 第33話 |
「 川上の情報 」 をつかんで成功する ( 33 ) |
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みなさんこんにちは。不動産コンサルタントの長嶋 修 （ ながしま おさむ ） です。 総務省統計局が発表した住宅・土地統計調査の速報集計結果によれば、全国の住宅数は 5759万戸で、2003年からの 5年間で 6.9パーセント （ 370万戸 ） 増加。一方で空き家は 756万戸と、14.6パーセント （ 97万戸 ） 増加しました。日本全国を賃貸住宅経営にたとえると、空き家率は 13.1パーセントと、過去最高となっています。地域により大きくばらつきがありますが、日本の人口は総じて減少をし続けるのであり、住宅の供給過多、需要減少を裏付ける結果となりました。 株式会社レオパレス21が管理する賃貸住宅の住居率は、2009年6月時点で 82.67パーセントと、大幅に悪化しています。入居キャンペーンなどを行ったものの、圧倒的に退去が増加したためです。 勉強をしている大家さんはすでにお気づきですが、これから賃貸住宅経営は総じて厳しいものとなります。これからさらに経済がデフレ化すれば、住居費に割り当てることが出来る金額も下落します。家計の中で最も割合の大きいのは 「 食費 」 ですが、それに次ぐのは 「 住居費 」 です。食品の世界はすでに明確なデフレが進行していますが、住居費にも遅れてその波がやってきます。そもそも他先進国と比較しても、日本の住居費負担は高すぎるため、経済的な変化の影響のほか、根本的な構造変化が反映されます。 とはいえ今後、地域によって大きなばらつきが出ることや、すべての賃貸住宅が厳しくなるわけではないこともご存知でしょう。実際、ほとんどの大家さんは勉強もせず、経営に工夫や努力がありません。賃貸住宅経営は、誰でも成功するものではなく、商売あるいは事業ととらえ、努力を怠らない人が生き残る世界になります。 新築マンションが売れていません。少し前の過剰在庫はだいぶ処理されたものの、市場回復のめどはまったく立っていないのです。新築住宅の建設はこれまで、120万戸程度で推移、ここ数年は 103万戸程度でしたが、今年は 100万戸を切りそうです。そしてもう 2度と、100万戸を回復することなく、90万戸、80万戸とその数を減少させていきます。このことは、賃貸住宅には追い風です。新築住宅を購入する人は、賃貸住宅を出て行くからです。過去最大規模の住宅ローン減税もカバーしきれないほどの状況です。これが例えば 「 築20年以上の住宅を建替えたら一律200万円補助する 」 などのドラスティックな経済対策でも行われない限り大勢は変わらないでしょう。 また、少子化や高齢化、セーフティーネットの必要性、社会状況の変化などから、賃貸住宅のあり方が大幅に見直されようとしています。大雑把にいえばこれから、賃貸住宅経営は補助や減税などによってよりやりやすくなるでしょう。 それでは具体的にどんな方向に向かっていきそうなのか。前回のコラムでお知らせしたとおり、国土交通省のホームページでは、議論の最新版が閲覧できます。また、衆議院や参議院のホームページでは、国会における住宅政策の議論が公開されています。例えば参議院のホームページでは、キーワードを入れると該当部分の動画を見ることが出来ます。 「 住宅 」 「 賃貸住宅 」 などとキーワードを入れて検索してみてください。住宅に関する議員の問題意識。そしてそれに対する国の見解がつぶさにわかります。 社会情勢の変化を読み取ること。そしてこういった 「 川上の情報 」 をつかんでおくことが非常に重要であることを、理解していただきたいと思います。流れに乗るのとそうでないのとでは大きな違いです。
2009年8月12日掲載 |
長嶋 修さんのご紹介  長嶋 修さんのブログ 不動産コンサルタント 1967年（昭和42年） 東京都墨田区生まれ 株式会社さくら事務所 取締役会長（ 創業者 ） ＮＰＯ法人 すまひとプロジェクト 理事長 不動産投資家倶楽部 「エクシードエックス」主宰 【著書一例】
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