長嶋修さんの不動産投資市場の羅針盤「なんちゃってリフォーム・リノベーション」に注意不動産投資コラム【健美家】

第31話

「なんちゃってリフォーム・リノベーション」に注意 ( 17 )

みなさんこんにちは。不動産コンサルタントの長嶋修です。

私が主宰する不動産投資勉強会「エクシードエックス」には、たくさんのアパ・マン大家さんがいらっしゃいますが、皆さんとっても勉強熱心です。この勉強会はNPO （特定非営利法人すまひとプロジェクト）の運営のために年間6万円の会費をいただいておりますが、会員数は現在100名超、北海道から鹿児島まで、全国から意識の高い大家さんが集結します。

勉強会では、アパ・マン経営の成功や失敗事例を研究していますが、最も面白いのは勉強会より、その後の「懇親会」だともっぱらの評判です。アパ・マン大家さんも、これから不動産投資を検討している方も、ご自身の周囲には相談したり話しあったりする仲間が意外といないもので、ここにくれば存分にアパ・マン経営の話ができるから、というのが理由のようです。建物のトレンドやローンの動向をはじめ、アパ・マン経営を取り巻く環境は刻一刻と変化します。特にこれから数年間のうちに起こる変化には、凄まじいものがあります。アパ・マン経営はなんと言ってもまず勉強、それも継続的な知識獲得が大切ですね。

いずれにせよ、不動産投資環境はこれからますます厳しくなるばかりですが、エクシードエックスのメンバーで「アパ・マン経営で失敗した！」という話はいまのところ聞きません。200万人とも300万人とも言われる個人のアパ・マン大家さんのなかで、彼らのような勉強熱心な方は1％にも満たないのですから、彼らのアパ・マン経営がうまくいっているのもうなずける話です。

さて今回の事例は、RC物件の「リフォーム・リノベーション」について。築25年～30年も経過したRC物件は、そろそろ大幅な建物の更新が必要になってきます。室内の造作をすべて壊して、現在や将来のトレンドを鑑みたリフォーム・リノベーションをしたいという依頼が、私が取締役を務める「株式会社ライフデザイン」には多く舞い込んできます。このときに、注意しておきたい重要なポイントがあります。

内部造作を壊して大幅なリフォーム・リノベーションを行う場合には必ず「上下水道の配管の状態」を確認していただきたいのです。RCの建物の寿命は、何で決まるかご存知ですか？この質問に対して「それは、コンクリートの寿命が来るからでしょ？」と回答なさる方が多いのですが、実は、世の中のRC物件の建て替えは、コンクリートの寿命で決まるのではありません。きちんと施工され、メンテナンスされたコンクリートなら、むしろ時間が経過したほうが強度が増すのですよ。施工後5年目と50年目のコンクリートでは、50年目のコンクリートのほうが強度が高いわけです。

RC物件の寿命はコンクリートより先に「上限水道の配管」が駄目になることでやってきます。配管が老朽化し、そこから水漏れが起こり、鉄筋コンクリートに水が浸透し・・・、というパターンです。

最近見かけるリフォーム・リノベーションには「なんちゃってリフォーム」「なんちゃってリノベーション」が多すぎます。せっかく造作部分を壊して、配管をチェックできる状態になるのですから、上下水道の配管の状態を確認して、必要があれば交換をしてください。表面だけきれいにリフォームしても、中身がガタガタではどうにもなりません。見えないところに時限爆弾を抱えているようなものです。

水道配管寿命

※寿命をむかえた水道配管

上下水道の配管など、目に見えない部分のリフォーム提案をしないリフォーム業者は、見かけの工事見積もり金額を安くして仕事を取りたいか、提案をする能力がないのかのどちらかと断言してしまってもいいでしょう。せっかく多額のお金をかけてリフォームをするのですから、建物の価値が大きく上昇するようなリフォームを提案してくれる業者さんを選びたいものです。