不動産投資コラム ワッキー流リフォーム術
リフォーム

超・高利回り物件を作り出すリフォーム術 (16アクセス

不動産投資の収益物件


ワッキー流リフォーム術 07  /  ワクワク大家さん 脇田 雄太
サブプライムローン問題が発覚した昨年夏以降、現金で不動産投資を行うことができる投資家にとっては絶好の買い場が来ています。一定の条件下なら誰でもフルローン融資が通っていた 1年前までとは異なり、現在では与信の高い大手企業勤務や医師などでも最低 5〜10%程度の頭金を要求されているようです。

これからは、
    少なくとも 10%程度の頭金を貯めてから大型物件へ投資をするか?
それとも、
    現金で購入ができる範囲の激安 ・ 高利回り物件へシフトしていくのか?
投資戦略の再構築を求められそうです。

そんな中、わたくし、ワッキーこと脇田雄太も先日、利回り 120%超のアパートを現金で決済しました。利回り 120%というと、わずか 10ヶ月で元本を回収できるということです。※実際には税金などの諸費用やリフォーム費用が必要となりますから、あくまで理論値ですが・・。

当面の間、これまでのようなフルローン/オーバーローン融資は受けられそうにありませんから、銀行の融資姿勢が好転するまでの間、このような激安アパートへ投資をするのもオモシロいかなと思います。手持ちの資金を有効活用しないのはモッタイないですからね。試しに、このコラムを執筆しながら健美家さんで物件の検索をしてみたところ、利回り 30%を超える高利回り物件が複数ヒットしました。どれも個人的には、投資家が適切な手を加えさえすれば、今後長期にわたり高利回りを維持できる可能性が高いと思いました。

では、私たち不動産投資家は、どのような基準で物件を再生していけばよいのでしょうか?

その答えは 1つではありません。個々の条件によっても異なりますが、顧客である入居希望者のニーズを一つでも多く自らの物件に取り入れることです。これまでも 【 ワッキー流 】 としてお伝えしてきた内外装のリフォームや植栽整備、ライトアップなどがそれにあたります。


と、前置きが長くなりましたが、
今回のテーマは【 セキュリティ対策で女性の心をキャッチする 】 です。

入居希望者の持つニーズの中でも常に上位にランクインしているものが 「 セキュリティ対策 」 です。誰でも安心・安全な生活を送りたいものです。特に、ファミリー物件においては、女性が入居を決定する際の主導権を握っていますから、セキュリティ重視の姿勢はダイレクトに成約率の向上につながります。私たち投資家としても必ず押さえておきたいポイントであるといえますね。


■ワッキー流 #13

セキュリティ対策を行う。

物件再生のキラーアイテムとして 「 セキュリティ対策 」 を実践してみられてはいかがでしょうか?下記のような防犯カメラを共用エントランスや駐車場などに設置します。

▼ 屋外はステンレス製の筺体に包まれた一般型を。
屋外はステンレス製の筺体に包まれた一般型   屋外はステンレス製の筺体に包まれた一般型
▼ 屋内には銀行や地下鉄ホームなどでよく見かけるドーム型がワッキー流のおススメ。
屋内にはドーム型   屋内にはドーム型

カメラが設置されているだけで不思議と不審者は寄り付かなくなります。無数にある物件の中から、わざわざ防犯設備のしっかりとした物件を狙う意味はありませんからね。その安心感こそが、最後に入居希望者の “ 背中を押す ” んですね。さらに下記のような “ 防犯ステッカー ” を掲示すれば効果倍増です。

▼ 不審者への防犯アピールと入居者の入居促進を同時に実現する防犯ステッカーもワッキー流のおススメ。
セキュリティ対策の防犯ステッカー    セキュリティ対策の防犯ステッカー

最後に、もし皆さんの物件にテレビモニターフォンが付いていないようでしたら、是非導入されることをおススメします。カラー液晶モニター&ハンズフリー搭載の機種でも工事費込みで 1万円後半程度で購入できます。

カラー液晶モニター&ハンズフリー搭載 パナソニック製の機種が 1万円台後半で導入可能。女性の入居希望者へ強くアピールする設備ですね。


大阪の 「 シティハウスりんくう 」 をもとにお伝えしてきたワッキー流リフォーム術は一旦、今回で最終回となります。



次回からは、新シリーズ
リアルタイム ・ 実況中継!
 【 ワッキー流。全室空室 ・ ボロボロ激安アパート再生への道のり 】

をお伝えしていきます。ご期待ください。

2008年9月16日掲載
ワッキー流リフォーム術 07  /  ワクワク大家さん 脇田 雄太

不動産投資の収益物件

25. わずか2ヶ月で退去に。特約事項でリスクヘッジ。施主支給でコストダウン。   [ 2009/6/12 ]
24. 白熱電球生産中止。電球型蛍光灯で省エネ。UFJ銀行で税金を支払う。   [ 2009/6/1 ]
23. 1,600万円のアウトレットマンション。100万円の固定資産税。   [ 2009/5/18 ]
22. 物件価格の4倍相当。200万円のリフォーム見積もり。コスト削減策を検討。   [ 2009/5/7 ]
21. 『 風呂なし・流し台なし・洗面台なし 』 長崎50万円マンション。   [ 2009/4/20 ]
20. 警察官の売り主様。長崎地裁隣り。50万円マンション購入。   [ 2009/4/6 ]
19. クレーム対応。6棟目の区分所有マンション購入。火災報知機が誤作動。   [ 2009/3/16 ]
18. 美人女優の松下奈緒。国税庁。確定申告まであと数週間。   [ 2009/3/2 ]
17. 金森重樹氏。 「 お金の味 」。家賃保証のレントゴー。低家賃でも安定経営。   [ 2009/2/16 ]
16. 不動産で自分年金。入居決定。近くの分譲マンションからお引越し。長崎150万円アパート。   [ 2009/2/2 ]
15. 買付け通らず。元弁護士事務所に賃貸していた区分所有。借地権。県警にお勤めの売り主様。   [ 2009/1/19 ]
14. 30年続いた空室が満室に。派遣打ち切り。古い物件を“安く買って、安くリフォームし、安く貸す”という考え方。   [ 2009/1/8 ]
13. 未曾有(みぞうゆう?)の激安「KY」リフォーム。コツコツと全室空室のボロボロアパートの競争力を強化。   [ 2008/12/15 ]
12. 想定家賃約3万円の逆張り投資戦略。うす紫のグラサンがトレードマークのS野さんから電話あり。低価格で高付加価値の商品を提供する。   [ 2008/12/1 ]
11. リプラス破産。ペット可物件。ちびっ子に大人気のアンパ●マンショップさんからメール有り。個人的に公的資金注入を申請したい今日この頃。   [ 2008/11/18 ]
10. アパートローン不要の不動産投資。金融危機を乗り切る、築35年からのリフォーム術。5億円の施設賠償責任保険&シロアリ補償でリスクヘッジを行う。   [ 2008/11/6 ]
09. 約1億5千万円分の不動産を決済。サブプライム不況に負けないよう、九州電力へ土地を貸して賃貸料を得る。法令順守の不動産投資家の日常を実況中継。   [ 2008/10/20 ]
08. 築35年。全室空室。ボロボロ激安アパートが、利回り120%オーバーの満室物件に変化していく過程をほぼ実況中継。   [ 2008/10/6 ]
07. 超・高利回り物件を作り出すリフォーム術   [ 2008/9/16 ]
06. 付加価値で分譲マンションと戦う   [ 2008/9/1 ]
05. おもてなしの心で取り組む物件運営とは?   [ 2008/8/18 ]
04. 大家も住みたい!室内リフォーム   [ 2008/8/4 ]
03. キーワードは“古さを封じ込める”リフォームです。   [ 2008/7/22 ]
02. “癒し系”リフォームで高利回りを実現   [ 2008/7/7 ]
01. 物件の価値を上げる、外観リフォーム   [ 2008/6/16 ]
25. わずか2ヶ月で退去に。特約事項でリスクヘッジ。施主支給でコストダウン。
24. 白熱電球生産中止。電球型蛍光灯で省エネ。UFJ銀行で税金を支払う。
23. 1,600万円のアウトレットマンション。100万円の固定資産税。
22. 物件価格の4倍相当。200万円のリフォーム見積もり。コスト削減策を検討。
21. 『 風呂なし・流し台なし・洗面台なし 』 長崎50万円マンション。
20. 警察官の売り主様。長崎地裁隣り。50万円マンション購入。
19. クレーム対応。6棟目の区分所有マンション購入。火災報知機が誤作動。
18. 美人女優の松下奈緒。国税庁。確定申告まであと数週間。
17. 金森重樹氏。 「 お金の味 」。家賃保証のレントゴー。低家賃でも安定経営。
16. 不動産で自分年金。入居決定。近くの分譲マンションからお引越し。長崎150万円アパート。
15. 買付け通らず。元弁護士事務所に賃貸していた区分所有。借地権。県警にお勤めの売り主様。
14. 30年続いた空室が満室に。派遣打ち切り。古い物件を“安く買って、安くリフォームし、安く貸す”という考え方。
13. 未曾有(みぞうゆう?)の激安「KY」リフォーム。コツコツと全室空室のボロボロアパートの競争力を強化。
12. 想定家賃約3万円の逆張り投資戦略。うす紫のグラサンがトレードマークのS野さんから電話あり。低価格で高付加価値の商品を提供する。
11. リプラス破産。ペット可物件。ちびっ子に大人気のアンパ●マンショップさんからメール有り。個人的に公的資金注入を申請したい今日この頃。
10. アパートローン不要の不動産投資。金融危機を乗り切る、築35年からのリフォーム術。5億円の施設賠償責任保険&シロアリ補償でリスクヘッジを行う。
09. 約1億5千万円分の不動産を決済。サブプライム不況に負けないよう、九州電力へ土地を貸して賃貸料を得る。法令順守の不動産投資家の日常を実況中継。
08. 築35年。全室空室。ボロボロ激安アパートが、利回り120%オーバーの満室物件に変化していく過程をほぼ実況中継。
07. 超・高利回り物件を作り出すリフォーム術
06. 付加価値で分譲マンションと戦う
05. おもてなしの心で取り組む物件運営とは?
04. 大家も住みたい!室内リフォーム
03. キーワードは“古さを封じ込める”リフォームです。
02. “癒し系”リフォームで高利回りを実現
01. 物件の価値を上げる、外観リフォーム
健美家ニュース編集部
脇田さんのブログ

不動産投資家

大阪在住の31歳
1977年生まれ。B型・おとめ座。
愛車:プリウス

出版社勤務の会社員
エクシードエックス 講師 兼 会員

2007年7月、大阪府にてフルローン融資を受けRCマンション一棟を購入。現在、会 社員生活のかたわら、投資用としてマンション1棟、アパート2棟、一戸建て2軒を所 有。投資家として活動を開始後わずか1年で5棟30室を取得した。

脇田さんの保有物件その1
脇田さんの保有物件その2
脇田さんの保有物件その3

【 脇田さんの物件一覧 】

  • 1棟目
    大阪府の一棟売りマンション
    フルローンにより購入
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    長崎県の戸建賃貸
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  • 6棟目
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【メディア掲載履歴】


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