健美家ニュース編集部の不動産ニュース-不動産投資コラム│健美家

   三井不動産が日本たばこ産業 （ JT ） 系のフロンティア不動産投資法人の資産運用会社であるフロンティア・リート・マネジメントの発行済全株式 （ 投資口 ） を取得し、事実上傘下に収めた。株式譲渡は 3月24日。三井不動産は役職員を派遣するほか、同投資法人の第三者割当増資 14,600 口 （ 96億円相当 ） も引き受ける。

   市場は今回のJ-REIT （ 不動産投資信託 ） 再編を好感し、発表の翌日 （ 2月19日 ） のフロンティア不動産の投資口価格 （ 株価 ） はストップ高だった。フロンティア不動産は商業施設に投資する銘柄で、三井不動産はすでにオフィスビルと住宅に投資する投資法人を上場させていることから、今回の買収により主要な不動産タイプに投資する器がそろったことになる。

   これにより、今後、注目しなければならないのが三菱地所の出方だろう。三菱地所はグレードの高いオフィスビルに投資するジャパンリアルエステイト投資法人のスポンサーだ。三井不動産系の日本ビルファンド投資法人と並んでJ-REIT 上場第1号の REIT 銘柄である。J-REIT 市場において三井不動産に水を空けられた感が否めない。何がしかの手を打って出る可能性を指摘する市場関係者もいる。

   この業界再編の機運は昨年の初頭から高まっていた。そうした中、昨年11月に米不動産投資会社のジョーンズ・ラング・ラサールグループであるラサール・インベストメント・マネージメントがイーアセット投資法人 （ 現ラサールジャパン投資法人 ） の運用会社を買収し注目を集めた。

   しかし、この時の市場は反応せず、同投資法人の株価は低迷したまま。今回の三井不動産の買収劇との落差はなにか。大きく二つ理由がある。一つはスポンサーの信用力が大きく影響していたことが挙げられる。三井不動産はJ-REIT市場で十分な実績があると同時に物件の供給力も非常に高い。二つ目がラサールの買収劇では、市場から、J-REIT市場にどこまで本気でかかわるのかという姿勢が問われた。

   いずれにしろJ-REIT市場は本格的な再編時代に突入した。米国REITを見ると、REIT の寿命は約7年。J-REIT 市場が創設 （ 2001年9月10日 ） されて7年目に突入しており、組み替えが必要な時期にきていると判断することができる。外部成長 （ 物件取得 ） と内部成長 （ 賃料収入上昇 ） の可能性の高いところが買収し、市場の整理が進むと考えられる。

   ただ、単純に株価水準の高い銘柄が株価水準の低い銘柄を買収するという方向性にはならない。優良な不動産を保有していながら市場から評価が低い銘柄が買収対象の標的だ。質の悪い不動産を運用している投資法人を買収すれば投資主から反発が出てくることは容易に想像できるだろう。

   不動産マーケットをカバーしている国内外の複数のアナリストは、 「 今年は上場 J-REIT の中で私募化によって市場から退出する、または退出せざるを得ないケースが発生する可能性も高い 」 と予測している。この私募化による上場取り止めは投資主総会で了承されれば可能である。