http://www.kenbiya.com/column/list 著名人の不動産投資コラム一覧。件掲載中。 ja Thu, 17 May 2012 01:00:00 GMT 健美家株式会社 2012-05-17T01:00:00Z ja http://www.kenbiya.com/column/nagashima/89.html <font style="font-size:1.1em;"><b>｢ 建物の寿命は何年なのか？ 」</b></font>といった質問をよくお受けします。<br /> <br /> 国の資料によれば、木造住宅の寿命は｢ 26年 」とか｢ 30年 」といったデータがよく使われ、マンションなどRC ／ 鉄筋コンクリート造の場合は｢ 37年 」などとされる場合が多いようです。<br /> <br /> しかし、結論を言えば、実際の建物の寿命はもっと長いのです。<br /> <br /> <font style="font-size:1.1em;"><b>■ 木造住宅の寿命は｢ 26年？ 」｢ 30年？ 」</b></font><br /> <br /> よく言われる｢ 寿命26年 」の根拠とは、実は｢ 取り壊した住宅の平均築年数 ｣です。つまり、30年経っても40年経っても、まだ取り壊されていない住宅はたくさんあるわけで、これが建物の寿命を表しているとは全く言えないのです。<br /> <br /> 次に｢ 寿命30年 」の根拠。これは｢ ストック（ 現存する住宅数 ）数をフロー数（ 新築数 ）で割ったもの ｣です。かんたんにいうと｢ サイクル年数 」という概念を使って、便宜的に求めたものなのです。以下のような計算式で算出しています。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><font color="#ff0000"><b>※平均寿命＝ストック数( 現存数 ) ／ フロー数( 増加数 )</b></font></font><br /> <br /> よって、これも木造住宅の寿命を正確に表しているわけではありません。<br /> <br /> <font style="font-size:1.1em;"><b>■ 鉄筋コンクリートの寿命は｢ 37年？ 」</b></font><br /> <br /> ｢ 寿命37年 」の根拠はやはり｢ 建て替えをしたマンションの平均築年数 」。もちろん、築年数がもっと経過したマンションはたくさんあり、これもやはり寿命を表したものとは言えません。<br /> <br /> では本当の、建物の寿命はどのくらいなのでしょうか？<br /> <br /> 住宅の寿命について早稲田大学の小松教授は、前述した住宅寿命の出し方は実態と合わないとして、厚生労働省が人間の平均寿命を出す方法を参考にして建物の平均寿命を算出しました。その結果は、次のとおりです。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><font color="#ff0000"><b>木造で 44 年－ 54 年程度。<br /> RC（ 鉄筋コンクリート ） 45 年－57 年程度。</b></font></font><br /> <br /> これは実態に近い数字といえます。<br /> <br /> <font style="font-size:1.1em;"><b>■ 本当の寿命はどれくらい？</b></font><br /> <br /> <hr color="#228B22"><br /> <b>＜ 結論 ＞ <br /> 住宅の寿命について。国交省の資料では住宅の寿命は「 27年 」ないしは「 30年 」としているものが多いが、これは誤解を生んでいる。<br /> 「 27年 」とか「 30年 」というのは「 壊した物件の築年数 」や｢ ストック数をフロー数で割った数字 」というだけ。実際にはもっと長持ちしている。</b><br /> <br /> <hr color="#228B22"><br /> 建物は、きちんとした｢ 設計 」｢ 工事 」｢ 点検・修繕 」の3拍子がそろえば長持ちします。日本の設計・工事の技術は世界一と言っていいでしょう。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><font color="#ff0000"><b>きちんと工事された建物で定期的な点検や修繕を怠らなければ、木造でもRC（ 鉄筋コンクリート ）でも最低100年はもちます。</b></font></font><br /> <br /> ここで導き出された建物の寿命も、今後では飛躍的に伸びていく可能性があります。<br /> Thu, 17 May 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/nagashima/89.html 長嶋修 2012-05-17T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/okamoto/05.html <a href="http://www.kenbiya.com/column/okamoto/4.html" target="_blank">前回</a>の続きです。<br /> <br /> より良い条件で融資を受けるには、債務者区分の「 正常先 」を維持し、「 格付け 」を良くすることが大事です。<br /> <br /> 前回のコラムで、金融機関は、「 定量判定 」と「 定性判定 」を経て「 債務者区分 」を決定すると述べましたが、このときメインとなるのは財務状況に基づいて導き出す「 定量判定 」であり、「 定性判定 」はサブ的な位置づけとなります。<br /> <br /> <font color="#FF0000"><b>「 債務者区分 」と「 格付け 」を良好に保つには、個人でも法人でも財務内容を良好な状態に保つことが重要です。</b></font><br /> <br /> 詳しく説明しますと、コラム数十話分にもなりますので、ここでは大家さんに必要なポイントを絞って説明します。<br /> <br /> <font style="font-size:1.1em;"><b>■ 債務者区分を決める４つのポイント</b></font><br /> <br /> 債務者区分を決める「 定量判定 」の手順は、銀行によって異なりますが、基本的な考え方は、金融庁の「 金融検査マニュアル 」に従うため、結果にあまり違いはありません。<br /> <br /> ポイントになるのは、以下の４つです。<br /> <br /><font style="font-size:1.2em;"><font color="#A0522D0"><b> １、前期の確定申告・決算が黒字か赤字か<br /> ２、繰越損失があるかないか<br /> ３、債務超過であるかないか<br /> ４、延滞があるかないか。ある場合には、３か月以上の延滞か、リスケジュール（ 返済条件の緩和 ）をしているかどうか</b></font></font><br /> <br /> このいずれかの項目で、<font color="#FF0000"><b>一つでも悪い方があれば、定量判定の結果を「 正常先 」ではなく、「 要注意先 」以下とする金融機関が多い</b></font>です。<br /> <br /> 延滞は論外として、大家さんが一番気になるのは、上記４項目の内、１の<font style="font-size:1.1em;"><b>「 前期の確定申告・決算が黒字か赤字か 」</b></font>だと思います。<br /> <br /> 不動産投資を始めた初期に大型の収益不動産を取得すると、物件取得に掛かる登録免許税・不動産取得税・司法書士手数料等の諸費用の一括計上により、給与所得等の不動産以外の所得を合算しても、確定申告で所得が赤字になるケースがあります。<br /> <br /> また、資産保有会社を設立して、いきなり収益不動産を取得した場合も赤字になるケースが多いです。<br /> <br /> このように、一律に赤字といってもそれぞれに事情は異なります。そのため、赤字といっても、<font color="#FF0000"><b>すべての赤字会社が即「 要注意先 」になることはありません。</b></font><br /> <br /> <font style="font-size:1.1em;"><b>■ 「 一過性の赤字 」であることをアピールする</b></font><br /> <br /> 金融検査マニュアルでも、<u>赤字の原因が固定資産の売却損など一過性のものであり、短期間に黒字化することが確実と見込まれる債務者や、 中小・零細企業で赤字となっている債務者で、返済能力について特に問題がないと認められる債務者</u>については、債務者区分を「 正常先 」と判断して差し支えないものとしています。<br /> <br /> ただし、銀行員も不動産融資に手馴れている者ですと、不動産取得時の決算の一過性の特徴について認識しているので、いちいち説明する必要はないですが、たまに若手や慣れていない者が担当すると見過ごすことがあるかもしれません。<br /> <br /> もちろん、上司や本部もチェックするので、このような一過性のケースで「 要注意先 」になることは少ないと思いますが、銀行に確定申告書や決算書を提出する時には、<font color="#FF0000"><b>「 一過性 」であることをアピール</b></font>しておいた方が良いでしょう。<br /> <br /> ただ、毎年のように収益不動産を取得して、連続して赤字決算となる場合は、一過性とみなされないこともありますので気を付けた方が良いでしょう。<br /> <br /> <font style="font-size:1.1em;"><b>■ 実質債務超過ではないか？</b></font><br /> <br /> あと、大家さんが気を付けた方が良いのが、３の<font style="font-size:1.1em;"><b>「 債務超過であるかないか 」</b></font>。<br /> <br /> 債務超過とは、貸借対照表上の負債が資産を上回り、資本がマイナス（ ▲ ）と表示された状態のことです。<br /> <br /> 自分の確定申告書や資産保有会社の貸借対照表を見て、資本がプラスだからといって安心してはいけません。<br /> <br /> その金融機関にとって、比較的大口の融資先や、財務内容になにか問題のある先については、資産の中身を細かく銀行が評価することがあります。<br /> <br /> 貸借対照表を一見すると債務超過でない個人や法人であっても、資産の中の不動産や株式、その他の投資商品等を、<u>銀行が現在の時価で再評価</u>すると、債務超過となる場合もあります。<br /> <br /> こうした状態を「 実質債務超過 」といいます。<br /> <br /> この<font color="#FF0000"><b>「 実質債務超過 」の状態にある場合も、債務者区分が下がり、融資が難しくなります。</b></font><br /> <br /> <font style="font-size:1.1em;"><b>■ 不動産以外の資産にも留意する</b></font><br /> <br /> 銀行によっては、国内であっても自行の営業範囲外である不動産を評価しづらいことがあります。海外の不動産や有価証券・投資商品については、なおさらです。<br /> <br /> <font color="#FF0000"><b>銀行は評価できないもの、評価に手間のかかるものについては、評価を０円とすることもあります。</b></font><br /> <br /> 自分では、資産が負債を十分に上回っていると思っても、銀行は、資産再評価の結果、実質債務超過とみなすことがあります。<br /> <br /> 銀行から融資を受けて不動産投資を続けたいときは、<b>不動産以外にどんな投資や資産運用をするか</b>についても注意しなければなりません。<br /> <br /> 次回は、「 格付け 」のポイントについて、説明します。<br /> <font style="font-size:1.1em;"><font color="#A0522D0"><b></b></font></font><br /> <font color="#FF0000"><b></b></font><br /> Wed, 16 May 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/okamoto/05.html 岡元公夫 2012-05-16T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/wada/11.html ジョージ・クルーニーがオバマを応援するパーティを開いたが、会費が一人４万ドルだったという。<br /> <br /> おそらく、オバマに近づこうとか、なんらかの利権を得ようとかそういう話でなく、オバマの選挙を応援しようという純粋な気持ちなのだと思う。<br /> <br /> そこで、思ったのは、アメリカは格差社会であるが、<font color="#ff0000"><b>金持ちが金の使い方をよくわかっている</b></font>ということだ。<br /> <br /> 日本が格差社会化したといって久しいが、お金持ちが、まだお金持ちであることに慣れていないせいか、金持ち道のようなものがないし、このお金の使い方がかっこいいなと思わせられることもほとんどない。<br /> <br /> 震災のあと、ちょっとした寄付ブームがあったが、ビルゲイツが全財産の９９％を寄付すると言っているのと比べると、あまりにみみっちい。<br /> <br /> しかし、民主党政権も、自民党政権をひきついで、<font color="#ff0000"><b>金持ちの増税より、消費税の増税</b></font>という道を選択したので、おそらくはもっと格差社会化は進むだろう。<br /> <br /> <font color="#800000"><font style="font-size:0.9em;"><b>※日本では９９年に金持ちの最高税率が６５％から５０％に下げられている。それでも、経済はまったく活性化されなかった。そしてその間に日本の国の借金は膨れ上がったのだが、金持ち増税の話はほとんど聞かない。</b></font></font><br /> <br /> 貧しいものからすると、踏んだり蹴ったりだし、日本人の自殺も余計に増えるだろうが、金儲けを考えている人間には新たなビジネスチャンスがないわけではない。<br /> <br /> いまだに、ほとんどの会社が１億総中流のころの感覚でビジネスをしている、あるいは庶民が貧しくなったために、ファストフードやファストファッションのような値下げ競争をしているが、金持ちに冨が集中するなら、それに対するビジネスチャンスもあるはずだ。<br /> <br /> 現実にこのご時世で、３０席ほどで毎晩５００万円もの売り上げを上げているクラブだってあるのだ。金持ちは忙しいから、１時間ほどで帰るので、そんな回転を誇っているし、そこの客であることがステータスなので、勝手に金を落としていくというのだ。<br /> <br /> しかしながら、この手の既存の金持ちの金の使い方については、新規参入が困難だということもあるし、ＩＴ時代や国際金融時代の成功者がクラブに行くとは限らない。<br /> <br /> そこで、私が思考実験として勧めているのは、<font style="font-size:1.3em;"><font color="#ff0000"><b>もし自分が年収１０億になったら何に使うかを考えろ</b></font></font>ということだ。<br /> <br /> グルメでは使いきれないだろう。<br /> <br /> <font color="#800000">◆ 高い車を買うのか、美術品がほしいのか、家を広くしたいのか、あるいは、最高級の旅行を楽しみたいのか？<br /> <br /> ◆ 家庭用のロボットがあれば１,０００万円でも買うのか？<br /> <br /> ◆ 一見さんお断りの店に案内してもらえるのなら、そこで芸者をあげる経験をさせてくれるなら一晩３０万円でも払うのか？<br /> <br /> ◆ ロマネコンティで満足せずに、いいビンテージのロマネを飲みたい、ロマネの古酒を飲みたいと思うか？<br /> <br /> ◆ それとも自家用ジェットを持ってみたいか？ でも、それってどこからどこまで飛ぶのか？<br /> <br /> ◆ ヘリコプターのタクシーみたいなものがあれば１０万円くらいでも払うか？<br /> <br /> ◆ モデルやタレントとのデートならいくらまで払うか？</font><br /> <br /> こういうくだらないことをいろいろと考えてみると、試しにやってみたら大もうけということも可能性がなくはない。<br /> <br /> 少なくとも競合が少ないのだから、金持ち相手のビジネスを本気で考える時期はきているだろうし、流行るかどうかはわからないが、利益率も高いだろう。<br /> <br /> 格差社会で勝ち残るには、<font style="font-size:1.2em;"><font color="#ff0000"><b>勝ち組へのアプローチも考える</b></font></font>のが重要な思考法だというのはおそらく確かなことだ。<br /> Tue, 15 May 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/wada/11.html 和田秀樹 2012-05-15T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/wakita/81.html ● お知らせ<br /> ワッキーこと脇田雄太の２冊目の著書が発売されました！<br /> <br /> <a href="http://amzn.to/Jh7NjP" target="_blank"><img src="/clm/wakita/img/81-1.jpg" width="103" height="150" /><br /> <font style="font-size:1.0em;"><b>『 前代未聞!?<br /> 不動産投資を「 ３０万円以下 」で始めて小金持ちになろう！ 』</a></b></font><br /> <br /> <font color="#ff0000"></a>「 融資なし！ 」「 貯金なし！ 」</a></font><br /> ３０万円以下で不動産投資を始めるための具体的ノウハウが満載です！<br /> <hr> <br /> <font color="#800000"><font style="font-size:0.8em;"><b>さて、今回のコラムは、<a href="http://www.kenbiya.com/column/wakita/80.html" target="_blank">前回</a>までお伝えしてきた『 ０円戸建 』に引き続き、昨年購入した『 ５万円戸建 』について紹介します。<br /> <br /> この『 ５万円戸建 』の購入から客付けに至るまでの詳細は、<a href="http://amzn.to/Jh7NjP" target="_blank">２冊目の本</a>の中でくわしく紹介しています。今回は、健美家コラム読者の皆様へ、著書の中身を特別公開します！</b></font></font><br /> <br /> <hr> <br /> ２０１１年夏。突発的に、東方地方在住の投資家の方から連絡をいただいた。<br /> <br /> <font color="#808080"><b>■ 東方地方在住の投資家さん</b></font><br /> <br /> <font style="font-size:0.9em;"><b>「 脇田さんのセミナーで教えていただいたとおり、毎日インターネットの検索サイトを見ていたら、１０万円で戸建が売りに出ているのを発見しました！<br /> 私も今度見に行こうと考えているんですが、もし良かったら脇田さんも検討されてはいかがですか？ 」</b>とのこと。<br /> <br /> この方、２０１１年の春に健美家さんで開催させていただいた私のセミナーにお越しくださった方で、<u>講演中お話しした検索サイトのチェック法</u>をその後、半年間ちゃんと実践して下さっていたそうだ。<br /> <br /> 今回たまたま運良く<font style="font-size:1.5em;"><font color="#ff0000"><b>１０万円</b></font></font>という超・激安物件を発見されたとのことだった。</font><br /> <br /> <font color="#F08080"><b>■ 脇田</b> <font style="font-size:0.9em;"><br /> <br /> <b>「 こんにちは。お久しぶりです。( パソコンを操作しながら )あっ。この１０万円の戸建ですね。スタート価格があまりにも低すぎるので、本当は１００万円か１,０００万円の誤植かもしれませんが、一度問い合わせをしてみても良いでしょうね。<br /> <br /> トイレが汲み取りですが、長崎市内の戸建で土地所有権付きなので本当に１０万円なら、すぐにでも欲しいくらいですが、教えていただいた私が購入することになっても構わないのですか？ 」</b><br /> と伺ってみたところ、</font></font><br /> <br /> <font color="#808080"><b>■ 東方地方在住の投資家さん</b></font><br /> <br /> <font style="font-size:0.9em;"><b>「 どうぞどうぞ。とりあえず、私も近日中に現地調査に行きますので、結果が分かったらまた連絡しますね 」</b>とのこと。<br /> それからすぐに、売買仲介の不動産会社さんへ電話を掛け、</font><br /> <br /> <font color="#F08080"><b>■ 脇田</b><br /> <br /> <font style="font-size:0.9em;"><b>「 もしもし。検索サイトを見てお電話しております脇田と申しますが、＊＊町の１０万円の戸建について伺いたいのですがよろしいでしょうか？ 」</b><br /> と切り出し、物件の詳しい情報を伺ってみた。</font></font><br /> <br /> <font color="#808080"><b>■ 売買仲介さん</b></font><br /> <br /> <font style="font-size:0.9em;"><b>「 少し前まで１５０万円程度で売りに出していたのですが、１年近く反応がなかったので、思い切って１０万円という価格設定を行いました。<br /> <br /> 売主様は、単身のお婆さんなのですが、２００段近い階段が徐々に辛くなってきたとのことで、便利な場所への住み替えを行うための売却です。<br /> <br /> 既に新しい家ヘの引っ越しも完了しているので早く売却してスッキリしたいとのお考えです 」</b>とのこと。<br /> <br /> 現地調査を行っていないものの、価格が価格なので、<b>「 これは掘り出しものでは！ 」</b>と思い、</font><br /> <br /> <font color="#F08080"><b>■ 脇田</b><br /> <br /> <font style="font-size:0.9em;"><b>「 実は私、既にそちらへ問い合わせをされている東方地方の投資家さんとお友達なので、その方より優先順位の低い『 ２番手 』の買い付けを入れさせていただきたいのですがいかがでしょうか？ 」</b><br /> と打診させていただいた。すると、</font></font><br /> <br /> <font color="#808080"><b>■ 売買仲介さん</b><br /> <br /> <font style="font-size:0.9em;"><b>「 構いませんよ。では、１番手のお友達の方の結論が出たら、改めてご連絡いたしますね 」</b><br /> との返答があった。</font></font><br /> <br /> ～ 次回に続く。お楽しみに ～<br /> <br /> <hr> <br /> 最後にもうひとつ、お知らせです。<br /> ６月２日（ 土 ）、健美家セミナールームにて、<a href="http://www.kenbiya.com/seminar/3148842" target="_blank">出版記念セミナー</a>を開催することになりました。<br /> <br /> テーマは、もちろん、<br /> <font style="font-size:1.3em;"><b>「 不動産投資を３０万円以下で始める 」です！</a></b></font><br /> 詳細は<a href="http://www.kenbiya.com/seminar/3148842" target="_blank">こちら</a>です。<br /> <br /> 健美家さんのセミナーでは毎回、懇親会で非常に濃い情報交換が行われて、すごく盛り上がります。<br /> 今回もコラム読者の皆さんにお会いできるのを楽しみにしています。<br /> Mon, 14 May 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/wakita/81.html 脇田雄太 2012-05-14T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/katota/09.html 「 水漏れ 」という言葉を聞いて、嬉しい大家はいないと思います。被害者になるのも困りますが、加害者になるとさらに大変です。<br /> <br /> ところが私の所有する物件では、この「 水漏れ 」がらみのトラブルが多いのです。特に札幌に複数ある区分所有マンションは、どれも築年数が古いために水漏れが多発します。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><font color="#FF0000"><b>これまで被害者になったのが２回、加害者になったのが２回。先日は、なんと被害者・加害者の両方になった事例まで発生しました。</b></font></font><br /> <br /> 念のためお伝えしておくと、「 水漏れ 」によって建物に被害が生じた場合の保険は通常、火災保険でカバーされます。<br /> <br /> 区分所有マンションの場合、共用部分の保険は管理組合が加入し、専用部分については所有者が加入することになります。<br /> <br /> さらに、入居者も損害賠償責任保険に加入するのが通常です。水漏れ事故の発生場所（ 共用部分・専用部分 ）、事故の内容、加害者の過失の有無等によって、適用範囲が分かれます。<br /> <br /> 自分が被害者になった場合は、加害者（ 占有者・所有者 ）の火災保険が適用され、修理代を支払ってもらえます。<br /> <br /> 逆に加害者となった場合は、入居者の過失による場合は入居者が、そうでない場合は所有者が保険で弁償することになります。<br /> <br /> <font style="font-size:1.1em;"><b>■ 上階からの水漏れで所有物件が被害に</b></font><br /> <br /> さて、私が被害者となったトラブルのうち１件は、管理組合・建物管理会社からいきなり「 示談書 」の書類がきました。<br /> <br /> 内容を見ると、<font color="#FF0000"><b>私の所有する部屋の上階から、水漏れがあり、部屋に被害が生じた</b></font>ということです。<br /> <br /> 管理組合・建物管理会社にて対応し、上階の所有者の火災保険で対応済なので「 示談書 」に署名捺印して返送して欲しいとのことでした。<br /> <br /> 本来なら、自分の目で現場を確かめたいところですが、私は東京在住、物件は札幌ですから、すぐに飛んでいくわけにはいきません。<br /> <br /> しかし、確認せずに捺印するのもどうかと思い、念のため、賃貸管理会社に相談して現場を見てきてもらうことにしました。<br /> <br /> <font style="font-size:1.3em;"><font color="#FF0000"><b>すると、天井部分のシミがそのままだったのです！</b></font></font><br /> <br /> これでは示談書にサインするわけにはいきません。<br /> <br /> すぐに、賃貸管理会社経由で管理組合・建物管理会社に連絡を取り、そのシミ部分も元に戻してもらいました。<br /> <br /> <font style="font-size:1.1em;"><b>■ 下階の入居者からの苦情電話</b></font><br /> <br /> 加害者になった事例もあります。ある日、突然、知らない人から自宅に電話が入りました。<br /> <br /> <font style="font-size:1.1em;"><b>「 お宅所有の部屋からの水漏れで、階下の自分の部屋が水びたしや。どないしてくれんのや！<br /> <br /> 出るとこ出てもええんやど、まあ、わしも事を荒げたくはないわい。<br /> <br /> 幸い、ワシは仕事でリフォームもやっとる。<br /> 自分で直したるから、３万円送ってくれや！ 」</b></font><br /> <br /> 驚きました。振込詐欺かと思いました。ところが、賃貸管理会社に確認したところ、どうも事実のようです。<br /> <br /> 電話がかかってきたのは、賃貸管理会社のスタッフが、自分の手に負えなかったため、大家である私の電話番号を先方に伝えてしまったからとわかりました。<br /> <br /> <font color="#FF0000"><b>何のための賃貸管理業務委託かわかりません・・・</b></font><br /> <br /> このときは結局、費用対効果を考えて、要求どおりの金額を支払って終わりにしました。<br /> <br /> <font style="font-size:1.1em;"><b>■ 床下からの水漏れの責任の所在は？</b></font><br /> <br /> 簡単に終わらなかった例もあります。そのときは、札幌に所有する部屋の「 床下 」から水漏れし、階下が水びたしになりました。<br /> <br /> 真下は美容院でした。聞くと、<font color="#FF0000"><b>「設備が全滅」</b></font>とのこと！ しかし、水漏れの原因は部屋の「 床下 」にあるのですから、私からしたら管轄外です。入居者の過失もありません。<br /> <br /> それでも、管理組合・建物管理会社は<font style="font-size:1.2em;"><b>「 床下は共用部分ではない。専用部分だから 」</b></font>と知らぬ存ぜぬを通そうとします。<br /> <br /> それで、水漏れした床下のすぐ上の部屋の所有者である私に被害額を払ってくれときました。<br /> <br /> <font style="font-size:1.3em;"><font color="#FF0000"><b>なんと、総額２００万円！！<br /> <br /> 札幌の区分所有マンション１室丸ごと買える値段です。</b></font></font><br /> <br /> もちろん、はいそうですか、とはいきません。賃貸管理会社にお願いして、管理組合・建物管理会社、下階の所有者と再度交渉してもらいました。その結果、下階部分については、管理組合・建物管理会社で対応してもらうことになりました。<br /> <br /> 私の所有する部屋にも少し被害が出たのですが、こちらは私が対応しました。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>このとき、火災保険は役に立ちませんでした。</b></font><br /> <br /> 下階の美容院の被害分だけでなく、なぜか自分の部屋の修繕にかかった費用も対応不能とのことでした。<br /> <br /> 私としては合点がいきませんでしたが、結局、保険金は支払われませんでした。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>【 まとめ 】火災保険は被害者になったときだけでなく、加害者になったときのことも想定して内容を確認しておくことが重要です。</b></font><br /> Fri, 11 May 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/katota/09.html 加藤隆 2012-05-11T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/ochiai/18.html <font style="font-size:1.2em;"><b>■ 築40年のアパートと築70年の自宅をどうするか？</b></font><br /> <br /> 私は専業大家になる前の20数年間、会社勤めをしていました。今でこそ自分なりの賃貸経営の「 軸 」がありますが、大家になったばかりの頃は、知識もまだまだ。<br /> <br /> そんな中で、私に学ぶ場を与えてくれたのは、実はハウスメーカーや建築会社の営業担当者でした。<br /> <br /> 私が大家業にかかわり始めた当時、物件は4棟44室ありました。そのうち1棟（ 8室 ）は築40年の古い木造アパート。古いとはいえ、家賃5万円で常に満室でしたし、これだけ古いと修繕費も逆に掛からず、<font color="#FF0000"><b>納税を除いても400万以上のキャッシュ</b></font>がありました。<br /> <br /> 当時は「 賃貸経営とはなんぞや 」という状況でしたので、自分から規模を拡大するつもりはなく、この物件も建て替える予定はありませんでした。<br /> <br /> しかし、2度に渡る信越・中越での地震で、古い建物が倒壊し、多数の住人が亡くなったと聞いたことで、気持ちが変わりました。<br /> <br /> この築40年のアパートと同じ敷地内にある母の住まいが、このアパートより更に古い「 築70年 」だったことも関係しています。10年前に耐震工事はしたものの、その実力は未知数です。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><font color="#FF0000"><b>Ａ、何もしなければ、借入もなく、400万のキャッシュを確保できる<br /> Ｂ、地震が来れば、実家もアパートもひとたまりもない</b></font></font><br /> <br /> そのふたつの間で迷った結果、最終的には入居者様と母の安全を優先するために、銀行から融資を受けて「 自宅兼賃貸物件 」の新築にチャレンジすることにしました。<br /> <br /> 2007年の夏。本当に実現できるのか先が見えない中で、住宅展示場めぐりを始めました。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>■ 10社のハウスメーカーのプレゼンを受ける</b></font><br /> <br /> 展示場をまわったあと、10社程にこちらの条件を提示して、プランを出してもらうことにしました。<br /> <br /> 私は東京在住で、物件は静岡にある遠隔地大家ですので、管理に関しては<b>「 サブリース 」</b>が絶対条件です。サブリースをつければ利益は減りますが、それでも回るビジネスプランを構築することを目指しました。<br /> <br /> 最も重要な収支に関しては、<font style="font-size:1.2em;"><font color="#FF0000"><b>「 できるだけ自己資金を使わずに新築し、賃貸部分から年間400万円のキャッシュが確保できること 」</b></font></font>を提示しました。<br /> <br /> それがクリアできれば、実家がタダで建てられて、アパートの収益も変わらないことになります。戸数・総工費・借入には細かい条件はつけませんでした。<br /> <br /> その中に面白いものがいくつかありました。例えば、以下のように2段階で目的を達成するプランです。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>１、キャッシュを生み出しているアパートは温存し、自宅部分のみ先行して「 自宅兼賃貸物件 」を建設する<br /> ２、ある時期に古アパートを賃貸に建て替える</b></font><br /> <br /> こちらは建設コストは割高（ 無駄がある ）になるものの、借入期間を30年で考えれば、当初10年のキャッシュはかなり多く確保できます。「 400万を生む古アパートを活用する 」という、我が家の事情がしっかりと勘案されていました。<br /> <br /> RC4階建ての提案もありました。4階となると近隣との調整を含め、営業リスクはかなりあるはずです。営業マンはそれも承知していたのか、3階建プランも同時に持ってきました。<br /> <br /> また、2ｘ4を得意とする会社は、構造上、大規模な建物が難しいため、3階建てを2棟造る案を出してきました。ただ、この場合は駐車場の確保という問題が出てきます。<br /> <br /> この3社はどれも、ファミリータイプをベースにしていました。我が家の敷地は駅から徒歩20分ながら、学区・スーパー・交通の便からして、確かにファミリー向きでした。<br /> <br /> その他の会社は、単身者向けの１Rを提案してきました。戸数を稼ぐ30平米タイプから高めの家賃設定の40平米超タイプまで様々ありましたが、正直、どれも似たり寄ったりで「これは」という訴求力に欠けたことは事実です。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>■ 判断基準は「 キャッシュフロー 」ひとつだけ</b></font><br /> <br /> 当時の私は「利回り」という言葉も知らなかったので、判断基準はすべて「キャッシュフロー」でした。「 ４００万円確保出来るか？ 」からその企画がスタートしたことも影響しているといえます。<br /> <br /> ところが、営業マンたちが持ってくる「 提案書 」は初年度の計算値のみ。<br /> <font color="#FF0000"><b>「 売上―必要経費（ 固定資産税他、金利他 ）― 返済（ 元金 ）＞４００万円 」</b></font><br /> というパターンです。<br /> <br /> <b>しかし、実際のキャッシュフローは、この計算では出てきません。</b>正確には、<font color="#FF0000"><b>「 お尻の数字 」から「 所得税・住民税・事業税 」を払った残りが手残り</b></font>となるはずです。<br /> <br /> さらに、５年で「 固定資産税の軽減 」が終わり、１５年で「 設備の減価償却 」が終わり、工法によって２２年・２７年・３４年・４７年で「 建物の減価償却 」が終わり・・・・となってきますから、計算は複雑になります。<br /> <br /> 「たった一枚の計算書」からは、そのようなことは見えてきません。大きな借金をするのに、この提案書一枚で、ベストのひとつを選定することは不可能でした。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>■ ５０年分を検証すると脱落した「 ワンルーム 」</b></font><br /> <br /> それからは、正しいキャッシュフローを求めるために、独学で税法を学びました。<br /> <br /> そして、<b>１年毎のキャッシュを計算し、それを５０年続けた場合のグラフを作成。</b>さらに、借入は３０年/３５年（ いずれも固定金利 ）、元金均等/元利均等で一社当たり数パターンのキャッシュフローをグラフ化しました。<br /> <br /> <font color="#FF0000"><b>このグラフ見れば、それぞれのプランの損益の差は一目瞭然でした。</b></font><br /> <br /> これを各社の営業マンたちに見せた時点で、数社が脱落。「 建設費を○百万円下げますから 」という営業スタイルの会社は、もはや私に提案する術を持ちません。生き残った４社のうち、３社が税理士を連れてきました。<br /> <br /> 素人が独学で作った「 キャッシュフロー 」計算書でしたが、幸いにも致命的な間違いはなく、逆に税理士から「 お墨付き 」をいただきました。この過程で、「 消費税還付の仕組み 」も学び、私の知識レベルは飛躍的（ 元々ゼロですから ）に伸びました。<br /> <br /> ここから先は、どのように「 売上＝家賃 」を確保していくのか、５０年分のビジネスプランを検証しました。　<br /> <br /> 最後に3社が残りましたが、築１１年目以降、<b>新築の強みを失ったあとの空室率や家賃の下落率を折り込んでみると、「 ワンルーム 」のプランを出していた会社が劣勢</b>になり、脱落しました。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>■ 決断の決め手となった銀行員の言葉</b></font><br /> <br /> 最後に残ったA社とB社は、キャッシュフローで見ると、年間の差が１０数万円ありました。結局、私が選んだのは、キャッシュフローが１０数万円多いA社のプラン。<br /> <br /> 最後の最後で決め手になったのは、アパートローン担当の銀行員が言った、<font style="font-size:1.2em;"><font color="#FF0000"><b>「 A社で建てた大家さんはすべて満足していて、事故も一度も起きていません 」</b></font></font>という言葉でした。<br /> <br /> 付けくわえると、私はここまで、「 建設費を○万円下げて」「家賃を○万円上げて 」というようなことは一度も言いませんでした。<br /> <br /> 交渉期間約4カ月、各社の営業マンたちの提案を読み解くために「 賃貸経営の外堀 」を学び、営業担当の提案を自分なりに加工するため、「 内堀を独学（ これも各社営業がテーマを与えてくれました ） 」しました。各社をマネッジする際には、サラリーマンとしての感覚が活きました。<br /> <br /> 大変なこともありましたが、このとき、ハウスメーカーの営業マンたちとのやりとりから学んだことは、賃貸経営をする上での貴重な財産になっています。<br /> <br /> Thu, 10 May 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/ochiai/18.html 落合淑彦 2012-05-10T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/cashflow101/89.html 近所の貸家を塗装した。<br /> 発注から完成まで、<br /> １０日間位。<br /> <br /> 早かった。<br /> <br /> 普段、戸建を塗る場合、屋根を含めて、<br /> ５５万～６０万円。<br /> <br /> 今回、貸家だけでなく、<br /> 自宅屋根、ＣＡＳＨＦＬＯＷ２０２宅の外壁と、<br /> 三軒同時に頼んだので、<br /> ペンキ屋さんも大喜び。<br /> <br /> 結局、<br /> 貸家の塗装費用は３８．５万円となった。<br /> <br /> 工期は４日位。<br /> <br /> 曇りの日に足場を掛け、<br /> 晴れた日に一気に塗る。<br /> <br /> 色の選択を迷ったが、<br /> いつもと同じナス紺とイエローにした。<br /> <br /> 同じ職人に同じように塗ってもらうのが、<br /> 一番確実だと思った。<br /> <br /> 外壁を塗れば、<br /> 家賃がＵＰするかどうかはわからない。<br /> <br /> ＵＰしたとしても、<br /> 数千円の世界だ。<br /> <br /> しかし、<br /> 一旦塗れば、<br /> １０年は安心だ。<br /> <br /> 長期保有を予定している物件は、<br /> 早めに塗ったほうがいい。<br /> <br /> 屋根の塗装は１０万～１５万円。<br /> <br /> コーキングも全て交換してくれるので、<br /> 雨漏りも予防できる。<br /> <br /> 塗り替えた自宅の屋根は、<br /> 雨が降っても水を弾き、<br /> 排水性がよくなった。<br /> 屋根の摩擦係数が小さくなると、<br /> 冬に屋根に積もる雪も、<br /> 早く地面に落ちる。<br /> <br /> ワタクシがアメリカに住んでいた頃、<br /> 父が、自分が死んだ後で母に苦労をかけないよう、<br /> 家のメンテナンスを実施していた。<br /> <br /> その父が他界して、<br /> もう八年が過ぎた。<br /> <br /> 今度は、<br /> ワタクシが父に代わって、<br /> 物件のメンテナンスを実施しなければいけない。<br /> <br /> <a href="http://cf101.chu.jp/" target="_blank">http://cf101.chu.jp/</a><br /> ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１<br /> ５/７/２０１２<br /> <br /> Wed, 09 May 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/cashflow101/89.html 加藤ひろゆき 2012-05-09T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/rugby/14.html こんにちは。ラグビー大好き福永昇三です。<br /> <br /> 実は、少し前からひっそりと北関東にあるアパートを売りに出しています。<br /> 間取りは広めの１Ｋ×６戸で現在満室、価格は迷った末に、利回り１６％くらいになる値段に設定しました。<br /> <br /> <font style="font-size:1.5em;"><font color="#ff0000"><b>僕にとっては、初の売却です。</b></font></font><br /> <br /> 大々的に売り出しているわけでもないのですが（ 健美家さんのサイトにも載せていません ）、不動産屋さんに聞いた話では、いくつか買い付けが入ったようです。<br /> <br /> 「 入ったようです 」と他人事のような言い方をしたのは、指し値が強烈すぎて、不動産屋さんに詳しい話を聞くところまで進んでいないからです。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>「福永さん、あのアパートですが、○○○万円って、ナシですよね？ 」<br /> 「 ナシでしょ 」（ 即答 ）</b></font><br /> <br /> そんな会話がこれまで、何度か繰り返されました。<br /> <br /> 端数の数十万円をまけてほしいと言われるかな、とは思っていましたが、そんなのは甘かったようです。<font style="font-size:1.2em;"><font color="#ff0000"><b>みなさんがっつりと２０％ＯＦＦ、３０％ＯＦＦ、３５％ＯＦＦといった価格をぶちこんできます。</b></font></font><br /> <br /> これまで、自分で物件を買うときには、ほとんど指し値を入れなかったので、これは予想外でした。<br /> <br /> しかし、満室といえども６年前に自分が買った時より、物件は古くなっていますし、その分、融資もつきにくいでしょうから、それがこの物件の市場価格なのかもしれません。<br /> <br /> 少し前までは、「 この値段で売れなければ持っていればいい 」と思っていたのですが、最近は「 少し安くても、売ろう 」という気になっています。<br /> 次に買い付けが入ったときはすぐに断ってしまわないで、「 このくらいまでなら検討しますが・・・ 」と提案してみようと思います。<br /> <br /> <img src="/clm/rugby/img/14-1.jpg" width="242" height="190" /><br /> <font style="font-size:0.8em;"><b>売り出し中のアパート（ 写真は少し加工しています ）</b></font><br /> <br /> ところで、「 売れなければ持っていればいい 」と思っていたアパートを、「 売りきろう 」と思うようになったのは、僕の<a href="http://www.kenbiya.com/column/rugby/13.html" target="_blank">ビジネスの師匠であるスマイル先輩</a>から次のようなアドバイスを受けた影響があります。<br /> <br /> <font style="font-size:1.4em;"><b>「 新しいビジネスを始める前には、<br /> できるだけ身軽になっておいたほうがいいですよ (＾＾) 」</b></font><br /> <br /> ここでいう「 身軽 」とは、物理的な意味だけでなく、精神的に負担になることを減らしておくという意味合いもあります。<br /> <br /> そういう意味で、売りに出したアパートは、僕にとっては<font color="#ff0000"><b>「 手放すべきもの 」</b></font>でした。<br /> <br /> このアパートのある地域は、仲介業者さんに営業をしなければ、空室は埋まりません。<br /> ( 逆に言うと、営業をがんばれば埋まります。所有していた６年間はぼぼ満室でした )<br /> 近くに住んでいるときはそれも苦にならなかったのですが、去年、東京に引っ越してからは、車で２時間近くかけて客付けのお願いに行くのはラクではなくなりました。<br /> <br /> また、入れ替えのたびに家賃が下がり、家賃が下がるにつれて、滞納する方やゴミ出しのルールを守れない方も増えてきました。ひとつひとつは小さな問題ですが、次の目標に向けて集中したい今の僕にとっては、<font style="font-size:1.1em;"><font color="#ff0000"><b>「 できるならなくなってほしいストレス 」</b></font></font>です。<br /> <br /> 考えてみれば、ローンは残っていませんし、指値をのんでも損をするわけではありません。これ以外のアパートと区分マンションは残すつもりなので、家賃収入がまったくなくなるわけでもありません。<br /> <br /> そう考えると、安くなってもいいから、以前の僕のような、営業まわりをいとわない元気な投資家さんに買ってもらうのがベストかなあという気になってきました。<br /> <br /> もしかして、こういうのを<font style="font-size:1.2em;"><b>「 売主が弱気になっている状態 」</b></font>と呼ぶのでしょうか・・・（＾＾；）<br /> <br /> それにしても、売却って難しいですね。買うときは、「 高く貸せる部屋を安く買う 」ことが正解でしたが、売却に関しては何が正解かわかりません。<br /> <br /> <font style="font-size:1.1em;"><font color="#228B22"><b>「 満室なんだから、売るのはもったいないよ! 」<br /> <br /> 「 欲しい人がいるときに売っておかないと、ずっと売れなくて後悔することになるよ 」<br /> <br /> 「 この人口減少時代に地方でアパート経営を続けるなんて、絶対にやめた方がいいって 」<br /> <br /> 「 道路付はいいんだから、ボロボロになるまで持っていて、更地にして売ればいいじゃん 」</b></font></font><br /> <br /> <font style="font-size:1.7em;"><font color="#ff0000"><b>「 オレに半額で売ってよ！ 」</b></font></font><br /> <br /> みんな、勝手なことを言います（ 笑 ）<br /> <br /> 自分にとって何がベストなのか。それがわかるのは、自分だけです。<br /> 人生の目標を実現するためには、どの道がいいのかを常に自分の頭で考え、それをひとつずつ行動に移すしかありません。<br /> <br /> このところ、自分の周りで大きなお金が動いています。当然、その後ろには大きな決断があります。数年後に振り返った時に、<b>「 あのとき、思い切ってよかった 」</b>と思えるような未来を、これから先、作っていきたいです。<br /> <br /> アディオス<br /> 福永昇三<br /> Tue, 08 May 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/rugby/14.html 福永昇三 2012-05-08T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/redyoshi/23.html どうもぉ～レッド吉田です！<br /> 先日、番組の収録でワシントンに行ってきました！<br /> <br /> <img src="/clm/redyoshi/img/23-1.jpg" width="237" height="350" /><br /> <br /> いやぁ～、仕事でワシントンに行けるだなんて、感激です。このオファーを聞いた時、「 言っていれば、来るもんだな～ 」と思いました。<br /> 地道に「 ワシントン 」のギャグを続けていて良かったです（ 笑 ）<br /> <br /> <font style="font-size:0.8em;"><font color="#008000"><b>※あ、ちなみに、「 トントントントンワシントン！ 」っていうギャグなんですけど、健美家コラムの読者さんたち、ご存知でしょうか？　ちょっと不安（＾＾；）</b></font></font><br /> <br /> ほんの一部ではありますが、ワシントンの不動産も見てきました！<br /> 中でも特徴的だったのが<font style="font-size:1.2em;"><font color="#800000"><b>「 レンガ造り 」</b></font></font>の建物たち。<br /> <br /> 僕がいいなーと思ったアパートは、ワシントンから少し離れた田舎町にあるのですが、２ＬＤＫで家賃は１カ月１０万円ちょっとだそうです。日本の相場と比べてもあまり変わりはないのかぁという印象です。<br /> <br /> この物件、築１００年は経過していると思うのですが、とてもしっかりしていて見た目もキレイ。そんなに古い建物とはとうてい思えません。<br /> <br /> 日本の建築は古くなると見た目にマイナスの印象になって、「 汚れてきたな～ 」「 そろそろ外壁塗装が必要かもしれないな～ 」という感じになりますが、ワシントンのレンガ造りにはそれがなくて、<font style="font-size:1.2em;"><b>むしろ、古さがいい味</b></font>になっています。<br /> <br /> <img src="/clm/redyoshi/img/23-2.jpg" width="226" height="300" /><br /> <br /> 「 なぜワシントンにはレンガ造りの建物が多いのか？ 」<br /> その理由はシンプルで、地震がないからだそうです。<br /> <br /> 日本とワシントンの建物が違うのは、そんな理由もあったんですね。<br /> 見た目だけでいうとやっぱりワシントンの「 レンガ造り 」に憧れてしまいますね。<br /> <br /> サイディングでも「 レンガ風味 」な壁を再現することはできますが、古くなるにつれて味の出る本物のレンガとはやっぱり別物です。かといって、日本で本物のレンガを使ってアパートを造ったら、ものすごいお金がかかりそうです。<br /> <br /> あと印象的だったのが、一軒家は一軒家なのですが、日本のように単独で建っているタイプではなく、「 長屋 」のようにつながっているタイプの一軒家が意外と多かったこと！<br /> <br /> 日本よりも土地があるにもかかわらず！ おもしろいですよね～。リフォームする的な発想はないんでしょうね。非常に興味深かったです。<br /> <br /> そうそう！ これはワシントンロケの少し前の話になるのですが、またまたお仕事の方で、京都の<a href="http://ajikiroji.com/" target="_blank">あじき路地</a>という所にある「 長屋 」を取材させて頂きました。<br /> <br /> <img src="/clm/redyoshi/img/23-3.jpg" width="250" height="167" /><br /> <br /> その長屋は、四条の繁華街のすぐそばにある２階建てで、１階は店舗として使用できます。トイレ・シャワー付きで、家賃は相場より低い一カ月６万円位ということでした。<br /> <br /> すごいなぁと思ったのはその長屋の大家さんの心意気です。<br /> <br /> というのも、<u>このあじき路地の長屋に入居できるのは<font style="font-size:1.2em;"><b>「 夢のある若者 」</font></b>という条件があって、大家さんは、「 グラフィックアートで世界に羽ばたきたい！ 」など、創作活動で夢を叶えたい若者たちを面接して、入居者を決めているんです。</u><br /> <br /> なにせ６万円の家賃で四条の繁華街のすぐ近くにお店が持てる（ そして住める ）わけですから、凄い競争率だそうです。<br /> <br /> ちなみに面接でのポイントは以下の二つ。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><font color="#FF0000"><b>１、大家さんや他の住人さんたちと仲良くやっていけるか？<br /> ２、夢への情熱！</b></font></font><br /> <br /> 大家さんは住民を「 息子・娘 」と呼び、住民は大家さんを「 お母さん 」と呼んでいます。下宿ではないですけど、すごく温かい空間でした。<br /> <br /> <font style="font-size:1.3em;"><b>「 夢追い人が住むアパート 」、素晴らしいじゃないですか！</b></font><br /> そんな環境を作ってしまう大家さん、尊敬です！<br /> <br /> 僕も芸人をやっているせいか、「 人の夢を叶えるお手伝いをしたい！ 」という気持ちは常にあります。人情味のあるアパート、僕もいつかやってやりますよ！<br /> <br /> ・・・・もちろん、お金も欲しいけど（笑）<br /> Mon, 07 May 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/redyoshi/23.html レッド吉田 2012-05-07T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/baby/27.html こんにちは。赤井誠です。<br /> 一般売買でアパート・マンションを取得して、さらに昨年から競売にも参画し、数多くの物件を落札してきました。<br /> <br /> 昨年１１月時点で所有していたのは、一般売買で取得した物件が７棟（ ８棟購入１棟売却済み ）、競売で８棟の合計１５棟になりました。<br /> <br /> 一般売買で取得した物件のキャッシュフローに手を付けず、必死にコツコツ現金を貯めて、競売物件はすべてその現金で購入しました。<br /> <br /> そのため、所有物件の半数以上は抵当権が付いていません。さらに、競売で入手した物件の積算評価額は約２億円。<br /> 実際はその１／４ぐらいの値段ですべて取得しました。<br /> <br /> これによって銀行から見た私の財務体質はとても良好なものとなりました。これがあとあと大きな要素になります。<br /> <br /> そんな時に、ある業者さんから任意売却物件の情報をいただきました。<br /> <br /> 競売に注力していたのですが、比較的好きな場所にありましたので、すぐに現地を見学させていただくことにしました。<br /> 指定場所で待ち合わせをして、物件を見せていただきましたが、外観はそれなり、中はかなりひどい。<br /> 価格は、積算価格程度でしたが、リフォーム代を考えるととてもその値段では買えません。<br /> <br /> 物件の価格経緯を調べてみると、１億弱から始まりましたが、さすがに買い手がつかず、私に話が来たときには６,５００万ぐらいでどうかと言うことでした。<br /> <br /> ただし、リフォーム代は安く見積もっても７００万－８００万。下手すると１,０００万かかりそうです。<br /> <br /> その辺を考慮して、５,０００万ぐらいでなら購入検討するということで話をしてもらうことにしました。<br /> <br /> しかしながら、<b>任意売却物件の場合は、債務者調整があり、現金で買えるか、確実に買えることが証明されていないとなかなか購入できません。</b><br /> <br /> そのため、私のほうは事前に融資の打診をするところからはじめました。<br /> 謄本を見てみると、私が今後競売のためにお付き合いをしたいと思って、口座を開設していた銀行が約３億円の抵当をつけていることがわかりました。<br /> <br /> 残債はいくらなのかはわかりませんが、かなりの金額です。<br /> そのため、６,０００万ぐらいの融資可能かどうかを検討してもらうことにしました。<br /> <br /> ここで、競売物件をすべて現金買いしたことが大きく効いてきます。<br /> Ｐ／Ｌ ( 損益計算書 )やキャッシュフローは以前からそれなりに良かったですが、<b>借金で買い進んでいるとＢ／Ｓ ( 貸借対照表 ）が崩れています。</b><br /> <br /> ここ数年は、頭金をかなり入れながら購入していたので、それなりにＢ／Ｓ ( 貸借対照表 ）も改善していたのですが、さらに競売物件を８棟も無担保で所有していることは銀行から見るとかなり優良な財務状態と認定されたようです。<br /> さらに、自宅も信金さんからすぐそばにありますが、こちらもほとんど借金はありません。<br /> <br /> こんなことから、全額融資可能という結果がでるまでにそれほど時間がかかりませんでした。もちろん、サラリーマンの収入がさらに別途あることが効いていたのも事実です。<br /> <br /> 結局、融資は満額ＯＫと言う回答が得られたため、そのまま債務者調整を進めてもらうことにしました。<br /> 相手方は、売ることが最優先だったため、私の指値に対して債務者調整ができそうな価格が５,５００万なのでそれでどうかという回答が来て、その金額で決着。<br /> <br /> 決済日まで相手方に国税からの差し押さえが来る可能性があるということで、その日まで相手方にはローン解除可能な契約になっていました。<br /> <br /> 当日は、朝から銀行に集まりましたが、<b>契約関係者より債務関係者のほうが多い</b>という初体験をしました。<br /> <br /> 私への融資が実行され、<b>それを相手の指定口座に振り込んだとたん、銀行員とともに債務関係者がいっせいに別室へ移動。</b>不思議な光景でした。<br /> ３０分ぐらいしてから、銀行員のみ戻ってきて、司法書士さんと最終の処理に入りました。<br /> <br /> これで、無事かなり格安で任意売却物件を入手するところまで来ましたが、その後はまだまだ大変なことが待っていました。<br /> <br /> その続きは次回に。それでは。<br /> <br /> Wed, 02 May 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/baby/27.html 赤井誠 2012-05-02T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/yamaoka/12.html みなさんこんにちは。満室研究所所長の山岡清利です。<br /> 今日は物件の顔である共用部をステキにデコレーションし、内見時の印象アップ、物件の荒れ防止、入居者の満足度向上等につなげるテクニックを紹介します。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>■ 共用部を華やかにするフラワーデコレーション</b></font><br /> <br /> 当社の空室対策コンサルティングでは、基本的に物件の資産性の向上を第一に考え、家賃下落を可能な限り抑えられるよう最大限の対策を講じています。数ある対策の中でも効果が高いのが <font style="font-size:1.2em;"><font color="#ff0000"><b>「 共用部フラワーデコレーション 」</b></font></font>です。<br /> <br /> <img src="/clm/yamaoka/img/12-1.jpg" width="300" height="225" /><br /> <br /> 現状、札幌にある賃貸物件で、草花をアレンジした手の込んだ花壇やプランターをキレイに飾ってある物件は滅多にありません。物件に立派な花壇があったとしても、放置されて活かされていないのが実情です。<br /> <br /> <font style="font-size:1.3em;"><b>せっかくあるのに、もったいない・・・</b></font><br /> <br /> この共用部の緑化を推進できれば、物件の第一印象はアップし、内見時の第一印象も良くなり、入居促進・退去防止に役立つことは明確です。それなのに、雑草だらけだったり、何も植えられずに放置されている花壇が多いのです。<br /> <br /> <font style="font-size:1.6em;"><b>実に、もったいない・・・！</b></font><br /> <br /> 「 うちには花壇なんてないから関係ない 」と言うなかれ。花壇がない物件でも、共用部を見渡せば、そこにプランター等を配置できるスペースはいくらでもあります。<br /> <br /> <img src="/clm/yamaoka/img/12-2.jpg" width="226" height="300" /><br /> <br /> 厳密にいえば、どんな物件でも空きスペースさえあれば簡単にフラワーデコレーションができますし、ハンキングバスケット等を利用すれば共用廊下の壁面までも有効活用できるのです。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>■ ３つの「 できない理由 」を排除しよう！</b></font><br /> <br /> 簡単なことなのに、なぜ多くの大家さんが花壇やプランターを作ろうとしないのでしょうか？<br /> それは、次の３つの点がネックになっているからと考えられます。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><font color="#ff0000"><b> １、水やり等の手間<br /> ２、コスト<br /> ３、センス<br /> </b></font></font><br /> 北海道の冬は草花にとって大変厳しい環境です。そのため、多くの草花は越冬できずに枯れてしまいます。かといって、毎年春に新しい草花を植えるのでは手間もコストもかかります。<br /> <br /> しかし、これは一年草ベースで考えるから起きる問題。一年草の代わりに「 越冬可能な多年草 」を使えば植え替えの問題は解決します。<br /> <br /> さらに、<font style="font-size:1.2em;"><font color="#ff0000"><b>「 造花 」なら、水やり・施肥の手間、日照問題、そしてコストの問題をまとめて解決できます。</b></font></font>花壇の場合は<b>「 越冬可能な植物 」+「 造花 」</b>を活用するのも一案です。<br /> <br /> ただし、なんでもかんでも造花を飾ればいいというわけではもちろんありません。<br /> 花を飾るのに「 センス 」は欠かせません。センスがずれていると、かえって垢抜けない印象になってしまいます。<br /> <br /> 「 センス 」に自信がないという方におすすめなのが、フラワーコーディネーターに依頼する方法です。<br /> コストをかけたくないなら、プロの作品をマネしましょう。例えば、グーグルで<a href="http://bit.ly/KB0y9h" target="_blank">「 ハンキングバスケット 」</a>と画像検索すれば、壁面を花で飾る方法の実例が沢山出てきます。<br /> <br /> プロのやり方を参考にしながら、造花をうまく取り入れることで、素人でも「 手間なし 」「 低コスト 」「 センス 」の問題を全て克服できるはずです。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>■ 季節感や香りを取り入れて物件に華やかさをプラス</b></font><br /> <br /> 実際に札幌の物件に施工した例を紹介します。写真左がビフォーで右がアフターです。<br /> <br /> <img src="/clm/yamaoka/img/12-3.jpg" width="296" height="184" />⇒<img src="/clm/yamaoka/img/12-4.jpg" width="296" height="184" /><br /> <font style="font-size:0.8em;"><font color="#8B4513"><b>さびしいＥＶ前にツゲプランターを置いてホテルのロビー風に</b></font></font><br /> <br /> <img src="/clm/yamaoka/img/12-5.jpg" width="296" height="184" />⇒<img src="/clm/yamaoka/img/12-6.jpg" width="296" height="184" /><br /> <font style="font-size:0.8em;"><font color="#8B4513"><b>殺風景な廊下もアレンジメントで華やかに</b></font></font><br /> <br /> <img src="/clm/yamaoka/img/12-7.jpg" width="296" height="184" />⇒<img src="/clm/yamaoka/img/12-8.jpg" width="296" height="184" /><br /> <font style="font-size:0.8em;"><font color="#8B4513"><b>チラシなどで荒れやすいポスト上にグリーンを置くことで物件の荒れを予防</b></font></font><br /> <br /> <img src="/clm/yamaoka/img/12-9.jpg" width="296" height="184" />⇒<img src="/clm/yamaoka/img/12-10.jpg" width="296" height="184" /><br /> <font style="font-size:0.8em;"><font color="#8B4513"><b>エントランスのデットスペースにオリジナルプランターを置いて華やかに</b></font></font><br /> <br /> 季節の変化や行事に合わせて、グリーンをデコレーションするのもおすすめです。<br /> 下の写真のようなアイテムを使えば、お正月やクリスマス以外にも、ハロウィンや初夏バージョンなど様々な時期で応用できます。<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>《 クリスマスバージョン 》</b></font><br /> <img src="/clm/yamaoka/img/12-11.jpg" width="296" height="184" />　<img src="/clm/yamaoka/img/12-12.jpg" width="296" height="184" /><br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>《 お正月バーション 》</b></font><br /> <img src="/clm/yamaoka/img/12-13.jpg" width="296" height="184" />　<img src="/clm/yamaoka/img/12-14.jpg" width="296" height="184" /><br /> <br /> <img src="/clm/yamaoka/img/12-15.jpg" width="296" height="184" />　<img src="/clm/yamaoka/img/12-16.jpg" width="296" height="184" /><br /> <br /> また、造花の中に芳香剤をこっそり隠して、ほんのりとお花の香りで包まれた供用部を作るのもいいでしょう。<br /> <br /> <img src="/clm/yamaoka/img/12-17.jpg" width="296" height="184" /><br /> <br /> 造花といえど、スーパーリアルレベルのものを使用すれば見た目は本物そのもの。<br /> これにほのかな香りをプラスすることで、造花に命が吹き込まれます（ 画像ではファブリーズアロマ使用 ）<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>■ 入居者にも仲介営業マンにも好評！</b></font><br /> <br /> 私の体験からいうと、共用部のフラワーデコレーションは、物件の印象アップに絶大な威力を発揮してくれます。<br /> <br /> 入居者さんには、<font style="font-size:1.2em;"><b>「 華やかになった 」「 高級感が出た 」「 友達に自慢できる物件になった 」</b></font>と喜んでいただいています。<br /> さらに、仲介営業マンにも<font style="font-size:1.5em;"><font color="#ff0000"><b>「 紹介しやすい 」</b></font></font>と大好評です。<br /> <br /> 簡単にできますので、よろしければ参考にしてくださいね。<br /> 次回もお楽しみに！<br /> <br /> Tue, 01 May 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/yamaoka/12.html 山岡清利 2012-05-01T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/mario/26.html <div class="clmDocText">とうとう差し押さえ予告通知書が自宅に届いた。ちくしょう・・・。何のために今まで頑張ってきたんだろ・・・。金持ちになって家族を幸せにしたいと思って物件買ったのに・・・。金持ちどころか貧乏になっちまってる・・・。</div> <font style="font-size:1.5em;"><a href="/column/mario/25.html" target="_blank">前回までの話</a>の続きです。</font><br /> <img src="/clm/mario/img/26-1.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-2.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-3.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-4.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-5.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-6.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-8.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-9.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-10.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-11.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-12.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-13.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-14.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-15.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-16.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-17.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-18.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-19.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-20.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-21.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-22.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-23.gif" border="0" alt="" /><br /> <img src="/clm/mario/img/26-24.gif" border="0" alt="" /><br /> その後、物件を４,７００万で売りに出しました。<br /> 1週間で7件の問い合わせが不動産屋にあったということなので<br /> 結構人気があったんだと思います。<br /> 結局値引き交渉を受け、４,５５０万円で売却しました。<br /> <br /> その後、借金全額返済。<br /> 滞納していた税金やリフォーム代なども全額支払うことができました。<br /> 今はまた、物件売却の消費税の支払いで四苦八苦しております。<br /> まだ２年は支払い地獄から抜け出せそうになりません。<br /> <br /> 僕のアパート経営がうまく行かなかった理由は<br /> １３年という返済期間の短さだったのではないかと思います。<br /> その他いろいろあると思いますが…<br /> <br /> みなさんは、僕みたいに失敗はしないように気をつけてください。<br /> 不動産投資家の中で、失敗談をブログや書籍などで書く方は<br /> それほどいないのではないでしょうか？<br /> どうぞ読者様方々は、これを反面教師にして、頑張って欲しいと思います。<br /> <br /> これで、このコラムは終了とさせて頂きます。<br /> これから僕が不動産に挑戦するようなことがありましたら<br /> またブログか健美家さんで書いていきたいと思います。<br /> 今度やるとしたら、借金はしないで、現金で購入したいと思います。<br /> その方が絶対楽ですから・・・<br /> <br /> 短い間でしたが僕の健美家コラムを読んで下さり<br /> 本当にありがとうございました。<br /> みなさんの健闘を祈ります。<br /> <br /> <img src="/clm/mario/img/26-25.gif" border="0" alt="" /><br /> Fri, 27 Apr 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/mario/26.html まりお 2012-04-27T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/katota/08.html ある日、札幌で物件の管理をお願いしているＡ社から電話がきました。女性が契約している部屋で、男性の死体が発見されたというのです。<br /> <br /> <br /> <font color="#FF0000"><font style="font-size:1.5em;"><b>え？　どういうこと？</b></font></font><br /> <br /> <br /> 頭の中は真っ白です。<br /> <br /> すぐに、警察が入りました。<br /> 正体不明の男性は、高い位置で、ネクタイで首を吊って死亡。自殺と判定されました。それにしても、入居者は女性なのに、なぜ、男性の死体が？<br /> <br /> 数日後、やっと、事態が判明しました。亡くなった方は、<u><b>入居者の女性の元彼氏のお兄さん</b></u>でした。<br /> <br /> なぜそうなったのかといえば、入居者の女性に彼氏ができ、その部屋で同棲。その後、別れて、女性の方が出ていった（ この時点でもう話がおかしい ）。<br /> <br /> そして、次にその男性のお兄さんが入居。このお兄さんには持病があり、入居審査に通りにくい事情があったようです。そして今回、見つかったのは、そのお兄さんでした。<br /> <br /> もちろん、賃貸借契約上は賃貸人の許可なく、入居者以外の者の居住、第三者への転貸等は禁止されていますし、違反した場合は、賃貸借契約の解除理由となりえます。<br /> <br /> しかし、このマンションは、総戸数２８０戸の大規模マンションで、入居者の一人ひとりにまで、注意が及びにくかったようです。<br /> <br /> <br /> <font style="font-size:1.3em;"><font color="#FF0000"><b>入居者が入れ替わったことを、所有者である私、管理組合・建物管理会社、賃貸管理会社のＡ社の担当さんの誰一人、気づきませんでした。</b></font></font><br /> <br /> <br /> 家賃は銀行口座自動引落で、きちんと入ってきていました。昔のように毎月、入居者が賃貸管理会社まで家賃を持参するスタイルであれば、様子もわかるのでしょうが、今はそれもかないません。<br /> <br /> 賃貸借契約のシステムにも問題がありました。このケースは、<b>最初に契約したら、それ以降は自動更新</b>という形をとっていました。<br /> <br /> 入居者と連帯保証人の現状再確認（ 職業・勤務先・年収等 ）といった意味でいえば、更新の都度、契約を締結し直した方が間違いは防げます。<br /> <br /> しかし、なまじ賃貸借契約の更新というやり方を取ると、入居者が転居を視野に入れたりして、<font color="#FF0000"><b>藪蛇になる可能性</b></font>があります。更新料・更新手数料等が発生する場合は、尚更です。<br /> <br /> この部屋も、<u><b>入居者にそのまま住み続けてもらいたいがゆえに、自動更新にしておいた方が無難だろう</b></u>とＡ社と相談して決めていたのです。<br /> <br /> ところが、それが裏目に出ました。<br /> <br /> <font style="font-size:1.3em;"><font color="#FF0000"><b>知らないうちに、入居審査に通りにくい属性の知らない人が入居することになるなんて、思ってもみませんでした。</b></font></font><br /> <br /> ところで、他殺、自殺の場合は、賃貸・売買の再、その旨を告知しなければならないという重要事項告知義務が発生します。その為、賃貸料・売買価格は、半分程度にまで落ちてしまうのが通常です。<br /> <br /> Ａ社は御丁寧に、リフォーム会社にまでその旨を告げました。そのため、気味悪がって、誰もリフォームしてくれないまま、数カ月が無為に過ぎてしまいました・・・。<br /> <br /> なんとか引き受けてくれるところを見つけ、やっとこさでリフォームも終了。新しい入居者募集。しかし、<b>１年近く経っても埋まりません。</b><br /> <br /> 生活保護の方、自殺など気にしないかと思った外国籍の方にも断られました。こうなればとやけくそで、心霊研究家の方に貸すか、いっそのことお化け屋敷でも営業しようかとも思いました。<br /> <br /><br /> <font style="font-size:1.5em;"><font color="#FF0000"><b>結局、バーゲン価格でギリギリまで家賃を下げました。手取家賃は月７,０００円ですが、仕方ありません。</b></font></font>（ 建物管理費・修繕積立金、賃貸管理手数料差引後 ）<br /><br /> <br /> 値下げの甲斐もあって、そういうことにこだわらない女性の方が入居。現在は、家具家電も付けて、マンスリーマンションとして稼動させています。告知義務期間は入居者１回転程度、２年間程度という判例もありますが、未だに告知しています。<br /> <br /> ところが、ホッとしたのも束の間、その後、名古屋駅近一棟物物件で、練炭自殺事件が発生したのです。そのお話はまたの機会に・・・<br /> <br /> <font style="font-size:1.2em;"><b>【 まとめ 】家賃入金だけで安心することなく、機会ある毎に入居者を確認したり、賃貸借契約は更新しておくことが重要です。</b></font><br /> <br /> Thu, 26 Apr 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/katota/08.html 加藤隆 2012-04-26T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/cashflow101/88.html 最近の滞納の特徴。<br /> 今まで真面目に家賃を支払ってきた入居者の財務が、急にタイトになって発生するようだ。<br /> <br /> 滞納する人は、<br /> どこかぼんやりしているタイプが多いように思ふ。<br /> <br /> 例えば、普段の家賃送金は銀行窓口でやっているのだが、たまたま息子がＡＴＭで入金したところ、操作方法を誤り、送金できなかったケース。<br /> この人、ＡＴＭのことを「 自動販売機 」と呼ぶ。<br /> <br /> 携帯に発信しても出ない人もいる。<br /> 初老の男性だったので、<br /> 安否が気になった。<br /> <br /> 物件の美装に入っていた工作員に確認したら、<br /> 「 今朝、元気に挨拶しました 」<br /> と報告アリ。<br /> <br /> 無事でよかった。<br /> 今度、家庭訪問を実施スル予定。<br /> <br /> 対照的に、<br /> 豪邸を新築スルために、<br /> 短期で戸建に入居する人もいた。<br /> <br /> 家賃交渉は一切なく、<br /> ペット礼金もいただいた。<br /> リフォームしたとはいえ、<br /> 築４４年の物件が８.５万円で貸せる。<br /> <br /> ありがたい限りだ。<br /> <br /> この日の契約で、この物件の総投資金額の約１２％の回収が確約できた。<br /> <br /> 郊外の一戸建でも、３Ｐ、ペット可能姉妹で募集すれば、必ず入居者が付く。<br /> 家賃設定にはいつも迷うのだが、戸建については、ほぼワタクシの希望金額で決定している。<br /> <br /> さて、そんな中、北海道の気温も上がり、雪もほぼ溶けた。<br /> 豪雪の昨年末に購入シタ近所の戸建。<br /> 雪が溶けると、枕木で造った塀が出てきた。<br /> これがあると、<br /> 敷地内に駐車ができない。<br /> そこで、楽天のブログで<br /> 「 枕木譲ります 」<br /> と書いたら、希望者が２名集まった。<br /> <br /> 現場に集合し、１時間半で作業終了。<br /> <br /> 駐車２台分のスペースを確保。<br /> <br /> 塀の根本が埋まっていた場所に土を戻す。<br /> 一旦解散シテ、ワタクシと友人の広末様（ 仮名 ）が残業し、過給圧を上げたパジェロ・ミニに乗り、<br /> 庭に転圧をかける。<br /> <br /> やわらかい土の上をグリグリとマシンで行ったり来たりしているうちに、地盤が引き締まる。<br /> <br /> しばらく放置プレイを実施したあとに、<br /> 砕石を敷けば簡易の駐車場ができる。<br /> <br /> 入居者が決まってから、<br /> 本格的な整地は業者に発注スル予定。<br /> <br /> 持ち運べる大きさの庭石もあるので、<br /> 希望者にはプレゼントしてもいい。<br /> <br /> 氏名と電話番号を明記の上、<br /> Ｃａｓｈｆｌｏｗ１０１ｓｓ＠ｙａｈｏｏ．ｃｏ．ｊｐ<br /> まで送ってほしい。<br /> 札幌近郊、現場まで取りに来られる人に限る。<br /> <br /> <a href="http://cf101.chu.jp/" target="_blank">http://cf101.chu.jp/</a><br /> ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１<br /> ４/２０/２０１２<br /> <br /> Wed, 25 Apr 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/cashflow101/88.html 加藤ひろゆき 2012-04-25T01:00:00Z http://www.kenbiya.com/column/nagashima/88.html 欧州危機は一旦収束したかに見えるものの、実は何ら根本的な解決はしておらず、簡単にいえば危機の先延ばし状態。いつかはどこかで、何らかの手が打たれなければならないでしょう。その手とは例えば<b>｢ ドイツのEU脱退 ｣</b>とか<b>｢ EU解体 ｣</b>とか、かなりドラスティックなことになるのではないかと予想しています。<br /> <br /> 米国経済はどうでしょう？ ここに面白い資料があります。<br /> <br /> <img src="/clm/nagashima/img/88-1.jpg" width="400" height="300" /><br /> <br /> <u>アメリカの商業不動産の動きが、バブル崩壊後の日本によく似ている</u>というのです。<br /> <br /> そこを脱して回復基調にある、というのは短期的な見方に過ぎず、あくまで長期的な調整過程にあるということでしょうか。なにより欧州の影響を大きく受けるのでしょうから、このまま回復基調に向かうということにはならないのでしょう。<br /> <br /> ※資料はこちらからダウンロードできます。<br /> <a href="http://ineteconomics.org/conference/berlin/world-balance-sheet-recession-what-post-2008-west-can-learn-japan-1990-2005" target="_blank">http://ineteconomics.org/conference/berlin/world-balance-sheet-recession-what-post-2008-west-can-learn-japan-1990-200</a><br /> <br /> ※英語がわかる方は、こちらから動画もご覧になれます。<br /> <a href="http://youtu.be/DFxWCyHRD1I" target="_blank">http://youtu.be/DFxWCyHRD1I</a><br /> <br /> 翻って我が国は・・・。政府は原発対応もままならないまま、消費税論議に明け暮れるものの、国会を通る見込みは今のところなく、マニフェストは反故になり各種の政治改革は一向に進んでいません。<br /> <br /> 一時期1万円を超えた株価は再び1万円を割り込むなど、政治・経済ともに停滞しています。改革の期待を背負って政権交代が行われたものの、むしろ後退してしまっているかのようです。<br /> <br /> デフレが続き、給与所得者の所得は落ち続け、社会保障費は増大し、国債発行が膨らみ・・・といったなかで、社会が衰退していく過程というのはこんなものかなとも思います。<br /> <b>一生活者や投資家が自分にとっての最適な動きを目指すのは当たり前ことですが、もうそろそろ全体を考えないと、どこまでも沈み続けるのでしょう。</b><br /> <br /> 私はそういう人を尊敬しますし、少なくともビジネスではそういった人としかお付き合いしません。散見される｢ 個人最適化ビジネス ｣や｢ 個人最適化投資 ｣は、長期的には衰退します。<br /> <br /> ■ P.S.蛇足ですが、中国都市部では不動産に関して、今こんな感じのようです。<br /> <br /> <font color="#8B4513"><b>「 結婚するなら男性はアパートを持っていないと。北京の女の子はだいたいこう思っているわ 」<br /> 「 結婚前に両家がテーブルを囲んで話す最も重要な話題は不動産名義について 」<br /> 「 結婚するのに家を買わないなんて不良分子 」</b></font><br /> <br /> あちらで賃貸に住んでいるのは｢ 不良分子 ｣扱いとはなんともすごいですが、思い起こせばかつての日本もそうでしたね。<br /> <br /> ※中国若者の結婚が「 住宅購入 」に縛られるわけ ～ 激変する社会とイマドキの結婚観 ～<br /> <a href="http://webronza.asahi.com/global/2012041700001.html?ref=rss" target="_blank">http://webronza.asahi.com/global/2012041700001.html?ref=rss</a><br /> <br /> Tue, 24 Apr 2012 01:00:00 GMT http://www.kenbiya.com/column/nagashima/88.html 長嶋修 2012-04-24T01:00:00Z