 第48話 |
誰でも明日から出来る満室工夫事例・基本事項のまとめ ( 25 ) |
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第4クール：「 誰でも明日から出来る満室工夫事例 」 も今回が最終回となりました。 満室経営を長期継続するにあたり、難しい特別なことをするのではなく、比較的に容易で大家がずっと継続できる事例を参考にすることが大事だと思います。運営中のアパートでの退去連絡から、クレーム対応までについて、どの項目でも、アパート大家が単独で処理をするには、無理があります。 退去連絡 → 不動産仲介業者選び → 入居募集の依頼 → 内見の連絡を受けた時 → 入居者の申込み ＝ 入居者の確定時 → 賃貸借契約 → 家賃の振込み → 物件の掃除 → クレームを受けたとき1 ( 確認・対応編 ）→ クレームを受けたとき2 ( 改善・解決編 ) これら一連の大家業において、専門家の協力や、適切な指導を得ることができなければ、アパート大家として、経営者として、痛い思いをする確率が高くなります。 不動産業者・設計士・施工業者・大工職人・保険・土地家屋調査士・弁護士・税理士など、これらの業者・専門家から信頼を得るには次の8つノウハウを意識しておきたいものです。 ＜ 信頼を得る 『 8つのノウハウ 』 ＞ 【 1．当たり前のことを当たり前にやる 】 業者さんも沢山のアパート関連業務をしています。沢山のアパート大家とのかかわる中で、良い意味で目立つには問題がないのですが、悪い意味で目立つと、業者さんから敬遠されてしまいます。 不動産業界、建設業界などは横のつながりがあり、一般的に孤立している大家さん間よりも、業者間の情報は早く伝わります。 お礼をいうなど当たり前のことをやるには、当たり前・一般的な状況がどのレベルなのかを知っておくことが解決手段となります。 【 2．時間を無駄にしない、関係者の邪魔をしない 】 依頼者・入居者・クレーム者の時間を無駄にしないことです。慎重に対応することと、迅速に対応することのバランスが難しいですが、中心にいるのは大家です。迅速な判断が大事です。 「 業者に任す 」 という判断も時間のロスを省けます。 もう一つは、業者への対応・回答は迅速に行うこと。アパート大家と同様に業者も数少ない業務を競争してこなしています。彼らが負けないよう大家にも協力が必要です。 【 3．自滅しない、相手にもゆとりを与える 】 価格交渉も注意が必要です。相見積もりは大切な段取りですが、業者さんは笑顔で対応してくれたとしても、その見積業務にもコストがかかっています。沢山とりすぎないことですね。施工の元請け会社が違っても下請けが同じの場合もあります。特に建築は土地が決まるとある限られた地域で業者が競合しますから。 また、クレーム対応も対応していただく業者にストレスをかけず余裕を与えられるか、プレッシャーを与えてしまうかでは解決すべきものが、解決できなくなることもあります。 チーム内の協力は絶対です。 【 4．話をよく聞き、できれば1つの依頼で2倍分を返す 】 これが適切にできると無敵ですね。 私の場合は、1つの依頼で2つ分を努力して返しても結果1つが有効で、もう1つは無意味な場合が多いのです。だから、尚更2倍の返答・対応をこころがけています。 【 5．当たり前のことを誰よりも早く、確実に素晴らしくやる 】 これは【 1と2 】の合わせ技ですが、素晴らしく＝スマートにやれることが肝です。 詳細で十分な資料や説明も、「 重すぎる 」 との悪い印象を相手に与えることもあります。入居者・クレーム者は気を急いでいる状況での依頼であり、業者は気が早い人が多いのでシンプル・簡潔なコメントと対応が求められますね。 【 6．経験をパターン化する 】 パターン化しておくとアパート経営がとても楽になります。他の業種よりは容易といわれる部分です。 逆にこれができないとアパート管理はどんどん悪い深みにはまります。アパートを嫌う人が陥りやすいポイントです。アパート経営は超長期ですので30年では大差になります。 ここまで書いた内容は、一般的なサラリーマンに業務上で求められていることと同じですね。 例えば、スティーブン・コビーの 「 七つの習慣 」 などビジネス書に書かれている内容とかなりダブります。 当たり前のことを当たり前にやることについて、多くのサラリーマンは素質や鍛えられた経験があり有利だと思います。 【 7．「 ありがとう 」 、感謝 】 この 「 ありがとう 」 を、なかなか言えない人が多いものです。 特に、お金を払ってやっていただく場合など、なかなかこの言葉が言えないもの。 もう一つ難しいのが入居者や業者と競うときは対等な立場で交渉をしたあと、気持ちを切り替えて感謝モードに入ること。言いたいことを言ったあと、何らかの変化や効果があるわけで、その部分も話して和解し、さらに高いレベルに行けると物事がうまく行くこと間違いなしです。 【 8．敬意を持ち、紳士に対応し、それを楽しむ 】 大家業を楽しむことでいろいろな良い面に気がつくものです。入居者と各業者との中心にいるのは大家さんです。そして大家さんが経営者なのだから、チームの指揮をとり良いチームを作り上げてください。
入居者が快適に住み、 入居者がストレスなく会社でよい成果を上げ、 世の中に良い製品と良いサービスができると、 街が元気になり、活性化し、 また、アパート大家にとって尚良くなる。 今回で、『 誰でも明日から出来る満室工夫事例 』を終了します。 2009年は景気が悪く特に厳しい時期でした。その中でしっかりと安定経営を継続している人が沢山います。この時期を乗り越えたアパート大家さんはとても強固な運営術を身につけられていると思います。 景気が悪いと言い続け、その言葉に慣れてきたときは既に上昇する準備ができた時です。来年は区切りのよい年であり、明るい兆しがみえてくることでしょう。 『 満室アパート経営道 第4クール 』 無事終了、バンザイ。 読んでいただき、ありがとうございました。
2009年12月16日掲載 |
大長 伸吉さんのご紹介  大長さんのブログ 「サラリーマン大家サポーターズ」 セミナー開催 1棟4室『クズ土地』アパート経営術 出版1年記念追加セミナー 〜実情に近い応用編〜
⇒ 詳細はこちら 2003年に 投資マンション1室を購入し、 不自由さを実感 2004年に 中古アパートを購入し、 空室と修繕の苦労を実感 2006年に 初めて王道型アパートを世田谷区に新築し、 ようやく落ち着いた大家を実感 2007年に 北関東にて2棟目の王道型アパートを新築後、企業を退職し、 現役大家さん・未来の大家さん （ サラリーマン ） のサポートを心がけています 2008年 東京都下で1棟竣工 サラリーマン大家サポーターズ    【 大長さんの著書 】 |
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