[ ● 脇田雄太さんのコラム一覧 / 全81 話 ]
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● なぜ？私の物件は築古＆新築が乱立しても「満室」が続くのか？ 4,931 アクセス |
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ここ数年、りんくうマンションの近隣エリアには新築物件が過剰供給され続けており、エリアの入居率は下がり続けている。新築後１年経っても空室率が５０％を超えているような物件も珍しくない中、なぜ私が所有している「 りんくうマンション 」だけは物件購入以来、常に９５％を超える入居率を維持できているのか？ その答えは、これからお伝えしていく『 ワッキー流リフォーム術 』にもあります。 今回のコラムは、入居率10/17の一棟物・鉄筋コンクリート物件をたった３ヶ月で満室にした！『 ワッキー流リフォーム術 』の原点ともいえる「 りんくうマンション満室化編２ 」をお送りしていく。 本には書ききれなかった！ ノウハウが満載です。お見逃しなく。 ■ 共用部 ・物件名プレートの交換 ←前回お伝えした部分 ・植栽スペースの整備 ←前回お伝えした部分 ・建物及び敷地内への照明設置 ←前回お伝えした部分 ・外壁の再塗装 ←今回お伝えする部分 ・敷地内鉄部再塗装 ←今回お伝えする部分 ・駐車場増設 ←今回お伝えする部分 ・違法駐車対策 ←今回お伝えする部分 ・ＬＰガス会社変更 ・排水の下水道への接続 ・インスペクションの実施と大規模修繕計画の策定 【 外壁の再塗装 】 築１３年ということもあり、そろそろ外壁の塗装が劣化しはじめていたので、建物のイメージチェンジも兼ねて、再塗装しようと考えた。元々のデザインである、白地にこげ茶のストライプが入ったデザインを廃止し、自宅でも採用した、１階部分を茶色に、２・３階部分をベージュに変更しようと考えた。 これは、白色だと、塗装当初は汚れのない「 まっしろ 」な状態でイメージも良いかもしれないが、時間の経過とともにどうしても汚れが目立つようになってくるので、初めから汚れが目立たない色を選択しようと考えてのことだ。 この色の良いところは、汚れが目立たないだけでなく、俯瞰して建物を見たときに、レンガや土・岩をイメージさせる色調が、高級感と安らぎ感を演出してくれる点だ。ここ４０年くらいの分譲マンションのトレンドを見ても同様の流れにあると思う。  外観ビフォー  外観アフター 「 目に付きやすい１階部分に岩調の吹き付け塗装を行い高級感を演出 」 【 敷地内鉄部再塗装 】 物件を見学して気になったことの一つとして、共用玄関の扉や共用ポストの枠・照明器具・隣地との柵等、鉄部の塗装がかなり劣化しており、錆が浮き出ているなど美観と耐久性の問題が懸念されたので、外壁塗装を行うのと同じタイミングで再塗装してしまおうと考えた。 物件のリフォームはある意味で、マイカーの洗車と似ていると思う。どんな新車でも、ボディがドロドロの状態では、「 ただの汚れた車 」にしか見えない。新車時の色と輝きを維持するためにワックスを塗ったり、黒いタイヤを黒く保つためにタイヤの艶出し剤を塗ったりするわけだ。 物件も同じで、入居希望者さんや既存の入居者様に継続的に自分の物件を選択していただけるように、物件のあらゆるパーツを「 あるべき姿 」に保つための様々なメンテナンスを定期的に行う必要があると思う。 【 駐車場増設 】 この物件は、大阪府下とはいえ、郊外エリアに立地しているため、1世帯に1台の自動車は当たり前で、中には１人に１台というようなことも想定できたため、駐車場を増設することにした。 現状で、全１７戸に対して敷地内駐車場が１７台分と、ほとんど余裕がない状態だったので、敷地内の空きスペースを活用し、数台分の駐車スペースを増設することにした。ちょうど、駐車区画を示す白色のラインがはがれてきている箇所が散見されたので、区画の増設と合わせてラインを引きなおすことにもした。  「 敷地内の空き区画を整地し駐輪場と駐車スペースを増設 」 【 違法駐車対策 】 この物件は、車が主な交通手段である郊外エリアにあったため、入居者の来客や、何の関係も無い近隣の車が定常的に駐車されており、敷地内のセキュリティ維持に問題が認められたし、正規に契約をしておられる区画の出入りにも支障が生じていたため、違法駐車対策として空きスペースにプランターを設置しようと考えた。 既に、元のオーナーがスチール製の駐車禁止看板を設置されてはいたものの、経年劣化によりひどく錆びた状態で美観上の問題があったのと、駐車禁止看板を故意に移動させて駐車しているケースも見受けられたため、両方の問題を同時に解決するため、現行の看板を廃止し、重量のある大型のプランターに緑豊かな植栽を植え、必要な箇所に配置することにした。 後日、ヤフーオークションでプランターとそこに植える植物を調べてみたところ、丸太を組んだデザインの耐久性に優れたＦＲＰ製のプランターとスカイペンシルの相性が素晴らしく良かったので、数セットずつ購入し設置することにした。  「 駐車禁止の目的だけでなく季節に応じた飾り付けでプラスαの価値を演出 」 〜 次回に続く。お楽しみに 〜
2011年12月12日掲載 |
脇田雄太さんのご紹介  脇田さんのブログ 安定資産構築の「脇田雄太事務所」代表 不動産投資家 兼 ３０代前半専業大家 著書：人生を切り開く「1億円」投資思考  著書：前代未聞!? 30万円以下で不動産投資を始めて小金持ちになろう！  1977年生まれ。大阪府出身。 立命館大学 政策科学部卒業(2001年)。 在学中、通商産業省(現:経済産業省)、日本アイ・ビー・エム株式会社にてインターン後、新卒でリクルートグループ入社。 在職中、大阪府下に中古マンション1棟を購入したのを皮切りに合計7棟32室の投資用物件を取得し独立。 2009年から「脇田雄太事務所」代表として活躍中。 『賃貸住宅フェア２０１０in大阪・同 ２０１１大阪』(来場者数１万８千人)にて講演他セミナー実績多数。毎日新聞・日経新聞（電子版)・雑誌等メディアへの登場も。    【 脇田さんの物件一覧 】
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