みなさんこんにちは。不動産コンサルタントの長嶋修です。

日本の住宅は、すでに大幅に余剰しています。
平成 15年の段階で、700万戸以上の空き家がある状態です。

そしてこれから確実に訪れるであろう本格的な人口減少。都市部に住んでいるとなかなか実感がわきませんが、すでに地方で起きている深刻な少子化と高齢化、過疎化が、やがて都市部でも確実に訪れます。賃貸ニーズの高い優良立地ですら決して安心は出来ません。なぜなら、国民所得の減少が見込まれるからです。

経済のグローバリズムが進行すると、日本人の所得は他国民の所得と平準化するという減少が起こります。資産価格に比べて硬直性の高いとされている賃料水準も、切り下がる可能性が高いのです。もろんこれから日本がよほどの高付加価値経済戦略をとるとか、インフレを呼び起こす政策をとるなどした場合は別ですが、そういった方策はおそらく実現しないでしょう。このように、賃貸住宅を取り巻く状況は非常に厳しいものがあります。

一方で、賃貸住宅にとってはプラスの要因もあります。まず 「 新築持家神話 」 が崩壊します。若い世代ほど、住宅の所有にステイタス性を感じる人が少なくなっています。住宅を所有する場合でも、新築よりは中古住宅を選ぶ傾向が、不動産データにも現れるようになってきました。もっとも、新築より中古を選ぶのは 「 安いから 」 であり、持ち家ではなく賃貸住宅を指向するのは 「 リスクをとりたくないから 」 ではありますが、過度に新築持ち家に偏重しすぎた日本の住宅政策やニーズのアンバランスさが、解消されようとしています。

さて、ここまで簡単に述べてきたことは、あくまでもマクロの話。住宅市場全体の話です。今後の賃貸住宅経営は 「 うまくいく一部 」 と 「 そうでない大半 」 とに二極分化します。これまでのあり方ではない、新しい発想や創造性に基づいた賃貸住宅が、すでに続々と登場し、その多くが人気を集めているのです。

例えば、居室に隣接したバイク置き場があるバイク乗りを集める 「 ライダーズマンション 」。音楽家や音楽好きを集め、防音性の高い 「 ミュージション 」。家庭菜園が趣味の人が集まる 「 畑がついてるエコアパート 」。ペットの入居審査がある 「 ペット専用マンション 」。特定のスポーツチームファン限定の賃貸住宅など。

これら、趣味に特化したアパートは、周辺相場より割高な賃料であるにもかかわらず、多くのケースで高稼働を維持しています。

また、それぞれが専用の個室を持ちながら、水まわりやリビングなどを共有する 「 ゲストハウス 」 や 「 シェアハウス 」 も、最近その数を増加させています。

このような、これまでにあまり見られなかった賃貸住宅の成功キーワードは 「 コミュニティー 」 です。趣味や境遇でくくった賃貸住宅は、おのずとコミュニケーションや連帯感が生まれ、それが賃貸住宅の価値になるということです。 2010年には 1人暮らしと 2人暮らしが、全世帯の 50パーセントを超え、やがて 65パーセントに達すると、国立社会保障・人口問題研究所は予測しています。世帯というクラスターがどんどん小さくなる世の中では、家族ではないものの 「 つながり 」 を求める傾向がより強くなることが予想され、コミュニティー形成を間接的に支援する仕組みが、求められているのです。

さらに今後は、マイカーを共有する 「 カーシェアリング 」 を導入する賃貸住宅や、トランクルームやSOHOも組み合わせたコンバージョン賃貸住宅など、新しいタイプのものも続々と登場することでしょう。既存の概念を超えた、さまざまなサービスや形態を備えた賃貸住宅が、百花繚乱となるのが今後の賃貸住宅市場です。既存の延長線上で賃貸住宅経営を行いジリ貧になる賃貸住宅は、地方商店街のシャッター通りのようなイメージになってしまうかもしれませんし、国民の可処分所得が減少する中では、賃料も下落します。

新しい形の賃貸住宅。そのどれもが成功するとは思えませんし、オーソドックスな賃貸住宅経営も、一定数は健在であり続けるでしょう。いずれにしても、時代のニーズに合わせ、賃貸住宅経営をサービス業、事業と捉えていくことが、今後の賃貸住宅経営の成功ポイントといっていいと思います。現在すでに賃貸住宅経営をしている方は今後のあり方を模索し、これから物件を購入する方はそれに加え、未来の市場動向を鑑みて、契約価格や条件をよく検討してください。