物件の購入を検討する際、家賃相場のチェックは欠かせません。

なぜなら、物件の売り広告に掲載されている
「 想定満室利回り 」 や 「 家賃年収 」 は、売主や不動産業者が
独自に算出しているもので、言うなれば希望的観測に過ぎないからです。

その物件の実力ベースの家賃はいくらくらいなのかを、
自分の目と足で確認する必要があります。

■家賃相場を調べてみよう！

１．インターネットで調べる

購入しようとしている物件と同程度の仕様・同じ間取りの物件が、
いくらくらいの家賃で入居者募集をしているのか、
インターネットで検索して調べてみましょう。

インターネットの検索サイトなどで、「 賃貸 」 という言葉で検索を行えば
たくさんの情報サイトが出てきます。これらの情報サイトにおいて、

• 　最寄り駅
• 　駅からの徒歩分数
• 　部屋の間取り
• 　部屋の平米数
• 　築年数

といったものを入力して検索すれば、近い条件の物件が
様々な家賃設定で募集されているのが分かると思います。

その中から、「 自分が買おうとしている物件なら勝てる 」 「 勝てない 」
といった比較をしていき、甲乙つけがたい物件の家賃が、
想定される家賃です。

この家賃と、広告に書かれている家賃を比較してみて、
高すぎる場合には根拠が何なのかを考えてみましょう。

しっかりリフォームしてある物件だから、などと特徴があれば
良いのですが、根拠なしに高めの家賃設定がしてある物件は、
実際にはその金額では貸せないと判断した方が無難でしょう。

２．地元の不動産屋さんでヒアリングする

また、実際に現地に向かい、物件の最寄り駅の駅前にある
賃貸専門の不動産屋さんを訪問しましょう。
自分が購入検討している物件の広告を見せながらヒアリングするのも良いでしょう。

「 購入した後に賃貸付けをお願いするとしたら 」 という仮の話だとしても、
丁寧に対応してくれる不動産屋さんが多いはずです。

実際に現場で営業活動をしている担当者から生の意見を聞くことが
できれば、「 この家賃設定は高すぎますね 」 あるいは
「 安すぎるのでもう少し高めに設定できるはずです 」 と言った
意見を聞くことができるでしょう。

このような意見を、複数の不動産屋さんに聞いて周り、
総合的に判断することによって、見当違いな家賃設定を
避けることができます。

■敷金・礼金を調べてみよう！

３．同じ間取りの部屋の敷金・礼金の設定を調べる。

東日本であれば敷金・礼金が何ヶ月ずつで設定されているか、
西日本であれば保証金と敷引が何ヶ月ずつか、
事前に調査をしておきましょう。

一般的に、物件の供給が飽和状態にあり、いわゆる
「 部屋余り 」 の状況になっていると、敷金と礼金は
ゼロに近づいていきます。

大家さんの力が弱く、入居者の力が強い、
いわば 「 買い手市場 」 になっていると言うわけです。

このようなエリアでは、なかなか空室が埋まらず、
結果として家賃を下げるという結果を招きやすくなります。

敷金・礼金は間取りによって相場が異なるケースが多いですので、
自分が購入検討している物件と近い間取りの物件を調べるように
しましょう。

４．敷金・礼金ゼロ物件に注意！

物件によっては、見かけの家賃設定を高くし、表面利回りを高めて
高値で売却するために、わざと敷金・礼金をゼロにし、その代わり
毎月の家賃設定を高くしている物件もあります。

このような物件の場合、実力以上に高めの価格設定で
売り出されることがありますので、
注意して確認する必要があります。

■購入前の調査が大切です！

家賃設定や敷金・礼金の設定は、
空室率と同じように、エリアによる相場の影響を大きく受けます。

その分、事前の調査結果が重要になってきますので、
広告の数字に惑わされずに自分の目と足で
確認するようにしましょう！