脇田 雄太のワッキー流リフォーム術 不動産投資コラム

■ ２００８年１０月４日 （ 土曜日 ）

本日は、久々のお休みだ。
せっかくなので、アパートの運営戦略について考えてみた。

衝動買いした、１５０万円アパートは、
２Ｋ×４室　＋　１Ｋメゾネット×１室
の計５室構成だ。

立地は、
車が入れない、長崎特有の階段＆坂道地域にある。

なんとなくだが、
想定される入居者のイメージは、
築年数と間取り、立地から考えて単身者だと思う。

それも、
想定家賃約３万円／月程度。
車は所有していないので、駐車場は不要だが、
単車 or 自転車用 駐輪場を希望の
やや高齢の単身者だ。

うまく説明できないが、勘だ。

ただ、周辺で供給されている賃貸物件の状況から考えて、

●月７万円以上払える入居者は、
車が横付けできる平地のＲＣ物件を選択すると思う。
オートロック＆警備システム完備のピカピカの新築物件だ。

●月５万円以上支払える入居者は、
駐車場付き。鉄骨ｏｒ木造の３〜４ＬＤＫ物件を選択すると思う。
広さに余裕があるファミリー向け物件だ。

●月３万５千円〜４万円以上支払える入居者は、
近隣駐車場あり。木造のやや築古アパート。２〜３ＬＤＫ物件を選択するだろう。
ごく一般的な“ 木造アパート ”だ。

●月３万５千円未満の場合
ワンルームを除くと、
月３万５千円未満の物件はあまり供給されていない。
あったとしても、室内が荒れているなど条件が極端に悪いことが多い。

だが、ここは一番のボリュームゾーンでもある。
全国どの街でも、

「 家賃は安ければ安い方が良い 」

という層は必ず一定数存在する。

駐車場がなくても、築３５年を超えていても、階段立地でも、
建物の基礎や構造部分の状態が良ければ問題ない。

１５０万円のような、超低価格で物件を仕入れることで、
予算をリフォームへ重点配分することができる。

そもそもの物件価格が低ければ、物件の競争力強化のため、
ワンランク上の設備や内装を導入しても、
十分高利回りを確保することができる。

資金の回収も早い。

低価格で、高付加価値の商品を提供する。
これがビジネスの基本だと思う。

■ ２００８年１０月１１日 （ 土曜日 ）

午後。
長崎のリフォーム会社を運営するＳ野さんから電話あり。
うす紫のグラサンがトレードマークのＳ野さんだ。

用件は、「 フローリングの価格について 」 だった。

実は、
リフォームに使用するフローリング材の見積もりを
お願いしていた。

物件購入時は、台所以外、全室和室だったが、
今回のリフォームで、全てフローリングに変更しようと思う。

今は、フローリングの方が好まれる。

同価格帯の競合で、フローリングを採用している物件は少ないので、客付け上も有利だ。

退去時の表替え費用が不要なのもイイ。

「 １２ミリ厚。Ａ級品で７０００円／坪（ 運搬費込み ）」 とのこと。

長崎の場合、運搬費込みでこの値段は安い方だ。

地形上階段が多いため、
物件の前まで車で荷物を運ぶことができない。

今回の１５０万円アパートも車が入れない。
昔はロバや馬を使って荷物を運んでいたくらいだ。

市内には現在も数頭、
現役のロバが活躍しているそうだ。

大阪なら、
Ｂ級品のフローリングが送料込み３０００円台で購入できる。

しかし、
ドライバー一人で運べない階段地域への配送は不可の場合が多い。
配送するにはチャーター便を使用する必要がある。

送料との兼ね合いもあるので、
どのフローリング材を使用するかは、
もう少し検討してみたい。