健美家ニュース編集部の不動産ニュース-不動産投資コラム│健美家

   サブプライムローン問題の影響による外資系金融機関の投資姿勢の変化や国内金融機関の融資の厳格化を受けて、最近、新興不動産会社が資金難によって破綻が続いている中で、米証券大手のリーマン ・ ブラザーズの経営破綻の衝撃が世界中を駆け巡った。

   不動産協会の岩沙弘道理事長も 「 日本の金融・不動産市場でも予断が許されず注意深く見守っていかなければならない 」 とコメントすると同時に、この問題により世界の金融市場の信用収縮が長期化する懸念を表し、「 政府 ・ 与党は緊急経済総合対策を、スピード感をもって最優先してもらいたい 」 と続けた。

   リーマン ・ ショックが日本の不動産マーケットに与える影響については、ファンダメンタルズ （ 空室率 ・ 賃料 ） に影響を与えていることはいまのところはないとしているものの、信用収縮が長期化した場合は、収益不動産市場において影響が出る可能性を指摘。特に心配されるのが、金融市場に対する信用収縮がいっそう深まることで、国内金融機関の不動産向けの融資姿勢をさらに厳格化させることだ。邦銀に対する影響は、貸出などの信用供与やデリバティブ取引のデフォルト発生に伴うものがあり、当面、邦銀の動向からも目が離せない。

   そうした中、これまで好調に推移してきた商業用不動産のマーケットの現状を探ると、今年3月を過ぎてからの取引が急減している。ある大手不動産会社は、「 実感としてピークから 6、7割減っている 」 という。

   具体的な取引事例のイメージとしては、大型Aクラスビルの取引のキャップレートにはほぼ変化がなく、ピーク時の 3.5％〜4％が 4％〜4.5％に。「 50億円以上の最新ビルを買いたい人は結構多く競争が激しい。このクラスのビルにローンを出したい金融機関がある 」（ 大手不動産流通会社 ）。Bクラスの中型ビルの取引のキャップレートはピーク時の 4.5％〜5％が 4％後半〜5％半ばになったが、取引は様子見の状態が目立つ。Cクラスの小型ビルは、銀行がローンを出しにくいカテゴリーに入り警戒感が強くて利回りを重視した取引がなく、1棟を本社ビル用として事業者が購入するなど実需ベースの取引がメーンだ。

   基本的に金融機関の融資姿勢としては、どのようなプレイヤーが持ち込んでいる案件なのかでまずは判断する。優良なビルであればノンリコースローンを出す。特にAクラスビルは証券化が可能で、ローンが出やすい。ワンショットで 50〜100億円といった大型ビルに対する融資姿勢は積極的といわれている。ただ、当然ながら古いビルで順法性に問題のあるビルにはローンは出さない。

   マーケット賃料は、賃料改定によって上昇しているビルもあれば、強気で上げてきたところが一巡し、新規賃料が下がるなど端境期にきている。

   商業施設は、郊外のGMS （ 総合小売店 ） がこの 1年間で金融機関からの評価を最も下げ、金融機関が融資を出しにくい状況が強まっている。特に地方の代替が利かないようなGMSに対する審査の見方が厳しい。背景には、リートで保有している商業施設に賃料下げの訴訟が発生したことから、長期定借契約を締結していてもこうしたリスクを抱えていることに金融機関が敏感に反応したからだとみられている。