任意売却の不動産投資コラム・ニュース

損失2,500万円！海外不動産の失敗から始まったボクサー大家...

...安い理由は任意売却だったからです。売主はバブル期にこの部屋を9,800万円で買ったそうです。値下がりのスピードがすごいですよね。決済の場で売主さんと話したのですが、この方はいわゆる貸しはがしにあい...

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2020/09/15

不動産投資業界におけるジャイアント・キリングのコツ。暗闇のト...

...それでも私は、3億円〜5億円くらいの中古の再生物件や任意売却物件を探し続けました。そして何度も競争に敗れながらも、「ローン特約ナシ」で戦えば現金客相手でも「 勝てる 」ことがあるとわかりました。鉄...

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2020/08/29

任意売却物件が生まれる要因？「正常化バイアス」を克服せよ！

...このオーナーさんの経済状態はわかりませんが、恐らく高い確率で任意売却に至ることでしょう。■ 正常化バイアスへの処方箋私はこれまで多くのガラガラ物件を購入してきましたが、その多くが前オーナーの「 正...

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2020/06/22

10億円投資した宿泊事業からの撤退。目標は「今年を生き残る」...

...ピンチはチャンスですから、この間には競売物件・任意売却や急ぎ物件なども出てくるはずです。当然、それらを狙った投資機会も増えてくるでしょう。そして、一番悪い状態の中での投資は、自分自身の心と懐加減の...

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2020/05/06

私が15年間で取り組んできた投資物件のまとめ(1)-今までの...

...内訳は任意売却で2棟、放置物件が3棟です。どれも雨漏りはもちろんのこと、内装も古く、内外装をほとんどやり直さないといけませんでした。しかし、すべて土地値以下程度で購入できたので、リスクは少ないです...

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2020/04/24

不動産融資が降りない！銀行プレゼンの方法を変え、3億円×2棟...

...「Mさんと一緒に任売物件を見に行く機会があり、4億円程の物件が3億円弱ぐらいで買えることを知り、それならお買い得だと思えたのです。金額に見合うかどうかを見極められたら、それほどリスクがないと考え方...

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2020/02/27

今年は中古物件に妙味が出てくる？ 大家にミッションは必要か

...�@利回りが検討出来るまで値下がり又は指値が出来た中古物件を狙う�Aそろそろ出てくると想定されるサンタメ関連物件を競売や任売から探す�B建築費が下がるならば所有している古アパートを解体して新築をするしか...

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2020/02/05

1棟で生涯年収を叩き出す！「今はメガ大家さん」が買った最初の...

...家賃5万円がベストなら、4万8〜9000円で着地させるべきところを4.5万円ぐらいにしてしまった」 2棟目は空室率70％の任意売却物件 破格の安さでRC、築10年を手に入れる！1棟目から半年後、次...

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2020/01/31

外壁塗装でやらかした2つの失敗 〜こんなところにご注意を！〜

...家内の実家近くで任意売却物件を購入し、そこに移り住みました。パナホーム施工の軽量鉄骨戸建です。割安で買えたのですが、任意売却だけあって内外ともにヒドい状態です。内装はセルフリフォームしたのですが、...

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2019/11/06

不動産担保ローン（住宅ローンを含む）が返済不能になったらどう...

...金融機関の管理部やサービサーがやってきて、「 担保不動産の任意売却 」をするように迫られます。金融機関やサービサーが懇意にしている不動産会社を債務者に紹介し、媒介契約を締結させられます。そして、金...

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2019/10/09

初めての不動産投資は「自宅」という逆転発想！賃貸併用住宅で ...

...「40歳を過ぎると、病気になったり、リストラされたり、住宅ローンを支払えなくなる人が多く、新築して3〜5年で家を手放す人や、任意売却しなければならない人もいます。最近も住宅ローン破たん者は増えてい...

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2019/08/18

パワハラと貧乏生活を抜け出し、資本家側へ行きたい！39才でセ...

...将来的に賃貸に出すつもりで探していたら、任売物件のものを安く買えました。ちなみに、張り切ってトイレの壁紙とクッションフロアの張替を自分でやってみたのですが、難しくてDIYが嫌いになりました（ 笑 ...

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2019/05/27

ボロ戸建の次は新築戸建投資で利回り10％超！家賃年収970万...

...どうしたものかと思っていたら、これまで何度か物件を紹介してもらった不動産会社さんから、柏駅近くの任売の古家を紹介されました。その方から物件を買ったことはないんですが、妻に、名刺交換した業者さんに「...

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2019/04/25

相続対策を考えた土地購入と新築

...もともと、この物件は6年ほど前に任意売却で購入した物件です。（ 図の斜線部分 ）土地は約70坪、80／400の商業地でしたが、建物はボロボロで、容積率も100％程度しか使われていませんでした。しか...

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2018/10/29

借金をして今より儲からないなら、借金をする理由はない

...任意売却の家を買ったことがありますが、売主は2,800万円以上借金をして新築していました。1,500万円くらい返したところで行き詰まり、最後は他人、ワタクシですが、の手に渡ってしまった。離婚した家...

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2018/08/29

競売で不動産投資。失敗しない物件を見つける方法は？築22年の...

...この物件は、裁判所に公開される前に任意売却されており、その時の金額は、9,500,000円であった。しかし、任意売却が成立されず、競売物件として公開された可能性が高い。3.落札結果（1） 落札結果...

6,266

2018/08/23

不動産投資家失格！ 失敗と反省「過去に囚われた自分」

...任意売却で空室率が高く、中も汚れていたため、指値がきいたのです。今回はその物件と同スペックのアパートが、2,500万円という価格で出てきました。7年前に1,900万円で買った時より600万円も高額...

8,304

2018/08/12

不動産競売流通協会「オークション」導入、債務整理案件など一般...

不良資産化した不動産の処分方法として、競売と任売（任意売却）がある。例えば、会社の倒産や人員整理などで職を失い住宅ローン返済者の支払いが滞ってしまうと、金融機関は裁判所を通じて強制的に住宅を売却し...

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2018/07/24

一棟物失敗の次にはまった「シロアリ区分」(^_^;）

...藤山さんは現在に至る不動産投資ブームのさきがけになられた方ですが、この方が競売や任意売却を通じて物件を購入するスタイルだったので、「 よし！ こんどは競売か任意売却を狙おう！ 」と方針を定めました...

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2018/02/21

利回りより大切なもの-高収益モデルを支える前提条件ー

...私は主に「 RCマンション投資 」と「 任意売却物件投資 」を組み合わせた手法で買い進めています。エリアは、「 首都圏 」を中心に、「 地方 」で補完という構図です。第6話で、2016年度に購入し...

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2018/02/18

再建築不可だけど利回り30％の高台物件の収支。初の任意売却物件から得た教訓。

...さて、今回は、初めての再建築不可、かつ断崖擁壁の上に建つ6号物件と、初の任意売却7号物件についてのお話です。■ 利回り30％に惹かれて購入した再建築不可の6号物件再建築不可・断崖擁壁物件を紹介され...

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2018/02/15

初めての「失敗」から得た教訓。不動産業開業のススメ。

...次回は「 再建築不可断崖擁壁6号物件、初の任意売却7号物件 」の登場です。ではまた次回、お会いしましょう〜(^^)/

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2018/01/23

「何億円もの一括返済が強いられる」ことも！ 「1法人1物件」...

...経営がうまくいっていても、銀行に指摘されると一巻の終わり、市況の悪化で経営が立ち行かなくなると発覚するだけ…差し押さえ、任売・競売へと続いていけば、ライフプランそのものが狂ってしまう。そうならない...

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2017/10/28

新築の融資申し込みを断られました。潮目の変化とQ先生の言葉

...その間にも任意売却などは水面下であるのでしょうが、今の不動産市況がその競売予備軍を吸収してくれた地合いだったのだと考えています。しかし、これからはどうでしょうか・・・。金利が安いからというだけで持...

9,960

2017/08/28

事故・訳あり物件、投資商品としての魅力は？

...事故物件は任売のうち10％はある」（任売物件専門の事業者）と説明する。住宅再生支援協会が埼玉県に出向いた任売依頼のケースは、父親が自ら命を絶ったあとに相続した物件の取り扱いに困っていた息子からのも...

7,000

2017/07/27

余剰資金を利回り10％超で運用、ソーシャルレンディング

...任意売却物件など短期の転売目的で不動産を取得するために必要な事業資金を個人が融資するケースもある。投資家が最も気になる貸し倒れリスクは担保設定（質権）を行い、時価評価の45〜60％の低い掛け目で回...

2,308

2017/07/21

3棟・8億円の再生物件を購入した2016年。全55室の現在の...

...それで見ると、この2棟は、「 RCマンション投資 」と「 任意売却物件投資 」を組み合わせた手法といえます。12の不動産物件選定ポイントにおいては、始めた頃も今も物件選定ポイントは変わっていません...

10,836

2017/06/20

1棟目物件購入選定時のポイント。不安はすべて杞憂だった。

...資手法 〉(1)RCマンション投資(2)地方高利回りアパート投資(3)ボロ物件高利回りアパート投資(4)土地値アパート投資(5)新築アパート投資(6)戸建投資(7)区分マンション投資(8)任意売却...

11,394

2017/05/31

元銀行員の目から見た合法民泊の稼ぎ方と問題点

...そこで私は、廃墟と化した任意売却物件や再建築不可物件などを取得・再生したり、シェアハウスや他の付加価値を付けて収益力を向上させてきました。■ 合法民泊の事業としての可能性そして近年注目しているのが...

8,618

2017/05/29

【前編】年間CF1,500万。「富導算塾」塾長・江古田島平八...

...安いのは、入居率が12室中4室と低く、募集もリフォームもされていなかった任意売却物件だったため。今では無事に満室で経営できています。■ 現金買いと借入をミックスして返済比率を抑える華子 最初の区分...

11,283

2017/02/22

【前編】リノベ大好き。雑食投資で家賃年収約9,000万円の「...

...そのうち、競売の落札価格が上がってきたので、一般市場や任意売却の物件も買うようになり、区分や戸建て、一棟物などを一通り持ってみました。華子 色々な物件を買った理由は何でしょう？DX@母ちゃんさんや...

12,764

2017/01/26

2016年度下半期以降の不動産投資、買い時か売り時か？-pa...

...私もリーマンショックの後に、任意売却の全戸空室のRCマンションをフルローンで取得したことがあります。山手線沿線ながら満室想定表面利回りは約13％でした。それでも融資を申し込んだ3つの銀行の内、1行...

8,631

2016/10/19

今年四棟目の物件、決済終了。商業ビル購入。10万円の家、リフ...

...重苦しい空気が漂う、任意売却の決済と違い、楽しい決済だった。購入直後、カギを受取り、物件の前で自動販売機の業者と打ち合わせ。一週間後に取り付けだ。その後、賃貸不動産業者と会い、さっそく募集広告を作...

10,301

2016/10/08

自己資金を何割入れる？ 黄金タオルのご利益。

...群馬1号（ 下の写真 任売 ）は、前回のコラムでお話ししたように、現金を約半分入れました。1,000万取り返すのに、5年弱かかっています。皆が「 現金を使い過ぎだ 」と言うので、群馬2号（ 下の写...

11,318

2016/03/17

セミリタイアに近づく「ネットでの物件の探し方」

...その他、マイナーな業者のHPには、ワケあり物件や任意売却物件など、独自に抱えているお宝物件に出会える可能性があります。大手ハウスメーカーのサイトでも掘り出し物が見つかることがあるのでおすすめです。...

14,230

2016/02/23

銀座の物件、決済終了。表面利回り98％。不動産があれば百年安...

...任意売却物件である。2015年12月下旬、「 ベンツは20万円で買え！ 」（ ダイヤモンド社 ）の原稿を書き上げ、ほっとした時にネットで発見した物件だ。売値は70万円。その日の夕方に物件を見に行き...

17,406

2016/02/13

相場が暴風雨の時、不動産のありがたみが身にしみる

...任売物件を業者が2棟買ってから分けた築古アパーート（ 20年弱 ）で、表面利回りは22％ありました。とはいえ、群馬の地方都市で常に満室というわけにはいかなそうですし、資産評価は価格よりも低くなって...

8,212

2016/02/10

3点ユニットの大学生向けアパートを買って思うこと

...今から5年前、私は1棟目となる2LDK×4室のアパートを任意売却で購入しました。1年後、4室中3室あった空室はすべて埋まり、このアパートは、毎月15万円以上のキャッシュフローを生む優良物件に育って...

14,635

2015/11/10

450万円の戸建てを買いました。

...そういえば今まで買ったアパートも任売か、ご老人からでした。投資家さんは出口がどうのと考えますので、どうしても売値が高くなります。ネット上に情報が出たり入ったり、値が上下している物件がありますが、あ...

15,523

2015/07/15

売り物件を発見した時の対処方法。外壁塗装開始。入居者決定。

...2012年、任意売却で購入シタ物件だ。売主様の財務がタイトで、物件のメンテナンスが、ほとんど施されていなかった。外壁の材質が悪く、所々、塗装がハゲ落ちていた。ワタクシにとっては許容範囲であったが、...

12,405

2015/07/10

【後編】借金貧乏芸人が家賃2,200万の金持ち大家になるまで

...過去に一時期、任意売却や競売のことを勉強したくて、その分野に強い不動産会社を手伝ったことがあるのですが、社長が高齢になって引退したいと言うので、会社の権利を300万円で買い取り、いつでも開業できる...

21,246

2015/06/20

滞納、夜逃げ、事故物件･･･。先輩大家が体験した「トラブルと...

...典型的なゴミ屋敷で、任意売却になって市場に出てきたんです。驚いたのは、天井にまだ、事件のときの血のあとがバババッと残っていたこと。「 え〜？ このままの状態で住んでいたの？！ 」と思ったら、ゾッと...

19,539

2015/05/05

お値打ち物件を紹介してもらえる人になる方法【Part2】

...少し条件を替えて、「 築30年以内で現金買い、全空室可 」としたら、売り急ぎ物件や任意売却物件を紹介してくれるかもしれませんが・・・。つまり、そのエリアの売買相場を熟知したうえで、それより少し高め...

12,468

2014/12/23

お値打ち物件を紹介してもらえる人になる方法【Part1】

...売主側の仲介業者さんはもちろん、任意売却でしたら弁護士さん、また売主さんなどへの信用を落とすことになります。場合によっては、マイナスのレッテルを貼られてしまい、その後の商売にも悪い影響を及ぼします...

15,281

2014/12/08

お金が用意できない人。入居キャンセル。売却の打診アリ。

...引越し理由を訊くと、毎月20万円支払っていた豪邸のローンが、御主人様の怪我で支払えなくなり、任意売却が決定したからだといふ。この時までは、何とか助けてあげたいと思ったが、 すでにこの時点で財務がタ...

12,491

2014/11/29

「借金は悪」という人と「借金は宝」という人、どちらが正しい？

...バブル崩壊後等の不景気な時は、国から不動産融資禁止令等が出るため、任意売却物件等、年利回り20％等割安な物件が出ても、借金をすることは困難です。逆に、1980年代バブル期、2000年代海外ファンド...

12,373

2014/10/31

割安で物件を買うために私が実践していること

...・競売前の任意売却物件（ 金融機関・不動産会社からの未公開情報が多く、売り急ぎの場合が多い ）・相続絡み案件（ 相続税納税期限があるために売り急いでいるが、相続人は不動産経営に慣れていない、また、...

13,078

2014/08/02

優良物件はネットにないって言ったの誰だ！〜買えない人が見落と...

...「 本当に良い物件は不動産業者が表に出さず、市場には公開されない 」「 任意売却や競売を通じてでないと、高利回りの物件は購入できない 」なぜなら、よく読んでいる経済・投資関係の書籍に、「 本当にお...

17,514

2014/06/21

フェラーリ生活から無収入になった悲しい理由

...この先生が「 僕の顧問先で任売アパートがあるよ 」と物件を紹介してくれて、融資付けまで面倒を見てくれました。フルローンで買えた上に、稼働率もよかったので、その月からキャッシュが入ってきました。それ...

21,891

2014/05/07

2棟目アパートへの指値と偶然から生まれた奇跡の融資条件

...実は、その物件は金融機関主導で買主を探していた任意売却物件だったのですが、買付を入れた翌日、その金融機関から「 うちで融資できます！ 」という連絡が入ったのです。でも、なんで〜？ 「 融資申込書 ...

23,109

2014/01/29