不動産投資コラム　不動産投資の情報サイト　【健美家】

孫子の代まで満室が続く新築アパートを、信頼できる専門家の協力を得ながら、大家自らが企画・建築・運営することを目的とした 『 オンリーワン勉強会 』 。この勉強会を主宰する大家コンサルタント・白岩貢が、大家が出会いがちな様々なトラブル、悩み、疑問を、具体的な事例を通して解説します。

＜ 第3回 ＞
将来を見据えた 「 組み換え 」 作戦とは？

昔からのベテラン大家さんで多かったのが、学生狙いのアパート経営。日本全国、どこへ行っても、大学のキャンパス周辺にはたくさんアパートやワンルームマンションが建っています。

でも、こういうアパートやワンルームはこれから、難しくなるでしょうね。18歳人口はもう減り始めていますし、郊外のキャンパスでは都心部への移転や集約を行うケースも出てくるでしょう。

そこでどうするか。私がよく提案しているのが、資産の組み換えです。これは、私が主宰する 『 オンリーワン勉強会 』 の会員からの相談がヒントになっているものです。

西日本のある大家さんは、大学の近くにある満室経営中のマンションを売却。その代金で東京都内に土地を買い、アパートを建てる計画を進めています。
その地主さんによると、昨年、斡旋管理を依頼している不動産会社から 「 来年度の募集から各部屋 3000円下げて出したい 」 との申し出があったそうです。他の新築物件がそれ以下の家賃で出してきているのが理由です。いまいる入居者はどうするのかと尋ねると、一律で下げざるを得ないかもしれないといわれたそうです。
その人は 50室ほど所有しており、単純計算で月 15万円近い収入減になります。近所ではまだ大規模なアパート建築が計画されている一方、大型ショップやラーメン屋、居酒屋の撤退が相次いでいるそうです。
こうした厳しい現実を前に、資産の一部組み換えを決断したわけです。

冷静に考えればこれからの時代、学生数が減少するだけでなく、地域間の経済力の格差も間違いなく開いていくでしょう。大地主さんでも、地方にだけ土地を持っていると、ジリ貧になっていく可能性があります。

総務省が発表した 2007年の人口移動報告によると、都道府県別の転入 ・ 転出の差し引きでは、東京都が 9万 4500人と最も多く、次いで神奈川県 （ 3万 2474人 ）、愛知県 （ 2万 520人 ）、千葉県 （ 1万 9632人 ）などとなっています。3大都市圏でみても、東京圏は 15万 5150人の転入超過で、これはバブル期の昭和 62年以来 20年ぶりの 15万人超えです。
一方、転出超過は、北海道が 2万 267人と最も多く、次いで青森県 （ 1万 274人 ）、長崎県 （ 1万 64人 ）などとなっています。
17ある政令指定都市を見ても、仙台、静岡、京都、北九州はすでに転出超過、札幌、仙台、神戸、福岡でも増加数が頭打ちになってきています。

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【 地方の大学周辺はどこもアパートだらけ 】

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地方の地主さんで資産組み換えを相談してきた勉強会会員はほかにもいるのですが、そういう人たちに共通するのは、学生時代に東京で生活したり、就職してから東京転勤を経験したりしていることです。東京と地方の両方を知っているからこそ、他の大家さんたちより危機感があるし、なんとかしようと真剣になるのでしょう。
現状維持でなんとなく行くのと、将来を先取りすべく積極的に動くのと、10年後、20年後には大きな差が生まれているような気がします。

なお、資産の組み替えでは、それまで所有していたアパートなどをいったん売却します。その際、譲渡所得が発生し、税金がかかりますが、その一部を繰り延べる特例 （ 事業用資産の買い換え特例 ） があります。そのうち代表的なものの概要は、次の通りです。

• 売却する資産：売却する年の 1月 1日において所有期間が 10年を超える国内にある事業用の土地等や建物
• 買い換える資産：国内にある土地等、建物または機械装置
• 買い換えの期限：資産を売却した年か、その前年あるいは翌年の間
• 買い換え後の事業開始の期限：買い換え資産を取得した日から 1年以内
• 土地等の面積についての制限：買い換える資産が土地であるときは、原則として譲渡した土地の面積の5倍以内

この特例を利用すると、ざっくりいって、本来の税額が最大 5分の 1程度ですみます （ 次の売却時まで繰り延べされます ）。上手に活用するといいでしょう。