みなさんこんにちは。不動産コンサルタントの長嶋修です。

先日公表された日本の1-3月期GDP （ 国内総生産 ） は年率換算でマイナス15.2％と、戦後最悪のマイナス幅でした。この数値は今後、一定程度持ち直すとされていますが、将来の景気の見通しが一体どうなるのかということについては、専門家の意見が見事にバラバラです。

いくつかの経済指標の変化を理由に、 「 2009年2月にすでに景気は底を打っており、今後持ち直すのだ 」 という見方から、 「 一時的に持ち直すものの息切れし、再び悪化基調に入る 」 というものまで。

次の四半期は、企業の商品在庫調整がある程度落ち着いたことや、昨年度の補正予算が実行に移され、今年度の追加経済対策が実行されることによって、景気はある程度下げ止まった感じにはなるでしょう。ただ、大手企業をはじめとする会社員の賞与が大幅削減されることなども発表され、消費者の財布のヒモはますます硬くなり、生活防衛体制に入ることが予想されます。スーパーではPB （ プライベートブランド ） 商品が次々と開発、商品化されるなど、本格的なデフレ基調に入るものと見られる一方で、資源価格や金や穀物などの商品価格がジワリと高騰の気配を見せています。デフレは企業の売上げ減少-社員の給与低下と、経済を収縮せます。

とにもかくにも、日本経済がリーマンショック前にまで持ち直すには、アメリカ経済の持ち直しが欠かせません。アメリカに対する直接の輸出割合はそれほどではないものの、中国などアジア向けの輸出も、アメリカ経済あってのことだったのです。そのアメリカ経済が持ち直すにはまず、住宅価格がはっきりと下げ止まる必要がありますが、まだそのような状況には至っていません。

※ケース・シラー住宅価格指数

そもそも、過剰なクレジット消費という構図が崩れたいま、かつてのような消費をアメリカ国民が行うことは考えづらく、日本経済が本当の意味で回復し持続可能な状況をつくるには、輸出頼みの構図から、内需拡大に本格的に取り組むなど、本当の意味での構造改革を行わなければならないでしょう。これができなければ、どんな対策を打ったとしてもやがてその効果は薄れ尻すぼみとなり、財政負担の増加だけが残るということになりかねません。

先日、テレビ朝日の 「 サンデープロジェクト 」 で竹中平蔵氏が 「 小泉改革の時期には、外需より内需が伸びたのだ 」 といっていました。それは、表面的な数字としては確かにそうなのですが、ここにはレトリックがあります。 「 外需 」 というのは 「 輸入 - 輸出 」 です。輸出頼みの日本経済は、輸出と設備投資を見るのが正解で、2001年末から2008年末までの両者による経済成長の寄与度はなんと99パーセントです。輸出と民間設備投資だけで99パーセントの成長をにない、内需は足踏みを続けていたわけです。

内需を本格的に拡大させる構造改革、産業構造の根本的な転換が行えるかどうかが、日本経済の長期的な命運を握ることになります。もしこれが行えない場合、可処分所得が減少するなかで、家賃負担能力はジワジワと低下、人口減少の中で空室の増加と家賃下落にみまわれるなど、不動産投資家の経営はますます厳しいものとなります。また資産としての不動産も、地価の下落が避けられないでしょう。このようななかで、どんな場所に、どんな物件で不動産投資を行うのかということを、よく吟味していただければと思います。

ところで、空室に苦しむ不動産投資家には、政策的な明るい要素、可能性が残されています。これはまたの機会にお話しましょう。ここ1〜2年の政治・経済動向いかんによって、私たちの未来は大きく変わります。どういった方向に進みそうなのか、注意深く情報収集してください。