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賃貸住宅のライバルを研究せよ！
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不動産投資市場の羅針盤 08 |
不動産コンサルタント 長嶋 修 |
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多くの地域で空室に苦しむ大家さんがたくさんいます。
今後この傾向は拡大する一方であることは、人口減少と世帯数の減少から容易に説明できます。
日本にはすでに 700万戸以上の空き家があります。世帯数が 4700万戸であるのに対して、住宅数はなんと 5400万戸も！しかもこれは平成 15年のデータですから、現在はもっとたくさんの空き家があることでしょう。日本全体を賃貸住宅経営にたとえると、その空室率は 12パーセントを超えます。一国の適正な空室率は 5パーセント程度といわれており、まさに日本は 「 全国空き家だらけ 」 といった状況なのです。
「 それなら人口が増加する地域に投資をすればいいではないか 」 という意見が聞こえてきそうです。ところがこのような考えで、人口増加地域に多くのアパートが乱立した結果、需要と供給のバランスが崩れ、人口増加地域のほうがむしろ空き家がたくさんあるというのが実情です。
さて、このような状況の中、どのような地域に、どんな物件を提供すれば、安定した不動産投資が行えるのでしょうか？そもそも、これだけ賃貸住宅の供給過剰が明らかであるなか、不動産投資に未来はあるのでしょうか？
答えは、大きく 「 YES 」 です。
人口増加地域で供給過剰の地域でも、駅から遠く立地に難のある物件でも、常にほぼ満室経営を継続、安定的な不動産投資ができている投資家も確実に存在するのですよ。では、その秘密はいったいなんでしょうか？
まず、そういった投資家は、周囲の賃貸住宅をライバルだと思っていません。それより、新築分譲住宅や新築マンションに目を向けています。ためしに、新築マンションの販売センターやモデルルームを訪れてみて下さい。間取りや家具のレイアウト、設備のグレード、見せ方の工夫、来場者へのホスピタリティーなど、どれをとっても賃貸住宅とは段違い！です。
それに比べて賃貸住宅のなんと貧弱なことか。建物はペナペナ。間取りはどれも同じような感じで、建具や設備も貧弱。案内された空き家にはスリッパもなく、掃除も行き届いていません。設備について何か説明があるわけでもありません。様々な点において、日本の賃貸住宅は、新築持ち家住宅との差がありすぎます。
だから、誰も賃貸住宅に長く住みたいとは思わないし、新築住宅を買って引っ越したくなるのです。不動産投資家のライバルは、他の賃貸住宅ではありません。その目線のままでは、700万戸の空き家の中に確実に入ることになるでしょう。
さくら事務所には、多くのマイホーム購入予備軍が相談に訪れますが、不動産投資家が聞いたら驚くような理由が、マイホーム購入の主な理由になっています。典型的なのはこんな感じです。
「 マイホームがほしいというよりは、住みたい賃貸住宅がないんですよね 」。
こんな、いかにも消極的な理由でマイホームを買おうとしている人、賃貸住宅を出ようとしている人がいるんです。
話がそれますが、かつて私が不動産会社に勤め、マイホームを売っていたころの上司が、契約を決めかねている方に言うキメ台詞は、こんなものでした。
「 賃貸住宅から脱出しましょう！！ 」。
こんな時代は、もう終わったのです。多くの人がいま、必ずしもマイホーム志向ではなくなっています。住みたい住宅があれば、それが賃貸でも持ち家でもかまわないのです。むしろ、多額のローンを組んでマイホームを購入すること自体に、疑問を感じている方がどんどん増えているのが実情です。
賃貸住宅市場は、そのニーズをしっかりつかめば、投資家は安泰です。
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不動産コンサルタント
1967年（昭和42年）
東京都墨田区生まれ
株式会社さくら事務所
取締役会長（ 創業者 ）
ＮＰＯ法人
すまひとプロジェクト 理事長
不動産投資家倶楽部
「エクシードエックス」主宰
【著書一例】
「住宅購入学入門 - いま、何を買わないか」
（講談社＋α新書）
「なぜ『耐震偽装問題』は起きるのか」（講談社＋α新書）
「住宅選びこれだけ心得帖」（日本経済出版社）
ほか多数
【講演実績一例】
・朝日資産継承セミナー
・マイホーム購入セミナー
・不動産投資セミナー
ほか多数
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