脇田 雄太のワッキー流リフォーム術 不動産投資コラム

ここ数カ月、りんくうマンションで退去が頻発している。

先月、
春の転勤シーズン対応を終え、やっと満室にしたところ
だったが、
また１室、退去が発生してしまった。

２ヶ月ほど前に入居したばかりの部屋だ。

！！！

なぜ？ わずか２ヶ月で退去することになったのか気掛かり
だったので、
管理のＳ部さんから入居者へ聞いてもらったところ、
「 仕事の都合で、急な転勤になってしまった 」 とのことだった。

・・・残念だが、転勤ということであれば仕方がない。

特に、マンションに問題があったわけではない。

本来なら、
新たな入居者の募集と原状回復にまた費用がかかるので気が重くなるところだが、
今回に限っては、金銭面での損害はあまりない。

理由は２つだ。

まず、
契約時の特約事項で退去前予告を２ヶ月に設定していたので、
７月末までは家賃が発生すること。

次に、
同じく特約事項で、短期解約違約金を請求できることになって
いるので、
今回の場合、２ヶ月分の違約金をいただける。

管理のＳ部さんによると
「 違約金と７月末までの賃料発生については入居者の了解を
得ている 」
とのことだった。

再度クリーニングを行ったうえで、入居者募集をしなければならないが、
合計４か月分の臨時収入が発生するので、
余裕を持って、今回の事態を乗り越えられると思う。

入居者には申し訳ないが特約事項を設定していて良かった。

入居者の個人負担ではなく、
勤め先の会社負担ならいいのだが・・・。

自分でいただいておいて何だが、心配だ。

今回の件で改めて、
「 短期解約違約金 」 と 「 退去前予告の長期化 」
については、
契約書に明記しておくのが良いと思った。

「 消費者契約法 」 を順守する義務があるので、
契約時、入居者への説明をしっかりと行うなど一定の対策は
必要だが、
大家にとってメリットのある条項だと思う。

■ ２００９年６月１０日 （ 水曜日 ）

昼食中、リフォームのＳ野さんから電話があった。

３月末に購入した、
５０万円区分マンションのリフォームの件だった。

「 梅雨時期は外部の工事ができないので、そろそろ室内の
工事をしたい 」
とのこと。

おっしゃる通りだ。
何もしないまま時間が経ってしまったが、
そろそろ、長崎のリフォームをしないといけない。

忘れていたわけではないが、ここ数カ月、
「 サラリーマンの仕事 」 と 「 りんくうマンションの対応 」 で
手いっぱいで、
長崎のリフォームにまで手が回らなかった。

遅れを取り戻すため、
Ｓ野さんから送られてきた見積書を見ながら、
施主支給するユニットバス、キッチン、洗面台の価格を調べて
みた。

結果、
見積額の半額以下で同じ型番の製品が販売されていることが
分かった。

S野さんの見積もりは、工事費は良心的だが、設備品の仕入れ値は異常に高い。

例えば、１０１４サイズのユニットバスだと、
見積もりでは１８万６０００円のものが、ネットだと１１万６０００円で販売されている。

もちろん、同じ型番の商品だ。
価格差１．６倍だ。

多分、流通経路が多く、余計な経費がかかっているのだと思う。

１軒丸ごとリフォームをするときは膨大な手間がかかるので、
一つ一つについてチェックするのは大変だが、
金額の大きな設備品だけでも適正価格かどうかを確認したほうが良い。

積み重なると馬鹿に出来ない金額になると思う。