 第44話 |
家賃振り込み時に、サラリーマン大家が工夫したこと。 ( 39 ) |
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今回のテーマは、家賃の振込時 の問題を検討していきます。 家賃は、収入源としてとても大事です。 アパート経営は、初期費用がとても高額です。大抵はローンを返済するためにも、 家賃が取れないことを想像するだけで恐ろしくなってしまいます。 この点が多くの人がアパートを取得しない、 できない理由の一つでもあり、理解と覚悟が必要です。 だからこそ、家賃の滞納・延納防止策は、事前に検討をしておくべきです。 その時が来てからでは遅い場合があります。 というわけで、今回は、家賃振込時におこる以下の2つの問題点に取り組みます。 ●問題● 1. 家賃滞納 （ 家賃が1ヶ月以上払われない ） 2. 家賃延納 （ 毎月決まった日に家賃が払われない ） ●問題・課題1．家賃滞納 （ 家賃が1ヶ月以上払われない ） 部屋を貸しているのに、その家賃が払われないことは、 アパート経営を揺るがす大事な問題です。 大家として、ローンの返済が滞ることはあってはならないですし、 こんなことが何度かあったならば、自己破産??を心配しなければならなくなってしまいます。 家賃滞納の原因は、たいてい入居者にあります。 入居申し込み時の審査では、しっかりとした収入があった人でも、 1年、2年・・・と住んでいる途中に、解雇・退職、会社の倒産もあり得るもの。 しかし、入居者の収入の変化・経過や、突然の会社の倒産は予測をすることは難しいでしょう。 だからこそ、次の工夫１の考え方が大切です。 ◇工夫1．まずは現状の滞納状況を把握する 体験談となりますが、私は全20戸の部屋を貸しております。 約6年間で家賃が払えないために退去をしてもらった人は1人でした。 また、家賃の滞納問題 （ 1ヶ月以上の不払い ） は、この人を含めて2人でした。 全くのゼロではないものの、このような不遇に遭う確率は、低いといえると思います。 6年間といわず、ここ2年間で計算してみると、 20戸が24カ月で 「 480 」 。その内の滞納月が2人合わせて5カ月でした。 5／480 ＝ 0.01 ・・・と安易に計算すると 滞納率１％ となります。 これが私の部屋の滞納状況です。 滞納率1％ に収まっているのはなぜか？ を考えた時、
土地の選択、建物の選択の時点で、いかに検討し、いかに準備しておくことが大事かといえます。 やはり、立地と建物は大事なのです。 もし、家賃滞納が起きてしまった時については、後日お話しますが、 入居者にとって ” ない袖は振れない ” ものです。 どのようにして、早く退去してもらうかを考えました。 ◎効果１．現状を把握することにより、安心がえられます 家賃滞納対策をとことん検討することは大事です。 その検討自体が、満室検討、収益検討につながっていると思います。 仕事がない地域、駅から遠い、狭い、古い物件などと重なると、家賃滞納率もずっと上がってくることでしょう。 所有する物件の中で、滞納がおき易い物件はないでしょうか？物件ごとに把握することで次の対策 （ 売却する、入居審査を厳しくするなど ） につなげることができます。 ●問題・課題2．家賃延納 （ 毎月決まった日に家賃が払われない ） 家賃の滞納の前に、必ず起きることです。 （ 今回は家賃の滞納は1ヶ月以上の不払いとし、家賃の延納は1日でも遅れた場合と設定しています。） 家賃の延納には、期日が過ぎた時に、突然オーナーが気づくもの。 オーナーはなかなか入居者の収入と支出状況は掴めません。不可能ですね。 ◇工夫2 基本的な管理に活路あり。延納は すぐに 『 一言 』 指導 私の実績・体験談からお話しましょう。 20戸中の家賃の延納者 （ 1日でも遅れた人 ） は、大抵 「 3組 」 。 3 / 20 ＝ 0.15 。 「 15％ 」 ですから延納比率は高いです。 毎月のように遅れる人がおり、その顔触れはいつも同じです。 毎月のはじめに、入金のチェックをするようにしています。 というか、最近になってきっちりチェックをするようになりました。 その理由は、結局家賃滞納 （ 1ヶ月以上不払い ） になるまでに問題が 大きくなってしまい、私自身が、入金チェックの大切さを知ったからでした。
単純に家賃の振込を忘れている場合などもあり、 延納者に延滞していることを連絡することは、「 効果がある 」 ということがわかりました。 以前は、通帳チェックを毎月初めにしていませんでした。 そのため何が起きたかというと、 半月不払いや1ヶ月の不払いに大家の私自身が気づいていませんでした。 そして、1ヶ月過ぎた後に、入居者に伝えておりました。 1ヶ月後というと、入居者は 「 前月の1ヶ月分 」 と 「 当月分の支払い 」 と 合わせて2ヶ月分を一度に払わなければなりません。 入居者自身が前月の家賃の不払いに気がつかず、お金を使ってしまっていたら！！ もし、浪費していたら、その人にとって数万円を準備するには一苦労。 不可能な時もあり、その末には、家賃が払えなくなってしまいます。 ですから、『 入居者が浪費をする前に 』 、『 延滞の連絡 』 、『 支払ってもらう 』 ようにまずは伝えることが大切。 意外と、入居者は紳士的に対応してくれています。 また、いつ延滞連絡を入れるかですが、 私は 「 毎月3〜5日頃 」 （ 銀行でいう3営業日後 ） にしています。 1日遅れる人がいても、2日に自然と振り込んでくるケースが多いからです。 また、業者に伝えて貰うにしても、何度も依頼するのは気が引けます。 どうしても譲れない （ これ以上遅れると問題になる ） 期間として選択した結果こうなりました。 催促は、あまり気持よくできることではありません。それでも親のしつけのようなもので、家賃が払えなくなる問題へと拡大する前に、必要なことでもあります。 それともう一つ、入居者にとって銀行振込手数料がかからない銀行口座 を家賃の入金口座にしてあげることも効果があるようです。 私は、一部の入居者さんには違う口座に振り込んでもらうようにしています。 毎月210円の振込料が12カ月で、2520円。 良い外食ができる金額ですからね。 ◎効果2．大家が、入居者の安定生活を守ってあげられる お金はいつの間にか消えてしまう、使ってしまうもの。 日が過ぎ、人の記憶が薄れ、いつの間にか手持ち資金がなくなる前の連絡が 入居者の無駄使いを防いでいるのですね。 私としても業者さんに電話してもらうように依頼するのに、 気を使いますが、その結果として入金が確認できたときには、 私から業者さんに感謝の電話を入れます。 ここで、業者さんもホッとしてくれ、さらに信頼関係ができたりするものです。 また、業者さんの視点で考えても、家賃滞納問題が大きくなり、入居者の退去問題に拡大すると、苦労が増えます。入居者にとっても、大家にとっても、業者にとっても、 事前・事前のきちんとした対応がとても大事です。 入居者が気持よく住みたいと思う気持ちと、大家が気持よく住んでもらい、且つ、できるだけ長く安定経営をしたいという気持ちは、決して矛盾するものではないと思います。 家賃の振込対策は、入居者・大家・仲介業者としっかりと連携ができるとよいですね。 家賃は入居者の生活費の大半を占める大金です。一度払えなくなると、それをもとの支払状況に戻すのは大変です。 問題を大きくしないこと、問題が起きる前に対策をしておくことに気を使いたいものです。 家賃を下げてあげられれば良いのですが、大家業は賃貸経営です。それができない辛さを大家が感じているのですが、大家以外の誰にも伝えられないものですね。 家賃の滞納、延納がないように、入居者の収入が上がってくれることがベストですが、 それは期待してもしょうがありません。大家が自衛しないといけないですね。 今回も、長文につき合ってもらい、ありがとうございました。 それでは、次回は 『 物件管理・物件掃除 』 における 「 ●問題⇒◇工夫⇒◎効果 」 を検討します。
2009年10月21日掲載 |
大長 伸吉さんのご紹介  大長さんのブログ 「サラリーマン大家サポーターズ」 セミナー開催 1棟4室『クズ土地』アパート経営術 出版1年記念講演 〜裏話や09年成功談を含む解説〜
2003年に 投資マンション1室を購入し、 不自由さを実感 2004年に 中古アパートを購入し、 空室と修繕の苦労を実感 2006年に 初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、 ようやく落ち着いた大家を実感 2007年に 北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、 現役大家さん・未来の大家さん （ サラリーマン ） のサポートを心がけています 2008年 東京都下で1棟竣工 サラリーマン大家サポーターズ    【 大長さんの著書 】 |
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