不動産投資コラム　不動産投資の情報サイト　【健美家】

こんにちは。不動産投資家のワッキーこと脇田雄太です。

わずか8ヶ月で立て続けに 4棟の不動産投資を成功させたワッキーが皆さんへ、物件を効果的にバリューアップする 【 ワッキー流リフォーム術 】 をご紹介させていただきます。

不動産投資は他の金融商品とは異なり、リフォームによって物件に磨きを掛けることで利回りを上げていくことが出来ます。つまり、工夫次第で、購入当初よりも収益を上げながら、同時に建物の長寿命化も図ることが出来るわけです。 「 リフォームを制する者は、不動産投資を制する 」 と言っても過言ではないんですね。

それでは、さっそく。第1回目は 【 外観リフォーム 】 についてです。

物件の種別にかかわらず外観はもっとも目立つ場所です。入居希望者が一番最初に目にする場所でもあります。

今回は、私が 1棟目に購入した大阪の 「 シティハウスりんくう 」 を題材に、【 ワッキー流リフォーム術 】 のエッセンスをお伝えしていきます。

■ワッキー流　#1

ペンキを塗る。

とてもシンプルですが、物件をバリューアップする最も効果的な方法は 「 ペンキを塗る 」 ことです。

コストを度外視すればタイル貼りの方がグレード感が出るのでしょうが、安価なペンキでも、高価なタイル貼りに近い効果を演出する方法があります（ ちょっとしたコツですね ）。

まずは下の写真を見比べてみてください。二つとも同じRC造の物件ですが、一方はワッキー流の塗装を施しています。パッと見た際の第一印象がまったく異なると思います。現地に行くと、建物のグレードが 1ランク上がったなと実感できます。当初入居率は 6割程度でしたが、外壁塗装の甲斐もあって、物件購入からわずか 3ヶ月で満室となりました。

ビフォー

アフター

具体的には、イメージを一新するため、くすんだ白色から温かみのあるベージュへ変更し、アクセントとして出窓など部分的にダークブラウンを配色しています。ベージュ系の色は汚れが目立ちにくいというメリットもありますね。コツは、ベタッと一色で塗らずに区切りとなるラインを隔てて同系色の濃い色と薄い色で塗り分けてみることです。そうすることで建物の表情に厚みが出ます。写真の例では、1階と2階以上で色を使い分けています。通常、色を複数使用したからといって塗装費用が高くなることはありませんので是非試してみられることをオススメします。

ビフォー

アフター

その他、ちょっとしたノウハウとしては、例えば、コストの問題で建物全体を塗ることができない場合などは、入居者の目につきやすい共用玄関周りや接道部分から手を加えていくのがいいですね。

コストを抑えつつ高い効果を得ることができます （ 私もこの方法を実践しました ）。
入居希望者が物件を見に来られた際の動きをイメージしてみることが重要です。
あと、塗料のグレードですが現在のお勧めはシリコンベースの塗料です。比較的安価かつ耐久性があり、通常 10年程度はもちます。

塗装工事に掛かるコストの大半は人件費ですのでより長持ちするシリコンのような上位グレードの塗料をあらかじめ使用しておくと将来のメンテナンスコストを抑えられます。

■ワッキー流　#2

吹付け塗装を行なう。

さらに意匠性にこだわるなら、ペンキではなく高級感のある石調の吹付け塗装を施すのも良いと思います。あたかも、初めから石積みの建物がそこにあったかのような味わいのある雰囲気を楽しめます。

シティハウスりんくうでは、この石調塗装を共用玄関周り・花壇・ゴミ置き場に施工しました。どれも、毎日入居者の目に触れる部分なので投資効果が高いですね。とくにゴミ置き場がキレイだと物件全体が引き締まって見えます。ちょうど 「 トイレが清潔な飲食店は流行る 」 のと同じロジックなんですね。

ビフォー

アフター

ビフォー

アフター

ビフォー

アフター

この吹付け塗装は色のバリエーションも豊富で、シリコンベースの塗料と比べても、約 2倍程度の価格で施工できます。そもそも“石”なので、少々の汚れや損傷があっても目立ちにくいのも良いですね。

次回は、建物を彩る、癒しの植栽　についてです。

アレ！？ トリ！？