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● 投資家目線で賃貸併用住宅を分析SE大家さん【後編】 4,309 アクセス |
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健美家広報室 華子 がお届けする、投資家インタビュー ＜健美家大家列伝＞ 。 今回のゲストは、賃貸併用住宅を運営するサラリーマン大家、SE大家たくちゃんさん(以下、たくちゃん）。 後編の今回は、アパートローンを受けるまでの道のり、銀行めぐりの秘訣についてじっくりお話いただきました。では、はじまりはじまり〜。 1. 前編からの続きとご挨拶 華子 前回に引き続き、本日もSE大家たくちゃんさんにお願いいたします。 たくちゃん こちらこそよろしくお願いいたします。 華子 では、今回のお話のメイン、融資をどうやって受けたらいいのか？ ということについてじっくりお話をお聞かせいただければと思います。 どうぞよろしくお願いいたします。 2. 銀行探し。何から始めたらいいかわからない人へ。買う前に失敗はない。 華子 たくちゃんさんは、結果的に賃貸併用住宅を購入され、住宅ローンにより購入されております。が、その前にRCの中古物件を何件か買付をいれていらっしゃいますね？ たくちゃん はい。そうなんです。賃貸併用住宅の前に、買い付けを入れた物件は3件あります。どれも事業用ローンの融資が必要なRC物件だったので融資していただける銀行を見つけるのにとても苦労しました。 華子 どうやって、融資していただける銀行を探されたのですか？不動産会社からの銀行紹介がない場合、何から初めていいかわからない人って多いと思うんです。 たくちゃん そうなんですよね。僕の場合は、まず電話をしました。多くの銀行は、ウワサどおり本当に門前払いです。「 通常、積立を続けていただいてお客様との信頼関係を作ってから融資します。縁もゆかりもないあなた様になんで貸さなきゃいけないんですか？ 」といった感じで断ってくる金融機関さんもありました。 華子 それはめげそうです。 たくちゃん 最初は、とてもめげました。テレアポなどの経験もありませんし、門前払いも多く凹みました。でも、10行位に断られた時、融資の受け方で有名な投資家Iさんのレポートを読む機会があったんです。何億円も融資を受けている方でも 20行以上断られた経験があることを知り、勇気をもらったんです。 華子 断られるのが当たり前だと分かれば、受け入れられますね。 たくちゃん 慣れてくると、今度は、情報を得られるチャンスだと考えるようになってきました。ある銀行では、営業所から1.5km以内の住人または物件にしか貸さなかったり、同じ銀行でも、支店によってアパートローンを扱っていなかったりと色々あるんです。 「 また断られた・・・ 」で終わると失敗ですが、話をすることができたのなら、各銀行の貴重な融資情報をタダで得ることが出来るんです。電話代はかかりますけど。 華子 融資を断られることは失敗ではないのですね。勉強になります。電話のかけ方にもポイントがあると伺いましたが・・・。 たくちゃん ぼくが融資相談をする際にはまず、1.職場の近く、2.自宅の近く、3.物件の近くの3つに絞って、合計30行くらいをリストアップするんです。 華子 3つのリストに分けるのはなぜですか？ たくちゃん 結構ポピュラーな話ですが、金融機関は基本的に職場の近くもしくは自宅の近くに支店があり、かつ物件の近くにも支店があると融資の内諾が得やすいからです。融資対象である物件と人の両方をテリトリーに置きたいからでしょうね。 華子 なるほど。その3つのリストはどのカテゴリから電話をかけるんでしょうか？ たくちゃん 当時検討していた物件は、自宅から遠かったこともあり、できれば自宅近くの金融機関で借りたいという思いがありました。 かといって最初に自宅近くの金融機関に電話すると、僕の電話応対スキルが上がる前に断られてしまう確率が高くなるので、まずは職場近くの銀行リストから始めました。 華子 折角電話するのですから、戦略的にアタックしたいですものね。 たくちゃん そうです。この順番で行えば、『 職場近くの金融機関リスト 』 全部で断られても、まだ20行以上残っていますので勇気が持てます。また、職場に近いと「 ちょっと来れますか？ 」と次のステップに進んだときに、何かと便利です。 なので、ぼくの場合は1.職場の近く、2.自宅の近く、3.物件の近くの順番で電話をします。 華子 なるほど。電話をかけるうちにスキルもあがり、融資を断られても、それは情報収集ということになり失敗ではないのですね。 たくちゃん 慣れてくると、断られても平気になります。「 その物件ですと、うちの支店では取り扱いが難しいのですが、○○支店の担当者を紹介します 」 などと別の担当者を紹介していただいたり、どの銀行が不動産融資に積極的かがわかったり、本当に情報が得られるんですよ。 華子 それは嬉しい進展ですね。実際、沢山の銀行に電話されたとのことですが、打率といいますか、結果はどのような感じでしたか？ たくちゃん 僕は約30行に電話して25行には電話で断られたのですが、5行は面談に呼んで頂きました。そのうち3行は融資審査まで実施していただきました。ある金融機関では、担当者レベルで融資の内諾まで出してくれました。最終的に保証会社の担保評価が予想以上に低く、融資額が僕の想定をかなり下回ったので、その物件はあきらめました。 どうですか？もし僕が次にいい物件にめぐり合ったときに、真っ先にどの金融機関へ相談に行くべきかがこれで判りますよね（笑）。 華子 ホントですね。この経験は貴重ですね。本当に勉強になります。融資を受けることに苦労している皆さまも多いので、今回のお話はとても励みになります。どうもありがとうございました。 3. 不動産投資をする上での本業（ SE ）スキルの強み 華子 さて、銀行巡りも、淡々かつロジカルに進めていらっしゃる感じがするのですが、ここで、たくちゃんさんならでは、SE（ 本業 ）スキルの強みなどについてお聞きしたいと思います。 たくちゃん 職業柄といいますか、不動産投資に関する色々な指標は一般の方より理解が早いと思います。また、物件探し、収益分析もITを駆使しているので、不動産業界とのギャップがあり、これがプラスに働いているような気がします。 華子 たくちゃんさんのブログで、ご自身で制作したシミュレーションツールがダウンロードできますよね。どれくらいのダウンロードがありました？ たくちゃん 最近の数は把握してないのですが、確か2月始めにダウンロードできるようにして、2月末には600ダウンロードくらいあったんです。 華子 それはすごいです。600人がダウンロードしたということですね。メルマガも発行されていらっしゃいますが、読者は何人くらいいらっしゃるんですか？ たくちゃん 2000名くらいでしょうか？僕は、物件は3戸しかもってませんし、事業的規模でもありません。それなのにこんなに多くの方に読んでいただけて嬉しいです。 華子 すごいですね〜。たくちゃんさんにはオリジナルな情報があるからでしょうね。銀行めぐりのお話も、何をしたらいいか？がよくわかるお話でしたし。 たくちゃん どんな本業スキルも不動産運営に役立てることはできると思うんです。営業スキル、リフォームスキル、僕の場合はITスキルなわけですが、不動産運営の様々な場面で自分の当たり前のスキルが活かせると思うんですよ。 華子 そうですね。不動産投資に成功されている方は、自分の得意なことを不動産投資・運営に活かしている方が多いかもしれません。 4. 自主管理、賃貸併用住宅ならではの工夫。入居者にメルマガ「大家さん通信」 華子 では、ここで、賃貸併用住宅ならではの不動産運営の工夫についてお聞かせください。 たくちゃん できるだけ顔の見える大家さんでいることを心がけています。例えば、21時に連絡が入っても現地対応します。 華子 賃貸併用住宅の場合、移動がないので楽だとは思うのですが、自主管理は嫌ではなかったですか？ たくちゃん 数十戸を自主管理する先輩大家さんに話を聞きましたら、電話はあっても月に1回あるかないかだというんですね。確かに自分が賃貸物件を借りた時を考えてみると、管理会社に電話するのは退去時くらいなもので、あっても１回位なんですよね。 だからこそ、マナーの悪い人に入ってもらっては困るのですが、賃貸併用住宅はマナーの良い方に入ってもらいやすい物件だと思います。 華子 確かに、賃貸物件に住んでいて電話するのは退去時くらいですね。ほかにどんな工夫をされていらっしゃいますか？ たくちゃん 「 大家さん通信 」 というメルマガを入居者に送っています。これが結構入居者に好評なんです。 華子 どんな内容を送っているんでしょうか？ たくちゃん ゴミ出しのルールをお知らせしたり、タイミングがあえば、家賃の振込口座などもこっそり入れて送っています。あとは、自分が行っておいしかったお店を写真付でご紹介したり。返信が来たりするとこちらも嬉しいですね。 華子 それは嬉しいですね。メルマガですと迷惑になりませんし、お知らせ癖をつければ催促などしやすくなるかもしれません。笑。 5. これから始める人とずっと買えない人へのアドバイス 華子 では、最後に、これから始める人へのアドバイスをお願いします。 たくちゃん まず、勉強してほしいです。金持ち父さん貧乏父さんは絶対に読んでほしいです。物件を探している間も、融資を受けるために銀行を回っているときも、賃貸経営をはじめてからも、この本に書いている通りに物事が進んでいます。 華子 先人・賢人の知恵は正しかったということですね。 たくちゃん 不動産投資に興味を持っている同僚が一人いるのですが、セミナーに誘ってもなかなか一緒に行かないのです。1万円のセミナー代は、上手に不動産投資をすることが出来ればすぐに元が取れる値段なのに、最初の一歩が踏み出せないようなんです。 華子 不動産投資は、最初の1歩への敷居が高いようなんですよね。この大家列伝を通じて、その敷居をできるだけ小さく、見通しよくしてさしあげたいんです。 たくちゃん 僕は、自分で勉強もしましたが、本当にご縁に恵まれて、最初から不動産投資家が集まる場に参加させていただく機会がありました。知らず知らずに知識を得ることが出来たのかもしれません。そういう意味でも、そういう”場”に自分をおいてみる ことが大事だと思います。 華子 その”場”にいれば当たり前のレベルが変わります。成功している不動産投資家は間違いなく勉強していますから、その”場”に自分をおくことで、当たり前レベルを変えられますね。まずは、セミナー参加から初めてもらいたいですね。 たくちゃん そうですね。あと、ずっとRC一棟を探していて何年も買えないという人を見かけます。そういう方は、一つの手法に拘り過ぎているんじゃないかな？と思うんです。 華子 なるほど。買いたいのに買えない場合は、視点・手法を変えてみるのはいい案ですね。 たくちゃん 不動産投資をするのは、得られるキャッシュフローや、売却時にいくら儲かるか？ということが数字的には大事なのであって、それを達成できるのであれば、どんな手法でも いいんじゃないかな？と僕は思うんです。僕のように賃貸併用住宅を選ぶもよし、木造アパートだっていいと思うんです。 華子 違うやり方で目的を達成する方法を考えてみるということですね。 たくちゃん ある不動産会社の社長さんが、投資家は、鉄骨造の物件に見向きもしないので、安値で放置される傾向があるとおっしゃってました。融資期間や減価償却の問題もありますが、 視点を変えるという意味で、RC造への拘りをなくしてみてもいいと思うんです。 華子 確かに、鉄骨造・木造はRCに比べて格下と思っている投資家さんは多いかもしれません。 たくちゃん そうですよね。サラリーマンが不動産投資を始めるのであれば、賃貸併用住宅はオススメです。給与所得の何倍と融資額が限定されますので、大きい物件は買えませんが、その分失敗も少ないような気がします。金持ち父さんも「 何事も小さく始めろ 」と言ってます。 かといって、賃貸併用住宅ならOKというわけではなく、投資視点で自宅を評価することは大事だと思います。不動産投資家だけでなく、戸建住宅を買う全ての人にオススメしたいくらいです。 華子 住宅ローンのリスクヘッジとしても、賃貸併用住宅は全ての人にオススメということですね。 手法に拘りすぎないようにというアドバイスはとても新鮮です。どうもありがとうございました。 6. 今後の目標について 華子 では、本当に最後の質問、たくちゃんさんの今後の目標をお願いいたします。 たくちゃん フリーキャッシュフローとして年収500万円くらいは達成したいですね。それに向けて、1年後を目処に2棟目の取得を目指したいと思います。 華子 賃貸併用物件はあくまで通過点ということですね。 たくちゃん あと、中古物件を購入するつもりでずっと勉強してきたので、ケルヒャー（ 高圧洗浄機 ）でブロック塀や外壁をキレイにしたり、リフォームを自分でしてみたりしたいと思っています。 華子 ケルヒャーは私も使ってみたいんです！ちなみに、リタイア＆専業大家さんになるという目標もあるんでしょうか？ たくちゃん 専業大家さんというよりは、SEとしてのスキルやマーケティングの知識を使っていずれ独立したいですね。 そのための不動産投資収入ということかもしれません。 華子 ぜひぜひ、頑張ってください。メルマガ会員2000人を集めるたくちゃんさんなので、うまく行くような気がします。 不動産投資は、自分な好きなことをやりたい人、独立したい人を応援するツールだと思っています。これからも応援しています。本日はお休みのところ本当にありがとうございました！ << 前編はこちら・・・ 華子 編集後記 銀行アタックへの方法いかがでしたか？何からはじめていいかわからないという方にとって、本当にためになるお話でしたね。また、手法に拘りすぎないようにというアドバイスも新鮮でした。 インタビューの後、大家さん飲み会があったそうなのですが、時間を大幅にオーバーして沢山のお話をしていただきました。 皆さまも、是非たくちゃんさん作の収益不動産判定ツールをダウンロードして、デジタル不動産投資脳を鍛えてくださいね。 |
大家列伝ファイルNo.3 ＳＥ大家たくちゃん さん（仮名） 30代男性：妻子あり 首都圏在住 サラリーマン（システムエンジニア） SE大家たくちゃん さんのブログ たくちゃん さんのココに注目！ ○賃貸併用住宅を選択し建設○住宅ローンを利用 ○不動産投資の勉強を3年 ○本業のエンジニアスキルを活用 検討ポートフォリオと買付履歴 2009年春 深谷市：RCマンション 8000万円/利回り10％ ⇒買付するもローン審査× 2009年夏 深谷市：鉄骨マンション 3850万円/利回り22％ ⇒買付するもローン審査× 2009年秋 練馬区 :RCマンション 6200万円/利回り12％ ⇒ローン審査OK。買付通らず 2009年冬 相模原市 賃貸併用住宅を新築建設 4480万円/利回り8％ ⇒住宅ローン（金利1.275％）で購入 SE大家たくちゃんさんのおすすめ本 ベスト3 1.金持ち父さん貧乏父さん(ロバートキヨサキ著)⇒何回も何回も読んで欲しいです。 2.1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法(金森重樹さん著) ⇒レバレッジ（テコの原理）を使って不動産を購入する手法です。 3.ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営（加藤ひろゆきさん著） ⇒利回りと価格重視、主に現金で不動産を購入する手法です。 |
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