みなさんこんにちは。不動産コンサルタントの長嶋修です。

時代は大きな節目を迎えています。経済動向についていえば現在は、単純な景気循環論があてはまる状況ではありません。目先の景気対策を行ったところでますます国の財政が悪化するのみ。産業の根本的な転換が迫られています。このことは産業や経済のみならず、政治にも外交にも、世の中のありとあらゆる全てのことにあてはまります。まさに 「 パラダイム転換 」 が起きているのです。ゆえに、これまでの延長線上で物事を考えていたのではどうしたって限界があります。

• 新築マンションデベロッパーの数は現在の半分 〜 3分の 1に
• ハウスメーカーも淘汰、合従連衡が進み、大手 2社グループが中心となる
• 新築住宅の着工戸数は 100万戸を切り、 90万、 80万と減少の一途をたどる
• 中古住宅流通は現在の 2倍、 3倍へと増加し新築住宅着工と逆転、リフォーム市場も倍増

一見、とんでもない予測のように聞こえるかもしれませんが、これが私の冷静な読みです。不動産・住宅業界はこれまでリストラらしいリストラを行っていません。おそらく今後数年のうちに、これらが現実のものとなるでしょう。

賃貸住宅市場については。

• 新築ワンルームマンションデベロッパーの大淘汰。
• 地主を対象としたビジネスモデルが崩壊。
• 比較的賃料の高い物件はますます厳しく、割安感のある物件が安定する。
• 個性や趣味に特化した物件、さまざまな契約停滞の物件が登場、人気となる。
• 高齢者や障害者、外国人、女性単身者などへの物件供給が大幅増加。
• 省エネ性やバリアフリーが賃貸住宅のキーワードに。
• 建物というハードを提供するのみならず、コミュニティー形成の仕掛けがカギに。

このあたりは 「 それはそうだろうな 」 という方も多いのではないでしょうか。
さらに、

• 資産価格、賃料とも地域による格差がますます顕著に
• 地価はなだらかに下落をたどり、 「 建物の時代 」 へ

と、日本の人と不動産の関係はどんどん変化を遂げることになります。

2008年 10月 〜 12月のGDPが年率換算でマイナス 12.7パーセントと、大幅な減少を示しましたが、次の 1月 〜 3月期はおそらくもっと大幅なマイナス幅になるものと見込まれています。年率換算でいえば 20パーセントなど、史上最悪の結果となりそうです。

景気はこれから悪くなる。空室率が増える。家賃が下がる。このような連想が容易にできますが、過度にマクロにとらわれる投資家は、実は一流ではありません。その先に何があるのか。次にどんな時代が待ち受けているのか。想像力や構想力を持つ投資家が成功する時代です。先の見えない世の中といわれるなかで、時代をきちんと見通すことができている投資家にとっては、これから数年間は千載一遇のチャンスといえるのではないでしょうか。