不動産投資コラム　不動産投資の情報サイト　【健美家】

孫子の代まで満室が続く新築アパートを、信頼できる専門家の協力を得ながら、大家自らが企画 ・ 建築 ・ 運営することを目的とした 『 オンリーワン勉強会 』 。この勉強会を主宰する大家コンサルタント ・ 白岩貢が、大家が出会いがちな様々なトラブル、悩み、疑問を、具体的な事例を通して解説します。

＜第5回＞
設備の悪循環から好循環へ。

こんにちは。大家コンサルタントの白岩です。

賃貸マンションにしろアパートにしろ、建物が古くなるとどうしても増えるのが設備関係の故障や不具合です。少し前、「 オンリーワン勉強会 」 のある会員さんからこんな話を聞いたことがあります。

この話には 2つポイントがあると思います。

第1のポイントは、設備関係の修理や取替えには相当、費用がかかるということ。戸数がそれほどなければ、問題が発生した都度、直す手もありますが、戸数が多くなると “ もぐらたたき ” ではありませんが、次々対応せざるをえず、大変です。
設備の耐用年数などを考慮し、予防的に全部いっぺんに変えるほうがいい場合もあるでしょう。給湯器のほか、エアコン、ガス台なども同じかもしれません。

その場合、まとまった台数を発注するのですから、価格はよく交渉すべきです。
いまの例は給湯器が1台20万円ということでしたが、私の義兄である大工職人の菅さんに聞くと、16号の給湯器なら工事費込みで1台10〜15万円くらいでできるのではないかということでした。すでに故障が発生した場合は、入居者に迷惑がかかりますから変な交渉はせず、すぐ直すべきですが、そうでなければ交渉の余地はかなりあるでしょう。

この方の場合、ガス会社系の工事会社に2社ほど聞いたら 「 この製品しかない 」 というような言い方をされ、1台20万円という値段を提示されたそうです。そして、ちょっと高いなと感じつつ、自分は素人だし、そんなものかと納得してしまったのです。
こういうときこそ、我が 『 王道チーム 』 ではありませんが、第三者的な立場の専門家の意見を求めるべきでしょう。

さて、第2のポイントは、費用の調達です。
この方の場合、比較的資金に余裕があったので500万円をポンと払うことができましたが、多くの大家さんはどうでしょうか。建物や設備が傷んでくると、空室がジリジリ増えてきます。かといって、大規模なリフォームは費用がかかるので、手持ち資金がない場合はそのままほおって置いて、悪循環に陥る危険があります。

そんなとき、クレジットやリースを組み合わせてリフォームするという方法があるのを御存知でしょうか。リフォーム用の資金調達としては従来からリフォームローンがありますが、借り入れの条件がいろいろあったり、審査に時間がかかったりします。
それに対してクレジットやリースは、比較的簡単に利用できるケースが多いようです。
古くなり、室内や設備の傷んだ中古はなかなか入居者が入りません。それを、なるべく少ない自己資金でリニューアルし、入居者を確保しながらコストをカバーするには、一考の価値があると思います。

どんな中古でも、入居者がついてキャッシュフローが回るようになると、担保価値が上がりますし、売却もしやすくなります。

設備のメンテナンスをどうするかによって、アパート経営の悪循環、好循環が大きく分かれるような気がします。