緊急提言!消費税増税の賃貸業への影響を考える!  9,617アクセス

大家の皆さんこんにちは。繁忙期の忙しい時期ですが、皆さんに、どうしても知っていただきたいニュースがあり、「 緊急提言 」として問題提起させていただきます。

そのニュースとは、コチラです。
「 消費増税還元セール禁止 政府・自民が価格転嫁対策 中小納入企業へのしわ寄せに配慮 」

このニュースは、2つの大きな論点を持っています。
1)政府が民間事業者の値付けについて、法律で規制をかけようとしていること。
2)「仕入に関わる消費税は、確実に価格に転嫁させる」と明確にうたっていること。


■ 20年以上の間「 自腹 」を切り続けている大家業界

1)については、「 アベノミクス 」なる造語の暴走により、( 業績など無関係に )民間企業の賃上げを政府が要請( 事実上の強要 )するという前代未聞の所業の直後ですから、「 またやったか! 」程度に国民は思うかもしれません。

しかし、実はこの賃上げ要求は「 何としても物価上昇率2%を達成して、2014年4月に消費税を増税する 」、というその目的だけの為に発せられた要請であり、実は「 今回の消費税問題が本丸 」とだと私は考えます。

2)については、突っ込みどころ満載です。 まず、消費税の基本構造を考えてみましょう。消費税の税負担者は「 最終消費者 」であり、消費者から預かった消費税を「 事業者が間接納税する 」という仕組みで成り立っています。ですから、原則消費税が5%だろが、10%だろうが、事業者の税負担はゼロです。

ところが、実状は国税の23年度の新規滞納額約6073億円のうち、半分以上の3220億円が消費税であることを見ても分かるように、「 消費税は中小企業の経営を直撃 」しています。

政府は今回の「 還元セール禁止 」の目的として、「 中小企業へのしわよせを配慮 」すると述べています。もし売価に消費税が転嫁できなければ、仕入れに関わる消費税はその事業者が「 自腹を切る 」ことになるからです。

しかし、この「 売価に転嫁できず 」という状況を問題とするなら、賃貸住宅の大家である我々も同じ。平成3年に「 住宅家賃非課税 」となった時から、その「 自腹を切る 」状態が20年以上続いているのです。

しかも、我々は税法上は「 免税事業者 」であるため、税務当局はこれを問題視することもなく、「 全く蚊帳の外の問題 」という扱いです。

■ 消費税導入前と後でこんなに違う大家の手取り

改めて具体的な数値で考えてみましょう。

消費税導入前、家賃10万円の部屋で、仕入れ( 建設費、管理費、水道光熱費等 )が5万円とすると、手残りは5万円となります。

これが、現在の消費税5%では、10万円-5万円x1.05=4万7,500円、つまり、2500円手残りが少なくなります。 消費税が10%になれば、4万5000円になり、課税事業者( 事務所大家 )と比較して5,000円の差となります。

私はこれを「政府による搾取」と呼んでいます。以前、財務省・税制2課の役人H氏に「 この搾取を止める気はないのか? 」と質問したところ、こんな返事が返ってきました。

「 家賃を10万円にしたら、2500円損するのは当たり前、家賃を10万2,500円にするのが非課税の仕組みですよ 」

確かに理論的にはそれは正しいのです。しかし、実際問題として諸処の理由( ここでは割愛 )によりそのような上乗せは不可能です。

「財務省はそれが不可能なことは十分承知しているはず。それは各種簡易課税制度を課税事業者の為に準備していることでも明らかです。それを我々免税事業者である大家に強制するのですか?」

と迫ったところ、今度は「 値付けは経営者の問題で、政府は一切関与しません 」と言い放ちました。

つまり、政府は我々大家には「 値付けに政府は関与しない 」といい、今回の「 セール禁止法案 」では、法律で事業者の自由な値付けを禁止しているのです。これを「 2枚舌 」と云わずして、何といえばいいのでしょうか?

■ 免税事業者が抱える問題点を無視し続ける政府

今回の「禁止法の目的」には、「 売価の5%はおろか、仕入れに関わる消費税さえ転嫁できない企業の泣き寝入りを守る 」という文言があります。しかし、かねてから我々免税事業者がそのような状況であることを、政府は承知しているはずです。

平成9年秋に「 大家さん、自販機節税横行 」という見出しが新聞各紙に現れました。私自身も独学で新築物件の消費税を取り戻した経験がありますが、それを「 大々的にビジネスにした一部の税理士や、それを支援したサブリース会社の姿勢 」は多いに問題があると思います。

しかし、政府(財務省)は、なぜそのような還付行動に大家( 免税事業者 )が走らざるを得ないかという議論を全くしないまま、翌年の税制改正で大家の「 いわれなき納税を取り戻す術 」をなくしてしまったのです。

私が憤慨しているのは、「 還付ができなくなったこと 」ではありません。その根底にある「 免税事業者が抱える問題点を全く無視し続ける政府 」の対応が許せないのです。

今回の「禁止法案」も結局、課税事業者を守るため、引いては「 税収確保 」ということしか政府の頭にはなく、「 税負担の不平等の解決 」などという気持ちはサラサラありません。

■ 大家の声をひとつにするところから始めよう

数ある免税事業者のうち、政府のひも付きではないのは、大家さんだけです。例えば、医療業界、銀行業界、教育業界・・・全部政府よりカネが出ていますので、あの人たちは絶対、政府には逆らいません。

今は一人一人が繋がっていない大家さんも、税制という「国家百年の計の上に計画されるべき制度」に対し、団結してその主義・主張を述べませんか!?
その第一歩として、周りの家主の会や、「大家ネット」などの団体に加わり、私たちの意見をひとつにすることが大事ではないでしょうか?

○大家による大家のためのネットワーク⇒「 全国大家ネットワーク 」

※家賃と消費税の問題については過去のコラムもご参照ください。

不動産投資の収益物件

落合淑彦さんのご紹介

落合さん

4棟50室管理の専業大家
行動する大家さんの会スタッフ
全国大家ネットワーク会員

行動する大家さんの会のHP
行動する大家さんの会スタッフのブログ
全国大家ネットワークのHP

1959年生まれ、東京都出身

早稲田大学卒業後、事務機メーカーに入社、海外営業および国内マーケティングを担当。

2006年、相続をきっかけに23年間勤めた会社を退社し、専業大家に。

2011年、不動産賃貸業を取り巻く環境や法律の理解と改善を目的に「 行動する大家さんの会 」を大家仲間6人で設立。

話題の更新料問題、消費税問題などに真正面から切り込むちょっと過激で真摯な姿勢が、大家仲間から珍しがられている( 「 珍しがられている 」の部分は本人談 )

■所有(管理)物件

・RC4階建て14戸
 ( 築40年の木造アパートを建て替え )

・RC3階建て12戸
 ( フルリノベーション中 )

・RC4階建て20戸
 ( フルリノベーション中 )

・軽量鉄骨4戸

場所はすべて静岡市内。
5年前に物件を引き継いでからの平均空室率は3.7%。


全国大家ネットワーク

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