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不動産投資コラム ワッキー流リフォーム術

リフォーム

キーワードは“古さを封じ込める”リフォームです。 （76アクセス ）

ワッキー流リフォーム術 03 ワクワク大家さん　脇田 雄太

こんにちは。不動産投資家のワッキーこと脇田雄太です。
わずか 8ヶ月で立て続けに 4棟の不動産投資を成功させたワッキーが皆さんへ、物件を効果的にバリューアップする 【 ワッキー流リフォーム術 】 をご紹介させていただきます。

マンションやアパートの賃貸経営を行うにあたって “ 空室 ” は厄介な問題の一つです。新築当時は退去があってもすぐに埋まっていたのに、築年数を重ねるにしたがって、だんだんと空き部屋が増えてくる・・・なんてことはよくある話です。第 3回目の今回は、築古物件でも、低コストで新築以上のパフォーマンスを発揮し、入居者に選ばれ続けるリフォームをご紹介していきます。

名付けて、ワッキー流 「 古さを封じ込めるリフォーム 」 です。

■ワッキー流　＃5

物件名を変更する。

リフォームといっても、ワッキー流＃5にはコストのかかる工事は必要ありません。必要なのは皆さんのネーミングセンスのみです。エンピツ一本で今すぐできる究極の激安リフォーム （ 笑 ） ですね。ではさっそく実例紹介をさせていただきます。下記の例は、私が大阪府に所有している 「 シティハウスりんくう 」 の物件名ビフォー＆アフターです。ご自身が新居を探されているつもりで受ける印象の違いを比較してみてください。

旧名称「ワキタハイツ」  新名称「シティハウスりんくう」
▲旧名称「ワキタハイツ」▲新名称「シティハウスりんくう」
※注：前オーナーの個人情報管理の観点から旧名称は仮称です。

比較していただいた感想はいかがでしょうか？旧名称の方は、なんだか古めかしい感じですね。同じ場所に建っている、同じ建物でも、名前が違うだけで受ける印象がまったく異なってきます。新名称の方は、分譲マンションのネーミングとしても充分通用するレベルです。「 名は体を表す 」 と言いますが、ネーミングの差が、物件価値の差に直結してくるんですね。私は 「 ブランド名 ＋ 地名 」 というルールでシリーズ展開を図っています。複数の物件を所有されている （ される予定 ） 方には特にオススメです。

現在ではかなり少なくなってきましたが、少し前までは、物件名にオーナーのお名前を入れるケースが多かったようです。昔はそれでも良かったかもしれませんが、現在ではそうはいきません。入居者の物件を選別する眼は年々厳しくなってきています。「 シティハウスりんくう 」 のような 2LDKタイプの、DINKS＆ファミリー向け物件の場合は特に、物件を選択する際の主導権は女性にあることが多くなります。入居者は通常複数の物件を比較検討して新居を決めます。その際、例えば転居を知らせるハガキに 「 “ ワキタハイツ ” なんて書いたら、賃貸に住んでますって、お友達に言いフラしているようなものだわ 」 と敬遠されてしまいます。私たち不動産投資家にとって、「 たかが名称 」 では済まされない問題なんですね。程度の差はありますが単身男性向けのワンルームマンションなど全てタイプの物件で同様のことが言えます。

「シティハウスりんくう」ネーミングリフォーム
▲「 費用対効果の高い、ワッキー流ネーミングリフォームの実例。
ネームプレートの交換料、10万円程度で済むのもうれしい 」
　　


■ワッキー流　＃6

掃除をする。

ワッキー流リフォームの＃6は、ズバリ 「 掃除をする 」 です。

当たり前すぎて、このようなコラムの場でお伝えしなくてもいいのでは？と思われるかもしれませんが、改めて強調させていただきたいと思います。物件の価値を上げるため “ 徹底的 ” に共用部の掃除をされることをオススメします。その効果は絶大です。

一般に、賃貸物件の掃除といえば、週に一度、タバコの吸い殻など目立つゴミを拾ってホウキとチリトリでクリーニングをし、月に一度、ガラス等を拭き掃除する　といった感じではないでしょうか。日々、物件を見慣れている皆さんには 「 まあ、こんなものだろう 」 と違和感がないことでも、初めて物件を見に来られた入居者にとっては “ 目につく ” 部分は多分にあるものです。百聞は一見にしかず。次の写真を見てみてください。

▼ 通路脇 植栽の雑草▼ 外観の植栽の雑草
通路脇 植栽の雑草   外観の植栽の雑草
▼ エントランスに入る階段の雑草・汚れ▼ ポストの汚れ
エントランスに入る階段の雑草・汚れ   ポストの汚れ


上記のように、雑草が生えていたり、ポストが汚れていたりしては、せっかく内覧に来てくださった入居希望者の方を失望させてしまいます。これでは、必死になって外観や室内をリフォームしてきた努力が水の泡です。そうならないためにも、月に一度は除草剤を散布する。物件に立ち寄ったついでにポストの清掃を行う。などの日々の細かな手間を惜しまないことです。まさに、「 神は細部に宿る 」 の考え方が大切なんですね。

ポストシール剥がし材一例として、左のようなシール剥がし材を用いて、ポストに無造作に張られた必要のないシール類を取り除いてみられてはいかがでしょうか？案外、前の住人のネームシールがキレイにはがされずに残っているなんてことは良くありますからね。必要なコストは、ホームセンターで支払う数百円程度に過ぎません。



賃貸なのに腰壁 次回は、「 入居者の行列を創る室内リフォーム 」 についてです。
キーワードは、“ 新築マンションのモデルルーム ”です。

「 賃貸なのに腰壁！？」


　


コラムTOPから他の新着コラムを見る 2008年7月22日掲載

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首都圏限定100％ローンで頭金0円〜！ 保証人も追加担保も無し！

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 脇田 雄太 さん紹介

健美家ニュース編集部
脇田さんのブログ

大阪在住の30歳
サラリーマン

物件購入前に不動産投資関連書籍150冊以上を読破。 その後、1年間に4物件を取得。

8/4（月）の毎日新聞（全国）で紹介されました。







【 脇田さんの物件一覧 】

○1棟目
大阪府の一棟売りマンション
フルローンにより購入

○2棟目
京都府の戸建賃貸
現金購入

○3棟目
長崎県の戸建賃貸
現金購入

○4棟目
長崎県の一棟売りアパート
現金購入


【 感銘を受けたこの2冊 】
・ 1年で10億作る！不動産投資の破壊的成功法

・ボロ物件でも高利回り 激安アパート経営


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