 第7話 |
超・高利回り物件を作り出すリフォーム術 ( 15 ) |
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サブプライムローン問題が発覚した昨年夏以降、現金で不動産投資を行うことができる投資家にとっては絶好の買い場が来ています。一定の条件下なら誰でもフルローン融資が通っていた 1年前までとは異なり、現在では与信の高い大手企業勤務や医師などでも最低 5〜10％程度の頭金を要求されているようです。 これからは、 少なくとも 10％程度の頭金を貯めてから大型物件へ投資をするか？ それとも、 現金で購入ができる範囲の激安 ・ 高利回り物件へシフトしていくのか？ 投資戦略の再構築を求められそうです。 そんな中、わたくし、ワッキーこと脇田雄太も先日、利回り 120％超のアパートを現金で決済しました。利回り 120％というと、わずか 10ヶ月で元本を回収できるということです。※実際には税金などの諸費用やリフォーム費用が必要となりますから、あくまで理論値ですが・・。 当面の間、これまでのようなフルローン／オーバーローン融資は受けられそうにありませんから、銀行の融資姿勢が好転するまでの間、このような激安アパートへ投資をするのもオモシロいかなと思います。手持ちの資金を有効活用しないのはモッタイないですからね。試しに、このコラムを執筆しながら健美家さんで物件の検索をしてみたところ、利回り 30％を超える高利回り物件が複数ヒットしました。どれも個人的には、投資家が適切な手を加えさえすれば、今後長期にわたり高利回りを維持できる可能性が高いと思いました。 では、私たち不動産投資家は、どのような基準で物件を再生していけばよいのでしょうか？ その答えは 1つではありません。個々の条件によっても異なりますが、顧客である入居希望者のニーズを一つでも多く自らの物件に取り入れることです。これまでも 【 ワッキー流 】 としてお伝えしてきた内外装のリフォームや植栽整備、ライトアップなどがそれにあたります。 と、前置きが長くなりましたが、 今回のテーマは【 セキュリティ対策で女性の心をキャッチする 】 です。 入居希望者の持つニーズの中でも常に上位にランクインしているものが 「 セキュリティ対策 」 です。誰でも安心・安全な生活を送りたいものです。特に、ファミリー物件においては、女性が入居を決定する際の主導権を握っていますから、セキュリティ重視の姿勢はダイレクトに成約率の向上につながります。私たち投資家としても必ず押さえておきたいポイントであるといえますね。 ■ワッキー流 ＃13 セキュリティ対策を行う。 物件再生のキラーアイテムとして 「 セキュリティ対策 」 を実践してみられてはいかがでしょうか？下記のような防犯カメラを共用エントランスや駐車場などに設置します。 ▼ 屋外はステンレス製の筺体に包まれた一般型を。     カメラが設置されているだけで不思議と不審者は寄り付かなくなります。無数にある物件の中から、わざわざ防犯設備のしっかりとした物件を狙う意味はありませんからね。その安心感こそが、最後に入居希望者の “ 背中を押す ” んですね。さらに下記のような “ 防犯ステッカー ” を掲示すれば効果倍増です。 ▼ 不審者への防犯アピールと入居者の入居促進を同時に実現する防犯ステッカーもワッキー流のおススメ。   最後に、もし皆さんの物件にテレビモニターフォンが付いていないようでしたら、是非導入されることをおススメします。カラー液晶モニター＆ハンズフリー搭載の機種でも工事費込みで 1万円後半程度で購入できます。 
パナソニック製の機種が 1万円台後半で導入可能。女性の入居希望者へ強くアピールする設備ですね。大阪の 「 シティハウスりんくう 」 をもとにお伝えしてきたワッキー流リフォーム術は一旦、今回で最終回となります。 次回からは、新シリーズ リアルタイム ・ 実況中継！ 【 ワッキー流。全室空室 ・ ボロボロ激安アパート再生への道のり 】 をお伝えしていきます。ご期待ください。
2008年9月16日掲載 |
脇田 雄太さんのご紹介  脇田さんのブログ 脇田雄太事務所代表 不動産投資家 大阪在住の32歳 1977年生まれ。B型・おとめ座。 愛車:プリウス 出版社勤務の会社員 エクシードエックス 講師 兼 会員 2007年7月、大阪府にてフルローン融資を受けＲＣマンション一棟を購入。現在、会 社員生活のかたわら、投資用としてマンション1棟、アパート2棟、一戸建て2軒を所 有。投資家として活動を開始後わずか1年で5棟30室を取得した。    【 脇田さんの物件一覧 】
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