長嶋 修の不動産投資市場の羅針盤 不動産投資コラム

2008年6月3日の日本経済新聞一面で、以下のような報道がありました。

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   自民党の司法制度調査会 （ 臼井日出男会長 ） は 2日、担保不動産の処分を巡って、裁判所による競売にかける前に民間主導で売却する 「 任意売却 」 の手続きを簡素化する方針を固めた。担保権者全員の同意がなくても、すべての抵当権を抹消し、売却できる制度を導入する。地価の調整局面入りを受けて、売却手続きに手間取り、価値が下がる例も増えているため、制度改正で迅速な処分を促す。次期国会で関連法案の提出を目指す。

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この報道が意味することは大きく 2つ。
ひとつは 「 不良債権物件が、これからたくさん出てきますよ 」 ということ。
そして 「 金融機関にルートを持つ不動産業者は有利 」 ということです。

「 任意売却 」 について、ごく簡単にご説明します。
不動産融資が滞り一定の期間が過ぎてしまうとまず、金融機関など債権者によって、競売の開始を決定するための 「 差押さえ 」 の登記がなされます。そして一定期間経過後、裁判所による 「 競売 」 にかけられ、債権者は資金を回収することになります。これが一般的な競売までの流れです。

それに対して 「 任意売却 」 とは、実際に競売にかかってしまう前に、債権者などの合意で売却を進めるものです。要するに任意売却とは 「 競売を待たずに、不動産仲介市場で普通に売る 」 ということです。

一般的に、競売で落札される価格より、任意売却の価格のほうが高くなります。また債権の回収額そのものも多くなるため、債権者にとっては任意売却で処理が進むほうがありがたいのです。ただし、複数の債権者がいて、後順位の場合にはなお、債権回収額が少ないケースも多いため、後順位の債権者は任意売却に応じないケースも多いものです。

例えば旧住宅金融公庫が 1番抵当、都市銀行が 2番抵当、ノンバンクが 3番抵当で、それぞれ 1000万円ずつのお金を貸しているとします。担保不動産が競売で 1500万円で落札された場合、金融公庫は資金を全額回収、都市銀行は 500万円の資金回収、ノンバンクは回収ゼロです。ところが任意売却によって 2000万円で売れれば、2番抵当の都市銀行も満額回収できます。ところが 3番抵当のノンバンクはなおゼロ。このときに、3番抵当のノンバンクが任意売却に対して消極的になることが多いのです。ときには、同意する条件としてたとえば、「 ハンコ代として○百万円必要だ 」 などとゴネだすケースも。このようなケースを制度改正によって排除し、不動産売却手続きを促進しようということなのです。

不良債権物件処理のスピードを加速させないと追いつかないほど、すでに不良債権物件は山のようにあるほか、さらに今後出てくるであろう 「 潜在的な不良債権物件 」 がたくさんあります。実際、ここ数年の間、無理な融資を組んで拙速な買い物をした方がたくさんいますよね。これらのうち相当数が今後、任意売却物件として、金融機関のルートを持った不動産業者を通じてたくさん出てくることになるでしょう。こういった物件情報をつかんでいる不動産業者さんと懇意にしておくと、いい情報が得られることになります。ただ、こういった不動産業者さんを見つける方法に 「 王道 」 はありません。数多くの不動産業者と接触し、探し当てるしか方法はありません。 「 熱意 」 と 「 行動力 」 が大切です。

ちなみのこの制度を検討しているのは、党司法制度調査会の 「 明るい競売プロジェクトチーム 」。「 明るい 」 なんてわざわざつけてしまっている時点で、現在の競売市場の不透明さや水面下の様々なゴタゴタを表明しているようなものですね。いずれにせよ、いわゆる 「 不良債権物件 」 の処理が迅速に進むことは、購入者にとっても債権者にとっても、世の中全体にもいいことです。