不動産投資コラム　不動産投資の情報サイト　【健美家】

不動産投資市況は、ここに来て大きく変化しています。
まず、金融機関が融資を強烈に絞り始めました。サブプライム問題や株価の下落など、要因は複合的にあります。

かつてのように、自己資金ゼロでRCの中古マンションの一棟買い出来るような時代ではなくなっています。億単位の借金ができるのは、年収が相応に高く、それなりに自己資金を持っている人であることが融資の条件です。

いずれにしても、先を争うようにして買い付け申し込みを入れるような市場は、もう終わりました。不動産価格は目に見えて下がりはじめ、専門家の私たちの眼から見ても、 「 おや？ 」 と思える、要する注目に値する物件が市場に、普通に出ていたりします。

ちなみに健美家の物件情報は、不動産業者も日々チェックしています。理由には大きく 2つあります。まず、REINS （ レインズ Real Estate Information Network 業者間の情報ネットワーク ） より健美家の物件情報のほうが早いケースが多いこと。そして、なにより検索しやすい、見やすいことです。REINSは文字情報だけで、見づらくて仕方ありません （ 笑 ） 。

非常に重要なことを言います。

「 金融庁の動向を注視してください 」 。
なぜなら、不動産の価値はほぼ 「 融資価値 」 に等しいからです。超格安な物件を除いて、不動産を買う際に現金購入するケースは稀です。ゆえに金融動向・融資動向が、不動産市場にとって非常に重要なのです。例えば、金融緩和・融資緩和があれば不動産が買いやすくなり取引は活発化、価格は上昇の方向に向かいます。逆に、金融が引き締められれば、不動産価格の下落圧力になります。金利の上昇も同じ。金利上昇は、不動産価格下落の大きな圧力です。

かつてのバブル崩壊のプロセスをよく思い出してください。不動産価格が思い切り下落するきっかけとなったのは、日銀による市場のコントロールです。89年に3回、90年に2回の金利引上げ、そして、 「 総量規制 」 による不動産融資の規制がありました。あの時は、金融機関に総量規制がかけられても、住専を通じた迂回融資ができたところがいまとの違いですが、基本的な構図は、あのバブル崩壊のプロセスとよく似ています。現在は日銀の金利コントロール能力はなく、金融庁による融資という蛇口の開け閉め効果が与える影響が甚大です。

金融庁は不動産価格のコントロール能力を持っているのです。だから、金融庁の動向をつぶさにチェックしておきましょう。市場の潮目が変化する兆候が読み取れます。

端的にいえば、これからまだ収益物件の価格は下がるでしょう。このような下落局面では常に、 「 市場価格よりも表示価格のほうが高い 」 という状況になります。つまり、広告表示価格は相場の後を追っていくということです。ではこのような局面で投資不動産の購入を検討する場合、どのようなスタンスがいいのでしょうか。

不動産の世界では、株式投資のように、相場が下がるまでタイミングをじ〜っと見極める必要はありません。なぜなら、株式投資と違って不動産取引は1対1の相対取引ができるからです。個別の価格交渉や条件交渉ができるということです。めぼしい物件が見つかったら、個別に交渉の余地があるところが不動産取引の醍醐味といえます。ここで交渉の窓口になるのは不動産仲介業者ですから、交渉力のある担当者と付き合いたいですね。

もちろん、交渉の可否やその幅は、物件によってまちまちです。それでも、例えば3000万円の物件が10件出ているとします。この10件の売り主の売却事情や心積もりはそれこそ千差万別。全く値引きするつもりのない人から、大幅値引きを覚悟している人まで。そういう前提で物件探しをしてみてください。例えば検索する際に、これまでは価格3000万円までとしていたところを、価格交渉の可能性を踏まえて1ランクアップ。3500万円までで検索してみるのもひとつの方法です。

アレ？意外とテクニック的なことをいってしまったぞ （ 笑 ） 。