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● タイル張りマンションのリスク 5,462 アクセス |
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みなさんこんにちは。不動産コンサルタントの長嶋 修 （ ながしま おさむ ） です。 最近さくら事務所は、収益物件のインスペクション （ 建物調査 ） で大忙し。非常に多くの投資家が、物件探しに動いているのを実感します。今日はそんなインスペクションの現場から、近年多く見られる問題についてご紹介しましょう。 
タイル張りの外壁は非常に見栄えがするのですが、万一はがれて落ちてきたら大変危険です。 【 写真左 】 は都内で売り出し中だった築 10年のRCマンションですが、ご覧のとおりタイルが一枚、明らかにはがれかかっており、いつ落ちてもおかしくない状態です。この下には、人が出入りするエントランスがあります。 このようなケースの場合、このタイル 1枚だけが問題なのか、それとももっと広範囲に広がっているのかを確認してください。たいていの場合は程度の差こそあれ、他の部分にも潜在的な問題が潜んでいることが多いものです。建物本体に密着していないタイルは、打診棒などでたたくと、 「 コンコン 」 と軽い音がします。 【 写真右 】 は別の物件ですが、浮いている範囲のタイルをごっそりとはがしたところ。このあと地元の職人さんがきちんと貼りなおします。 このような状態になっている原因は、単純に 「 工事が雑 」 であることが最も多く、プライマーや混和材などの必要な液剤が使われていなかったりすることも。もちろん経年による劣化ということもあります。この 「 タイル問題 」 は、時には人命に関わる重大な問題ですから、購入時はもちろん、定期的に点検されることを強くおすすめします。 「 事故が起きていないのはたまたま 」 という状態のマンションが、実はたくさんあります。 これまでの私たちの経験では、タイル張りのマンション 30パーセント程度が、前述した様々な理由で何らかの課題を抱えている印象です。築 8年 〜 10年程度の物件は、ちょうどそのころタイル施工の方法が変わったこともあり、注意を要します。それ以前の物件は劣化によるものが多く、それ以降のものは工事が雑であることが原因であることが多い傾向にあります。道路斜線制限などの理由で、外壁が傾斜した部分に張られているタイルは、目地に直接雨水がかかるため、劣化の進行も早いものです。
2009年9月28日掲載 |
長嶋修さんのご紹介  長嶋 修さんのブログ 不動産コンサルタント 1967年（昭和42年） 東京都墨田区生まれ 株式会社さくら事務所 代表取締役社長 株式会社長嶋修事務所 代表 不動産投資家倶楽部 「エクシードエックス」主宰 【著書一例】
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