http://www.kenbiya.com/column/daichou/ 健美家 不動産投資 コラム ja Wed, 03 Dec 2008 06:23:28 GMT 大長 伸吉 2008-12-03T06:23:28Z ja http://www.kenbiya.com/column/daichou/23.html この満室アパート経営道の第 2クールも 11回目であり、残りはあと 2回となりました。今回は、1棟目の設計契約体験をお話します。ここまでの私の気持ちとしては、土地を取得し、権利の登記も終わり、完全に引き返そうという気持ちはなくなって、「 覚悟 」 はついていました。しかし、 「 覚悟 」 ができても 「 不安 」 が解消されたわけではありませんでした。アパート経営は建物があって満室となって事業が成.....(続く) Wed, 03 Dec 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/23.html 大長 伸吉 2008-12-03T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/22.html 今回は、解体と地盤調査についての世田谷体験編とします。まず、私が購入した世田谷の物件は、築 40年ほどの戸建中古住宅の売り物件として土地情報を見つけました。【 解体 】もともと新築の建物を検討していたので、はじめの課題は 『 解体 』 でした。売主さんとは、土地価格の交渉の中で 「 古家を解体してください 」 ともお願いしたのですが、その願いは適わず、私の費用で解体することになりました。では、Ｑ．.....(続く) Wed, 19 Nov 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/22.html 大長 伸吉 2008-11-19T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/21.html こんにちは、大長です。満室アパート経営道の第2クールの記載項目を公表したのは今年の7月でしたね。ちょうどよいタイミングで、 「 銀行融資のテーマ 」 が回ってきました。最近の不動産市況は土地の価格が下がり、不景気を絵に描いたような状況です。しかし、土地を購入しようとする人にとっては、千載一遇のチャンスです。先日も大家さんたちの集まり （ オンリーワン勉強会 ） があったのですが、2年前や昨年購入し.....(続く) Wed, 05 Nov 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/21.html 大長 伸吉 2008-11-05T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/20.html 順調に 「 サラリーマン大家の 『 クズ土地 』 アパート経営術 」 （ 日本実業出版社 ） が販売されていまして、ここでお礼をさせていただきます。ありがとうございます。苦労をしましたが、このような状況となり、ホッとしています。今回は、 『 アパート用地の購入・買付・売買契約・収支 』 について、とくに世田谷のアパートでの事例を一般的な形に添うようにお話します。＜ １．土地購入概要 ＞このときの全.....(続く) Wed, 15 Oct 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/20.html 大長 伸吉 2008-10-15T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/19.html おかげさまで、先日出版しました 「 サラリーマン大家の 『 クズ土地 』 アパート経営術 」（ 日本実業出版社 ） が好調です。ありがとうございます。今回は、以前の予告どおり、本題に戻りまして、『 アパート用地の探し方 ・ 見極め方 』 について説明します。特に、私が初めて新築物件を取得したときの事例を中心にお話します。４年程前から土地を探していたときのことです。この時は、王道型アパートの標準的な.....(続く) Wed, 01 Oct 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/19.html 大長 伸吉 2008-10-01T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/18.html 事前の予定では、今回は 「 アパート用地の探し方 」 でしたが、特別号に変更します。今月末の9/25（木）に、表題 「 サラリーマン大家の 『 クズ土地 』 アパート経営術 」 が、日本実業出版にて発売されます。皆さんのおかげで、漸くここまでたどり着くことが出来ました。ありがとうございます。今回は、出版前の予告編として、書籍への 「 想い 」 とさわり･ポイントを事前にお伝えします。私はいま世の中.....(続く) Wed, 17 Sep 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/18.html 大長 伸吉 2008-09-17T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/17.html 「 家は一生に一度の買い物 」 とよく言いますが、それだけに建物について、知る機会は少ないのです。高額な買い物だけに、その選択を間違えると、取り返しがつかない場合もあります。だからといって、他人の建築現場を見ることはなかなか出来ませんね。この矛盾はなかなか解決できません。建築士や大工になるわけではなく、素人用に説明をしてくれる場面はそれほどないのです。また、建築 ・ 不動産業界に、業者ごとの優劣を.....(続く) Wed, 03 Sep 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/17.html 大長 伸吉 2008-09-03T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/16.html 今回は、一般的な土地活用方法の欠点と、私が建物のプランをどのように知ることが出来きたのか？ということについて、お話します。土地を探し出した後、どのようにその土地を活用するのかはとても大事ですし、土地を探す前でも、建物プランを想定しておくことで、厳しい土地争奪戦に勝ち残ることができるはずです。まず、一般的に図面を見る機会は、広告のチラシ （ 間取りですが ） や販売業者が提供してくれる建築図面ですね.....(続く) Wed, 20 Aug 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/16.html 大長 伸吉 2008-08-20T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/15.html 不動産投資に関する本格的な勉強会で、自分の知識と意識を高めようと探し、たどり着いたところが 『 建てる会 』 でした。 （ 現在は、不動産投資の王道のオンリーワン勉強会です。 ） 今回は、建てる会で私が得たものと建てる会の実施事例の紹介です。ここで得た知識と経験が、今の私の土台になっています。ワンルームと中古アパートを購入していた私には土地を取得して、新築でアパートを建てるなどの考える術もありませ.....(続く) Wed, 06 Aug 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/15.html 大長 伸吉 2008-08-06T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/14.html 私がアパートを所有すると決められたときの大きな後押しは、多くの経験者とその人たちの経験談や参考になる話でした。その中で、土地を取得して新築アパートを建てようと決めた転機は 『 建てる会 』 でした。今回は、『 建てる会 』 についてお話します。『 建てる会 』 は、不動産投資の王道を主宰している白岩さんが初めて立ち上げた会でした。土地を取得し ⇒ 王道型アパートを新築し ⇒ 満室までを 『 王道チ.....(続く) Wed, 16 Jul 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/14.html 大長 伸吉 2008-07-16T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/13.html 満室アパート経営道の第2クールが始まります。これも第 1クールをたくさん読んでくれた方のおかげですね。その期待に応えられるよう丁寧に体験談を紹介したいと思います。はじめに、ここまでの状況は 「 ワンルームマンション投資 」 と 「 中古アパート取得 」 でした。不動産投資のはじめ方としては、物件探し、売買契約、物件取得、管理、会計税務など、不動産投資を実践しながら学ぶとの意味では目的が達成できまし.....(続く) Wed, 02 Jul 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/13.html 大長 伸吉 2008-07-02T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/12.html 満室アパート経営道も 12章目、今回で第 1クールが終了です。私が 「 不動産投資を始めたきっかけ 」 から、「 1ルームマンション投資 」、「 中古アパート取得 」 までを振り返ってみます。01章不動産投資の動機は 『 3つの危機 』、年金がなくなる会社倒産・リストラを体感いつまでも健康かこの問題を「いつか直面する可能性がある」「どうしても避けられない問題」と認識し、区画、真剣に考えました。いく.....(続く) Wed, 04 Jun 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/12.html 大長 伸吉 2008-06-04T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/11.html 今回は、『 満室を維持するための管理 』 についてです。【 1 】世田谷アパート、【 2 】地方アパート、【 3 】都下新築アパート、【 4 】中古アパートの場合と4通りを比較してみます。【 １ 】世田谷アパートは少管理のみ大抵1ヶ月に1度、現地を確認しているのですが、この事例は2ヶ月ぶりに世田谷のアパートを見に行きたとき ( 2007.8 ) のことです。アパートに着く前に向かいの人が道路に打ち.....(続く) Wed, 28 May 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/11.html 大長 伸吉 2008-05-28T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/10.html 中古アパートでの最後のテーマ 『 管理 』 についてです。新築アパートでは苦労が少ないのですが、中古アパートではいくつかの苦労をしました。管理には 「 空室を埋めるための管理 」 と 「 満室を維持するための管理 」 があると思います。今回は前者の空室対策ですが、うまく機能していない様子をお話します。さて、前回登場している中古アパートは満室の状態で、前オーナーは管理会社に管理を委託していました。売.....(続く) Wed, 21 May 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/10.html 大長 伸吉 2008-05-21T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/daichou/09.html 今回は 「 ふたを開けてみれば、大変なことになっていた中古物件管理 」 についてと書きましたが、もう1つ、2つの話題がありましたので、ここに割り込みます。1つ目は中古アパートの 『 引渡し 』 について、2つ目は 『 利回り 』 についてです。1．中古アパートの引渡し土地建物の所有権は、契約上すぐに引き渡されました。つまり、売買契約後の最終決算日に私が売り主の口座に最終の金額を『 支払い 』、⇒ .....(続く) Wed, 14 May 2008 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/daichou/09.html 大長 伸吉 2008-05-14T01:00:00Z