 第45話 |
物件管理・物件掃除で、サラリーマン大家が工夫したこと。 ( 46 ) |
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今回のテーマは、 「 物件管理・物件掃除 」 。 このクールのサブタイトルは、 「 誰でも明日から出来る満室工夫事例 」 。 満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、比較的に容易で大家がずっと継続できる事例を参考にすることが大事だと思います。 基本的なことを押さえておく、一般的・平均レベルの話です。 さて、今回は 物件掃除 についてです。 退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼 → 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み ＝ 入居者の確定時 → 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 『物件の掃除』 → クレームを受けたとき2 （ 対応編 ） → クレームを受けたとき2 （ 改善編 ） 一般的には、アパート管理は特に難しいものではないものですが、 トラブルが起きた時の対応は面倒なことになります。 基本は、トラブルを起こさないために、事前に準備をしておくことが大事です。 家賃は収入源であり、部屋を貸しているからあるものですが、 入居者が退出してしまうと 「 ０ 」 収入。 入居者自身の理由ではなく、 「 このアパートに住みたくない 」 という理由で退去されてしまうのはとても残念なことです。 だからこそ、物件管理・物件掃除は、最低限のこととして、取り組みたいものです。 その時 （ 退去連絡 ） が来てからでは遅いのです。 というわけで、今回は、以下の2つの問題点に取り組みます。 ●問題● 1.この物件に住みたくない （ 引っ越したいと思われてしまうと．．． ） 2.入居者や建物の変化に気がつかない （ 大問題が始まっていると．．． ） ●問題1. この物件に住みたくない （ 引っ越したいと思われてしまうと．．． ） 「 この物件に住みたくない 」 といって、退去連絡をする人は聞いたことがありません。 しかし、自分自身でもきれいではない・汚い建物や敷地に住みたくはないもの。 どんなに立派な新築物件でも、屋外にあるものですから、 人為的でなくても落ち葉・砂ほこり・害虫等で汚れてきます。 人が関係することでは、ごみ出し・ダイレクトメールなど見た目に良くないことがあります。 その汚い状態で、生活していると、気分がよくないものです。 入居者の中には、すすんで掃除をしてくれる人もいますが、 これは珍しいケースで、基本的には、所有者が対応すべきです。 ◇工夫1.ただ掃除をするだけ 難しいことはありません。 『 ただ掃除をするだけ 』 です。 しかし、実情は容易なことではないのです。街を歩いてみてください。 沢山の汚れた敷地・建物を目にします。 この掃除という簡単な作業でも、実際にやっていない大家さんが多い。 私自身も感じますが、この掃除という作業は、やり続けることが大変です。 なぜならば、1棟のアパート・物件だけにしぼって、生計を立てている人 （ 単一建物の専業大家 ） はほとんどおらず、皆さん他の事 （ 仕事・育児・余暇等 ） に時間を使っています。 ですから、この簡単な掃除を甘く見てしまいます。 土地を買うこと、建物を建てること、家賃の確認は力を入れますが、何十年の期間の内、大家の実作業で一番時間を使うのが、実は掃除かもしれません。 まず 「 掃除は簡単なことではなく、とても力を入れなければならない重要事項 」 と意識を変えることが大事です。 （ これができていない人が多いです。/ 私も含めて。 ） この掃除という作業は本当に難しいことはなく、ゴミ拾い・掃き掃除だけでよいのです。作業時間は数分。 これも、週1回できるとよいのですが、サラリーマンは休みが限られていて、余暇の時間も必要であり、週1回でも辛いもの。 月2回として、年24回、10年で240回。1回15分としても、3600分 （ 60時間 ） 。 これに、現地までの移動時間を加味すると、これまた大変な作業であると感じます。 やはり、掃除に対して、気持ちを入れ替えることが大事です。 アパートでは掃除を業者に任せている人は半数もいないと思いますが、これにコストをかけている人は、この掃除の難しさ （ 面倒さ ） に気が付き対応できている人なのでしょうね。 私も北関東にある物件では、業者に依頼をしています。 敷地が汚くて、退去されてはたまりません。月2回で3,000円ほどですが、レポートもしてくれとても助かっています。 これも、自分の時間とコストを天秤にかけ、判断するという工夫です。 また、土地取得、物件取得において、自宅に近い土地、本人に関わりのある土地、他の理由でも行きたいと思える土地を選ぶことも、掃除に対する工夫でもあります。 ここまでは、だれでも特別な技術がなくてもできることですね。 ◎効果１．掃除により、安定した収入を得て、満室経営を確保 掃除 ⇒ 建物を清潔に保つ ⇒ 入居者に気持ち良く長期間住んでもらう ⇒ 空室率が少ない ⇒ 安定した収入を確保 なによりも、気持のよく住んでもらえることに、大家さんとしての満足度が高まります。 また、草刈り、害虫除去、掃除方法、掃除等小作業で敷地・建物をきれいに演出する方法は、各種ブロガーさんがよい方法を公開しているので参考にしてみてください。 ●問題2.入居者や建物の変化に気がつかない （ 大問題が始まっていると．．． ） 建物は生き物です。常に、新しいままで何年も維持できているわけではなく、台風もあれば、日照りとも戦っています。 また、小さな問題であれば、わずかなコストで修繕できますが、小さな問題もそのままにしておくととんでもないことが起きます。 例えば、 築古物件を購入した人では 「 土台 （ 木部 ） がシロアリに食べられていた 」 とのこと。 「 よく見ると敷地にありの死骸が沢山あった 」 など、なんらかの現象・予兆が起きているもの。 「 台風後にアンテナが傾いた 」 なども、アンテナが使えなくなる前兆ですね。 また、建物だけでなく、入居者の変化も同様です。 「 ベランダにゴミが溜まりだした 」 なども、以前はきれいにしていた人が突然汚くなりだしたなど、 入居者の生活様態に悪い変化が見えてきた予兆です。 場合によっては、いつもシャッターが閉まっていて、どうしたのだろう？ 病気？夜逃げ？などと心配です。 ◇工夫2.定期的に行くことで変化を感じること〜チェック、記録、写真、声かけ〜 掃除を掃除だけで終わらせてはもったいない。 掃除をするときには、定期的なチェックの場にすべきです。 自動車でも点検・車検が必要です。 アパートで何もしなくてよいなどとの事はありません。 私は、チェックシートを作成しておくことをお勧めします。
また、近隣地域内の入居率、競合変化、現地の家賃相場等も。 ここまでやれている人は、少ないでしょうね。 もう一つは、せっかく現地に行くのだから、写真を撮っておくことです。 言葉や筆記よりも、何よりも良い証拠となります。 そのシーンにはその時気がつかなかったことも、後で問題になることに対し、撮影されている場合もありますしね。 （ 例えば、公開杭の位置など ） 入居者に声かけをするのも良いかもしれません。 人によりますが、良い関係が気付けるチャンスかもしれません。 ◎効果２．掃除の副作用は盛りだくさん。 工夫事項を見てもらえれば、その効果は一目瞭然です。 なによりも、定期的に現地に行くこと自体が、とてもよいことです。 現地に行って、ゴミ拾い等をしない人はいないでしょう。 上記のような副作用はもっともっとあるはずで、それを考えることも楽しんでもらえれば、良いアパート経営ができること間違いなしです。 誰でも、簡単にできること、それはまず掃除に対する考え方を変えることでした。 発想と工夫を繰り返すことで、何も考えていない大家さんと大きな差・優位点ができます。 その効果は、満室、収入、長期安定経営などに広がります。 毎度ですが、いずれにしても、入居者が気持よく住みたいと思う気持ちと、大家が気持よく住んでもらい、且つ、できるだけ長く安定経営をしたいという気持ちは、決して矛盾するものではないと思います。 問題を大きくしないこと、問題が起きる前の対策を心がけたいものです。 今回も、読んでもらい、ありがとうございました。 それでは、次回は 『 クレームを受けたとき （ 対応編 ） 』 での 「 ●問題 ⇒ ◇工夫 ⇒ ◎効果 」 を検討します。
2009年11月4日掲載 |
大長 伸吉さんのご紹介  大長さんのブログ 「サラリーマン大家サポーターズ」 セミナー開催 1棟4室『クズ土地』アパート経営術 出版1年記念講演 〜裏話や09年成功談を含む解説〜
2003年に 投資マンション1室を購入し、 不自由さを実感 2004年に 中古アパートを購入し、 空室と修繕の苦労を実感 2006年に 初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、 ようやく落ち着いた大家を実感 2007年に 北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、 現役大家さん・未来の大家さん （ サラリーマン ） のサポートを心がけています 2008年 東京都下で1棟竣工 サラリーマン大家サポーターズ    【 大長さんの著書 】 |
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