者の申込み＝入居者確定時についてです。 退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼 → 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み ＝ 入居者の確定時 → 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 物件の掃除 → クレームを受けたとき2 （ 対応編 ） → クレームを受けたとき2 （ 改善編 ） さて、 『 入居者から申込みを受けた時には、どのような問題があるのでしょうか？ 』 ●問題● 1. 入居者選びの判断を誤ると、家賃滞納・不払いが起こる ⇒ギリギリの選択・決断ほど、間違えやすい。 2. 入居者にも時間がない、かつ他も見ている ⇒時間がたつと、申込みをやめてしまう？ 3. オーナーが瞬時の判断を求められている ⇒業者にとって、売上を得る千載一遇のチャンス それでは、上記の問題について、 ●問題 （ 課題・原因 ）、◇工夫 （ 準備・対策 ）、◎効果 （ 最善事例 ）の順番に分けて、列挙します。 ●問題・課題１． 『 入居者選びの判断を誤ると、家賃滞納・不払いが起こる 』
生活態度が悪い人は、家賃の支払いや建物に悪い影響があるかもしれません。 入居申込書のチェックはとても大事です。 業者からの入居申込書のチェックをしましょう。 最近の私の事例では、仲介業者から入居の申込みを受けましたが、 「 入居申込書が3日たっても届きませんでした。 」 （ 勤務はＮＴＴとの事でしたが ） 5日後に、仲介業者さんから 「 年収の記入漏れがあり、4日間も連絡が取れません。 」 と、入居申込書発送遅れの理由を話してくれました。 5日後は、仲介業者より 「 この入居申込書を白紙にしたい。 」 との連絡。 仕方がないですね。 仲介業者も、私も、この先のトラブルが起きることを容易に想像できます。 入居申し込み時に、あわてないことですね。 （ 5日も待つ、私も甘く、せめて3日で白紙判断をしても良かったかもしれない、 それでも、がんばってくれている業者さんがいるので、 業者さんに判断してもらうと遺恨はないかと思いました。 ） ◎効果１．問題がないこと （ 大家業がつまらないほど ） は何よりも良いこと。 生活態度がよい入居者さんは、本当にありがたいです。 誰もが意図的に人に迷惑をかけたいと思っているのではないので、 しっかりと確認と判断をすれば、後々の問題は少ないはず。 保証人が両親であると、保証人の住所も契約書に記載され、連絡が取れます。 もし、入居者に健康上で何か起きた時、保証会社はすぐにきて看病してくれません。 入居者のことを一番心配してくれる身内が保証人であるありがたさは、 何か起きた時にわかるものですね。 そして、良い入居者は管理までしてくれる場合があります。 何も依頼せずに、ゴミ掃除や雪かきをしてくれたありがたい人がいました。 まさに、これが安定経営につながりますね。 ●問題２．入居者にも時間がなく、かつ他の物件も見ているため、 大家からのOKの回答が遅く時間がたつと、申込みをやめてしまう 入居申し込みを受けるときの大家の姿勢が大事なのではないでしょうか。 例えば仕事中や休暇中に、携帯電話で仲介業者から連絡を受けることがあります。 仲介業者からの連絡情報の対応を後回しにしないこと、 たまにいるのですが、忙しく後回しにしておいて、忘れてしまうことは絶対NGです。 入居者の家賃交渉に対して、追加条件依頼に対して、 選択基準があいまいだと、判断に時間がかかってしまいます。 ◇工夫２．入居者の課題に対して、解決・期待に応える
この判断はこれから何度もあることかつ収支に一番影響することなので、 交渉でストレスを感じていては長続きしませんね。 収支、時間、本業にとっても大事なことです。 ●問題３．業者も時間がなく、効率性を求める オーナーに瞬時の判断を求めている ( オーナーが瞬時の判断を求められている ） ⇒業者にとって、売上を得る千載一遇のチャンス そんな時、大家さんの判断が鈍いと業者は焦ります。 ⇒一時的には対応をしてくれますが、 ⇒「 次は、この物件を紹介したくない 」 と思われては困ります。 ◇工夫３．業者にも、大家にもWIN-WINになる為に、判断を早くする。 複数の業者に依頼をしている場合は、 『 時間と条件を公平にする 』。 レインズ等で、業者間は情報網でつながっています。 直接大家から依頼を受けた家賃よりも、他の業者の募集家賃が低ければ、 その業者さんは、どう感じるでしょうか？ ⇒信頼関係が薄れてしまいます。 それでもキャンセル ( 属性ＮＧ等 ) したい場合は、すぐに 「 No 」 という選択。 この判断理由が、業者に理解してもらうことも大事。 キャンセル理由が不合理だと、次に紹介をしてもらえなくなる恐れがありますから。 ここも、自分との葛藤 （ 目標・プランの見極め ） ⇒ 自分がわからなければ、 「 人に聞く 」 。 ⇒ やっぱり報 （ ホウ ） 連 （ レン ） 相 （ ソウ ） ⇒ あわてない、じっくりと、業者から聞き出す、業者に気が付いてもらう。 そこに出てくるのは、やはり業者との信頼関係。 大家さんは、申込者と直接話をしているのではなく、 業者さんが直接会っているため、何かを感じているはず。 身なり、話し方、応答の仕方、扉の締め方など、 大家が判断に迷うときは業者に聞いてみること。 信頼のおけない業者の場合は、これも問題ですが、 良い業者は良い人を紹介してくれる傾向が多分にあります。 携帯電話で入居申込みを受けた時、会話も短時間で判断が必要な場合もあります。 業者が感じたファーストインプレッションは大事です。 管理も依頼できるような業者さんは、フォローもしっかりしていますね。 ◎効果３．業者さんとの信頼関係がアップ 入居申し込みは、大家のチャンスだけではなく、業者のチャンスでもあり、 当案件で業者さんが売り上げを伸ばしてくれれば、ＷＩＮ−ＷＩＮです。 さらに、その業者さんが安定していると、大家さんの安定経営にもつながりますね。 さて、これらの効果を全て足すと、どれくらいになるのでしょうか？ そうです。立地条件が良くなくても、建物が良くなくても、オーナーのさじ加減でこれだけ変わることがあります。 10室を所有している人で、1年に2回入退去があり、これを10年続けたら、 想像するだけでも、たいしたものです。 サラリーマン大家さんは、このようなことを考えますよね。 会社内で、日々、挨拶と礼儀を徹底し、そして作業の効率化を検討しています。 大家業にも活かし、他のアパートとの差別化を進行形で一つずつ作っていきましょう。 皆さんで、問題提起し、良い工夫を生み出し、満室経営をしながら街をきれいにし、活性化させましょう。 それでは、次回は 『 賃貸借契約 』 での 「 ●問題⇒◇工夫⇒◎効果 」 を検討します。
2009年9月16日掲載 |
大長 伸吉さんのご紹介  大長さんのブログ 「サラリーマン大家サポーターズ」 セミナー開催 1棟4室『クズ土地』アパート経営術 出版1年記念講演 〜裏話や09年成功談を含む解説〜
2003年に 投資マンション1室を購入し、 不自由さを実感 2004年に 中古アパートを購入し、 空室と修繕の苦労を実感 2006年に 初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、 ようやく落ち着いた大家を実感 2007年に 北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、 現役大家さん・未来の大家さん （ サラリーマン ） のサポートを心がけています 2008年 東京都下で1棟竣工 サラリーマン大家サポーターズ    【 大長さんの著書 】 |
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