[ ● 山岡清利さんのコラム一覧 / 全12 話 ]
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● 「この部屋、埋まりませんよ…」仲介業者さんの本音Part1 4,350 アクセス |
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みなさん、こんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。 当社では、物件（ 主に札幌 ）と自宅が遠く、気軽に営業できない大家さんに代って、直接、仲介店舗に訪問営業を行う「 代理営業 」のサービスをおこなっています。 「 こうすれば埋まるのに！ 」 「 こんなんじゃ埋まりませんよ！ 」 「 代理営業 」の現場では、そんな仲介スタッフの「 生の声 」が飛び込んできます。 今回は、そんな現場の声をコラム読者さんだけに紹介しようと思います。 今日から２月。繁忙期に突入です。客付けの最前線で動いている仲介業者さんの本音を、空室対策に活かしてみてはいかがでしょう。 【 営業編 】 ●「 大家さんの携帯番号を教えて欲しい 」 急ぎの電話に「 大家の代理 」が出るようでは、レスポンスが遅くてイライラする！ ●「 直電ＯＫの大家は初めからそうアピールしてくれ 」 お客さんが目の前にいる状態で私たちは電話してるんです。少しでも早く連絡がつく方法を教えてください！ ●「 携帯電話にはすぐ出て欲しい 」 「 いつでもガンガン電話して！ 」と言っていたので電話したのに「 繋がらない 」「 いくら待っても返信もない 」では、まとまる案件もまとまらない！ いつ電話しても留守電の大家さんの物件は、次の案内も躊躇してしまいますよ。 ●「 最大値引き枠を最初に伝えておいて欲しい 」 その方がクロージングしやすいですから！ ●「 敷金はゼロが良い 」 札幌のお客様はイニシャルコストがない方が多いので、ゼロゼロの方が間口が広がりますよ。 ●「 敷金が減額可能なら初めから記載してよ 」 申込があってから敷金半額を認めるなら、初めから「 敷金半額対応可 」と知らせてくれた方が案内を入れやすいよ。 ●「 大型犬ＯＫにしないの？ 」 大型犬が可能なら「 ペット可 」ではなく初めから「 大型犬可 」にすればお客は殺到するのにもったいない！ ●「 猫ＯＫですか？ 」 猫飼育が可能なら、「 ペット飼育可 」の表示ではなく、「 ペット可（ 猫・小型犬 大型犬 ） 」など詳しく記載すべき！ ●「 ブッパリ（ 物件張り紙 ）を貼ればいいのに 」 物件に「 空室 」の張り紙を貼ると怒る大家が多いけど、張り紙を見て来店するお客さんも意外と多いんですよ。 空室があるのにブッパリが駄目なんて、正直我々には理解できませんよ…。 ●「 Ｐ込価格を作っておけ 」 空き駐車場がある場合は、部屋の賃料とのセット価格が作ってあると紹介しやすいですね～。 ●「 資料くらい持って来い！ 」 写真や画像が多いマイソクは部屋の雰囲気が把握しやすくてありがたいね。口頭で条件を聞くより、書面の方がお客さんにも伝えやすいしね。 ●「 多くの大家さんが実際に営業に来ていますよ 」 山岡注：札幌の地元大家さんの行動力は半端じゃありません。彼らは開拓者魂でちょっとした工事はDIYでこなします。遠方大家は地元大家以上に頑張らないと厳しいでしょう。 ●「 店内で広告費２ヶ月！広告費3ヶ月！と大声で連呼しないで欲しい 」 一般のお客様もいるんですから、空気を読んでくださいよ～。 【 リフォーム編 】 ●「 木造で遮音性高いの作らないんですか？ 」 山岡注：木造だから遮音には限界があるのですが…（^_^;) 建物について知識の少ない業者さんもおり、ピントの外れた指摘もたまにあります。 ●「 ホスクリーン好評です。誰もが喜ぶアイテムです！ 」 山岡注：ホスクリーンとは室内用の洗濯物干しです。 ●「 ストーブの上の稼働棚、好評ですよ 」 山岡注：「 山岡リフォーム 」をした物件では、デッドスペースになりやすいストーブの上や洗濯機置き場の壁に、稼働棚をつけています。  ●「 キッチン・シャンドレ交換してあれば決まります 」 山岡注：やっぱり水回りの清潔感は不動のようです。が、水回りのリフォームはコストがかるので、ただつけるのではなく投資効率を考える必要があります。 ●「 木造ですか。辛いです・・・ 」 山岡注：営業員の好みによってモチベーションも変わります。木造好き、ＲＣ好きによって紹介時の熱意が変わります。営業の好みですのでこのあたりは仕方ありませんね。 と、今まで「 大家代理 」としてたくさんの仲介営業員とお会いして来ましたが、毎回面白い意見が聞けます。 中には、「 なにそれ？ 」というようなぶっ飛んだ提案をされる方もいますし、具体的な成約へのアドバイスをしてくれる営業マンもいます。 いずれにせよ、お客さんを案内してくれるのは彼らですので、大切な助言として受け止めています。 次回は【 管理状況編 】【 懇親会編 】【 その他編 】をお伝えします。お楽しみに！ ※紹介した内容はあくまでも個人営業員さんたちの声を集めたものです。もちろん、仲介業者さんたち全員がそう考えている訳ではありません。念のため。
2012年2月1日掲載 |
山岡清利さんのご紹介  ■山岡さんのブログ 報告ネット業務日誌 ■山岡さんの年表 東京でWEB製作運営会社を経営しながら北海道への移住を計画、移住後の収入源確保のために不動産投資の道に進む。 当初の計画では5棟購入し札幌へ移住する予定だったが、市場の変化で遠方からの管理が難しくなり2006年に会社を売却、2007年に札幌に移住する。 得意のDIY技術を生かしたバリューアップリフォームや仲介業者へのアピール方法などを研究し、激戦区で満室経営を続けるノウハウを習得する。 現在は大家業のかたわら、不動産管理状況巡回報告サービス業「報告ネット」の代表として、札幌に物件を持つ本州の大家さんたち等をサポートしている。 ■山岡さんの所有物件 2002年 札幌市西区 新築木造AP 6戸 2003年 札幌市中央区 新築木造AP 8戸 2004年 札幌市豊平区 中古区分 1戸 2005年 札幌市西区 新築木造AP 8戸 2006年 札幌市中央区 中古木造AP 8戸＋テナント ・札幌がんばる大家の会会員 ・北海道大家の会会員 ・㈱満室研究所役員 ・Ｊ-REC メンバー ・エクシードXメンバー ・札幌市アパート業協同組合組合員 ■講演実績 ・健美家アカデミーセミナー ・さくら事務所エクシードXセミナー ・J-REC北海道支部セミナー ほか ■メディア掲載歴 ・北海道新聞 ・フジサンケイビジネスアイ ・住宅産業新聞 ・全国賃貸住宅新聞 ほか |
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