長嶋 修の不動産投資市場の羅針盤 不動産投資コラム

皆さんこんにちは、不動産コンサルタントの長嶋修です。

アメリカの 「 ドルすり散らかし 」、そしてマネーを何十倍、何百倍にも膨らませたファンドによって、実体のないお金が世界中を席巻。このマネーが不動産や石油、穀物など実体経済の領域、つまり、生活に直結する領域にまで入ってきたところで、資本主義経済自体が大きく揺らぎ始めています。「 欲望 」 を原動力とした資本主義経済というシステムは、所詮人が創ったシステムであり、完璧なものでもないし、誰がどんな風に運用するかによってその結果も大きく変わります。人間の業 （ ごう ） が大きく、このシステムにのしかかっています。

世界で経済格差が生まれているのはもちろん、国内でも大きな経済格差が生まれていますが、歴史を勉強した方なら、この様な状況はいつも 「 文明の終わり 」 をもたらしてきたことはご存知でしょう。今回、この状況がどのくらいのクラッシュをもたらすのか私にもわかりませんが、少なくとももう今のままではいられないというのは明らかですね。明治維新以来、140年ぶりくらいの情勢変化、終戦以来 70年ぶりくらいの変化がありそうだと私は考えています。ただし今回は国内の変化にとどまらない、世界的なパラダイム転換です。

私見ですが、アメリカが覇権を握る時代はもう終わりかもしれません。双子の経済関係を持つ日本が大きく影響をこうむるのは避けられませんが、一定の禊を経て、私はこれから日本が主導の時代がやってくると考えています。まあこのあたりはこのコラムの趣旨ではありませんから詳しくは書きませんが、よりよい時代に向かうための禊のような時代が 「 今 」 です。夜明け前が一番暗く、政治も経済もなんだか混沌としていますが、このような状況がいつまでも続かないのも事実です。

今、とんでもないドル安 （ 円高 ） になっており、このトレンドはさらに加速すると私は予想しますが、この状況は決して、円が強いからということではありません。円もいま、十分に弱いのですが、それ以上にドルが弱いから円高になっている、というのが本当のところです。他の通貨との関係を調べてみてください。もっと大きく言えば、ペーパーマネーの時代が否定されているということです。このような状況の中で不動産に投資するということの意味がどういうことなのか、最後は皆さんお一人お一人が結論を出すことです。

不動産価格は景気や社会情勢に応じて上下動します。金利が上がったり、不動産に対する融資が引き締められれば不動産価格は下落しますし、金利が下がったり融資が緩和されれば不動産価格は上がります。非常に単純です。

会社が生み出す収益が短期間に、そんなに大きく上下動するはずがないのに、株式市場の値動きによって上場企業の時価総額が大きく変動するのに似ています。

一方、賃料は、不動産の売買価格ほど上下動しません。例えば世の中の金利が倍になっても、賃料が半分になったりはしませんよね？要するに 「 賃料 」 は上方にも下方にも 「 硬直性が高い 」 のです。これが不動産投資の大きな特徴です。

長く安定的に収益のあがる不動産に投資する。
これが不動産投資の王道です。

一方で、リスクの高いものの高利回りの物件に投資することでリスクを回避する。つまり、投資資金の回収期間を短縮することでリスクを低減しようとする手法は、現在のような、歴史的なパラダイム転換に迫られる局面では、私は危険だと考えています。