不動産投資・収益物件・投資不動産の健美家。投資用不動産物件を、種類別、条件別等での検索。

孫子の代まで満室が続く新築アパートを、信頼できる専門家の協力を得ながら、大家自らが企画・建築・運営することを目的とした 『 オンリーワン勉強会 』 。この勉強会を主宰する大家コンサルタント・白岩貢が、大家が出会いがちな様々なトラブル、悩み、疑問を、具体的な事例を通して解説します。

＜ 第2回 ＞
不動産投資の鍵は 「 建物 」 です。

こんにちは。大家コンサルタントの白岩です。
中古物件を所有する大家さんからよく聞くのは、「 建物が古くなり、空室が目立つようになったので、どうしたらいい？ 」 ということ。いろいろ対策はあるでしょうが、基本的な発想が重要だと私は思います。


●リターンを大きく左右する建物

不動産投資も投資ですから、当然、投下資金に対するリターンが重要です。リターンはやはり、高いほうがいいでしょう。そこで、いかに少ない投下資金でより多くのリターンを得るか、という発想が出てきます。

実際、土地の評価などでも 「 ディスカウント ・ キャッシュ ・ フロー法 」 といって、一定期間にその土地が生み出す収益をもとに計算する方法が主流になっています。
しかし、よくよく考えてみると、不動産投資のリターン、特にインカムゲインを生み出すのは 「 建物 」 です。もちろん、土地も借地として貸したり、青空駐車場にすれば収益を生み出したりしますが、キャピタルゲインがなければわずかなものです。結局、不動産投資のリターンは、建物で大きく左右されるのです。

しかも、不動産投資は比較的、長期にわたります。少なくとも 10年、20年の単位で考える人が多いでしょう。私などは 50年以上、つまり子供や孫の代まで考えています。その間に何度も建て替えていては、収益効率は下がってしまいます。また、メンテナンスなどに多額の費用がかかるのも問題です。

こういうふうに考えると、不動産投資の成功の鍵を握るのは、収益性が高く、競争力が長年にわたって落ちず、メンテナンスなどもしやすい 「 建物 」 をどう企画するかということになります。私は以前からこのことを強調してきましたが、なかなかそのことが理解できない方も多いようです。そういう方は、中古物件を買うとき、目先の価格にばかり目が行って、建物の構造、広さや間取り、設備の状態などには無頓着になってしまう傾向があるようです。

新築する場合も、工事費をどれだけ安くするかに熱心になるあまり、地盤調査や構造計算をしないケースがあります。我々がお手伝いする場合、工事費については徹底的に無駄を省く努力をしますが、かといって絶対譲れない線もあります。それが 「 建物重視 」 ということにほかなりません。

以前、増山塾を主催する増山大さんに 『 オンリーワン勉強会 』 で講演してもらったことがあります。その時、増山さんが強調していたのは、向う 30年満室が続いて儲かるアパートを作るには、企画が非常に重要だということ。それには、設計マンの力をうまく引き出さなければなりません。ハウスメーカーの設計マンは普段は黒子で、あまり打ち合わせなどには出てきません。そこをあえて、設計マンに会いたいと言って、設計コンセプトを説明してもらったり、「 いいアパートをつくってくださいね 」 と声をかけたりすると、それだけでやる気が出るそうです。

満室アパートをつくるためには企画や設計が重要というのは、私がずっと前から実践してきたことで、我が意を得たりと思いました。

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【 リターンを大きく左右する建物は構造や広さや間取りも重要 】

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●中古では水まわり設備のリニューアル

さらに、「 建物重視 」 を実現するにあたって、新築の場合は施工会社をどう選ぶかが重要ですが、今回は省略します。 一方、中古では 「 建物重視 」 といっても、新築とは別のアプローチが必要です。
重要なのは設備、特に水まわりのリニューアルです。実際、中古物件は建物そのものよりも設備の老朽化が大きな問題になっているケースが少なくありません。シングルはもちろん、カップルや家族連れでも、女性がアパートを探すときに絶対、気にするのがキッチン、バス、トイレといった水まわりです。そこが綺麗になっているだけで、印象は全然違います。

中古アパートの入居率や賃料を上げるには、水まわりのリフォームが非常に有効なのですが、ネックはその費用をどう捻出するか。前もって計画的に用意していたり、他の収入や資産があったりすればいいのですが、そうはいかないケースも少なくないでしょう。

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【 中古では水まわり設備のリニューアルは重要なポイント！ 】

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ひとつの解決法として我々は最近、リースを組み合わせる方法を開発したりしています。リースであれば手続きが簡単で、リフォームするにもそれほど自己資金は必要ではなく、リース料も空室が埋まって入ってくる賃料でカバーできたりします。入居率がアップすれば、売却にも有利でしょう。
建物の収益力、競争力をいかに維持し、あるいは必要に応じて高めるか。これが安定した大家道の基本なのです。