壊れたり悪くなったりしたところを繕い直すこと。建物は年々古くなり、傷みが激しくなるため、将来の修繕に備え、不動産オーナーは、毎月決まった修繕費を積み立てることが望ましいとされる。
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2015/06/13
...○購入から半年後に大規模修繕を行わなければいけなくなった○物件の管理料5%とは別に、コンサルタントフィーを月に5%支払う契約( かといってコンサルタントは何かをするわけでなく、物件の管理は売買した...
14,167
コラム
2015/06/15
...その上で、10%程度の利回りを確保できるのなら、( 満室経営を続けられればという条件付きにはなりますが )、修繕・リフォーム費用を差し引いても、月10万円以上の手残りはあるかと思います。だとすれば...
13,587
コラム
2015/06/17
...現金が入ってくるうちはいいけれども、入居率が下がったり、水漏れなどで大きな修繕費がかかったりすると、現金がない! という事態に。3)そもそも投資用として物件がよくない。買値が高すぎる。シミュレーシ...
27,110
コラム
2015/06/18
...ストレステストとは、家賃水準の低下、空室率の上昇、金利負担や修繕費等の経費の増加があったとしても、融資の返済に支障がないかどうかをシミュレートすることです。「 第73話 銀行が重視する2つの「 キ...
15,705
コラム
2015/06/22
...お譲りいただけた際には、セキュリティーに配慮した入居者様に安全安心な住まいを提供、定期的に外装及び内部リフォーム修繕を行い、末永く運営したく思っております。そして、年数経過を感じさせないための取り...
24,093
コラム
2015/06/23
...小口分譲物件は共有であり、原則、全員の合意がないと賃貸・大規模修繕・建替え・担保提供・売却等ができないのが問題です。区分所有マンション以上に、自由がききません。運営会社への依存度が高いため、運営会...
14,357
コラム
2015/07/06
...2.経費をうまく使うためには?今年大きな修繕費をかけた方がよいのか、来年の修繕費にまわした方がよいのか、大家さんから質問を受けることがよくあります。ここでの判断も税率によります。例えば、今年は、他...
16,418
コラム
2015/07/24
...前提 )格安建設業者:2年ごとに216万円( 2年につき1回退去の前提 )□ 年2%家賃が下落する過程をすると10年後の試算大手ハウスメーカー:約4.8万円格安建設業者:約4.9万円□ 大規模修繕...
35,524
コラム
2015/07/31
...壁紙については、剥がれのひどい部分だけを修繕しました。入居者にとってはありがたい提案だったはずです。だって、現状に納得して契約したのに2,000円も安くなるんですから( 笑 )。■ 誰のためのリフ...
11,469
コラム
2015/08/17
...今住んでいる区分は築古ですが、4年前に大規模修繕して耐震も強化されていますし、駅から徒歩5分の立地なので人気があります。同じマンション内での売却事例を見ると、ずいぶんと価格が上がってきており、ウチ...
11,668
コラム
2015/08/19
...空室リスクや災害リスク、修繕費等が過大にかかるリスク、果ては投資物件で事故が起こるリスク、などなど・・・。保険でカバーできるものがほとんどなのですが、とにかく投資する前に心配が付きまとってしまうの...
13,355
コラム
2015/08/24
...ワタシの考える「 クレーム 」とは顧客( 入居者様 )からの設備に関する要望( 補修・修繕・新設 )のことです。(ちなみにwikipediaでは、クレームのことを「 自身の被った損害を説明して、そ...
15,234
コラム
2015/08/25
...「大規模修繕工事にかかる消費税の軽減措置の適用」「マンションの固定資産税・都市計画税の軽減措置」を要望している。こうした要望については国土交通省が財務省などに提出する16年度税制改正要望に反映され...
2,751
2015/09/02
...別に、ポスティングのために現地に行く必要はなくて、僕は修繕工事の立会いの後など、現地に行ったついでにやっています。でも、それで申し込んで来た人が困った人だったらどうしようという心配がありますよね。...
12,909
コラム
2015/09/09
...修繕費、返済利子は経費として引く。キャッシュフローを求めているのではないので、返済元本までは引いていないとして資本収益としての純賃料=賃料-年間の減価償却費-修繕費-返済利子となります。よって、ピ...
9,816
コラム
2015/09/11
...修繕、リフォーム、募集内容、入居条件、管理体制などの条件設定を大家は自由に決めていいのです。当たり前の事のように感じますが、他の投資や事業ではそんなに簡単にできることではありません。例えば、アパー...
12,445
コラム
2015/09/21
...募集にも手がかからない( 8年間で空室期間は合計2週間程度 )優良物件でしたが、再開発もほぼ終了し、これ以上の値上がり要素は少なくなったと判断した事、築年経過により修繕関係の手間が増える可能性があ...
10,752
コラム
2015/10/13
...■ 建物に関するアクシデントと不誠実な業者さん話は変わって、大規模修繕をして間もない物件で、2カ所から雨漏りがありました。うち一カ所は、天井裏に水が溜まり、天井のクロスに穴を開けると、バケツ4杯分...
13,865
コラム
2015/10/15
ピケティによる「 21世紀の資本 」の有名な不等式 r>g の資本収益率 r ( return )は、不動産においては実質利回りで、 r =( 賃料-年間の減価償却費-修繕費-返済利子 )/( 取...
13,925
コラム
2015/10/16
...実際にはオーナーと今回施工を担当したジャストとは5年ほど前から今回リノベーションした住宅の隣の、オーナー所有のアパートの修繕などを通じて付き合いがあり、その信頼関係が今回の依頼に繋がっている。当初...
5,965
2015/10/20
...区分所有マンションで、管理費・修繕積立金等滞納がある場合。あるリゾートマンションは、売値が1円で、滞納管理費・修繕積立金が200万円ありました。毎月の管理費が5万円というのがありました。ただでも、...
12,837
コラム
2015/10/29
...その他に、購入直後の大規模修繕工事が進まず、最初から毎月30万円のマイナスという人も知っています。華子 それでは何のために不動産投資を始めたのか、わからなくなってしまいますね。アンロック伏見さん ...
16,998
2015/11/16
...多くの投資家は、修繕費や管理会社に支払うコストは見込んでシミュレーションを行いますが、入居者獲得コストまでは計算に入れていないようです。しかし、今後は広告費等の発生を見込んで購入前の収支シミュレー...
11,097
コラム
2015/11/19
...決済処理や準備のために6月の頭からハワイ入りして決済までの間に、部屋に設置する家具を選定・発注して、さらに修繕箇所をあらかじめピックアップして、それに必要な材料をホームセンターでピックアップしてい...
8,038
コラム
2015/11/30
...市場価格や利回りなど一般的な理由はあるでしょうが、ローン残債、修繕費などの「 売主の都合 」で決められた価格であることもよくあります。私は、優秀な投資家が持つ資質のひとつが「 価値と価格の歪( ひ...
21,293
コラム
2015/12/14
...まだ誰にも公開していない川上物件です 」合計5世帯で200万円台で購入できる見込みがあるのであれば、それなりの修繕費を見込んでも投資として成立する可能性が充分にあります。私の知人はその場で、「 多...
14,336
コラム
2016/01/07
...1)国内の物件を資産価値の高いものに入れ替えながら拡大する昨年から資産価値の低いものや今後大きな修繕が必要になりそうなものを優先に売却してきました。今年も所有し続けた場合に得られるキャッシュフロー...
8,130
コラム
2016/01/11
...それに、築古の大規模一棟マンションの場合、修理費・大規模修繕費用( 壁面塗装、天井防水、水回り等 )は大変な金額になります。新築物件や、売主が不動産会社の場合には瑕疵担保責任がありますが、中古物件...
11,549
コラム
2016/02/02
...人であれば、高齢になるにつれて、相続対策が必要になりますし、建物であれば、老朽化していくことで、大規模修繕や建て替えなども検討していかなければなりません。ですから、今後起こりうる事態を想定して、今...
20,106
コラム
2016/02/12
...少ない頭金で、大きな借金を引いて不動産投資を開始すると、家賃収入を得ても、ローンの支払や税金の支払い、中古物件の場合は修繕コストなど、多くの支出が発生します。その中で、「 できることは自分でやる ...
11,838
コラム
2016/02/22
ごきげんよう昨年の10月半ばから売りに出していた元自宅区分がやっと売れました!ホント嬉しいです~!家賃は入って来ないのに、毎月、管理費や修繕費積立金などで46,300円も出費がありました。私の所有...
21,808
コラム
2016/03/02
...(例)売買契約書に貼る印紙代、仲介手数料、売却に際して行ったリフォーム費用、更地で売却する場合の家屋の取壊し費用などなお、資産の維持管理のために行った修繕費や所有期間中の固定資産税、( 根 )抵当...
28,753
コラム
2016/03/14
...このような惨状を目の当たりにすると、リフォーム好きの血が騒ぎ、「 せっかくの機会なので徹底的に手を入れて根本的に修繕してしまおう 」というモードになってしまいます( 笑 )。その場で大工さんへ「 ...
14,638
コラム
2016/03/28
...購入後に修繕費が重なり、入居率が下がり、30万円の持ち出しになったらどうなるでしょうか? ・・・どうにもなりません! ■ ローンを使えば巨額をコントロールできる私は「 ローンはキケンだからヤメろ...
15,213
コラム
2016/04/13
...後日、シロアリ屋さんと大工さんに修繕の見積もりを依頼してみると、シロアリの駆除と予防に約75万円、被害箇所の木材交換に最低でも150万円かかるという見積もりが出ました。友人は「 最初、11世帯の一...
17,769
コラム
2016/04/19
...空室や修繕費や税金などは考慮しない仮定の計算だが、360万円の戸建てからこれだけの大金が生み出されることを改めて示され、驚く人は多いのではないだろうか?前提となる物件が、「そんな物件は滅多にない」...
3,362
2016/04/20
...修繕費などの費用40万がP/Lの左側、人差し指から抜けていきました。そして残ったのが中指の純利益40万です。B/Sの右側はどうやって資金を調達したかの調達方法、B/Sの左側はその資金を何に投資した...
12,791
コラム
2016/04/25
...東郊住宅社はそうした学生相手のワンルームを中心に1600戸を管理する不動産会社で、平成6年から礼金ゼロを開始、その後平成16年からは礼金、敷金ゼロに加え、退出時の修繕義務なしというやり方で他にない...
3,682
2016/04/26
...このサービスであれば、土地や建築プランの選定、その後の客付け、管理修繕といったプロセスを、ほぼ運営会社に任せることになります。オーナーはほとんど現地に行くことがなくなるため、自分の中に投資家として...
8,836
コラム
2016/05/07
...修繕のための工事費用が100万円かかりました。差額の20万円は利益として計上するのでしょうか?火災保険や地震保険で、このような質問をよく受けます。所得税法では、次の通り規定されています。「 損害保...
51,044
コラム
2016/05/10
...ですから、あらかじめその修繕費用を確保しておく必要があります。今回のアパートの場合、屋根までは緑化されていませんでしたので、一面の壁のツタ剥がしと、大工工事による下地交換&外装版・雨どい交換などで...
12,146
コラム
2016/05/10
...そもそも通常の賃貸借契約では、貸主の負担で修繕や設備更新を行うのが一般的。その際に、借主の意向は反映されない。対して「DIY型賃貸借」では、借主の意向を反映した改修を行うことができる。改修にあたっ...
2,161
2016/05/11
...管理組合に支払う管理費1万円・修繕積立金2万円を差し引けば、手取り10万円ですから、毎月10万円もの持ち出しが発生します。しかし、売却もできないのですから仕方ありません・・・。幸い、その後に購入し...
11,679
コラム
2016/05/15
...修繕やリフォーム、募集条件の設定など、アパート運営に関わる決定事項は多岐にわたります。税理士がそう言ったから、コンサルに言われたから、大家仲間にいわれたから、本に書いてあったから・・・。そんなこと...
10,564
コラム
2016/06/08
...延べ床面積が広いので、浴室とトイレは現状を活かして、床・壁・天井をやり替え、外壁を修繕するだけで経験上そのくらいはかかるだろうなという印象でした。大きな戸建てでしたが、古さと賃料相場を考えると、高...
11,970
コラム
2016/06/13
...大きな修繕が発生すれば、数百万単位でお金が出て行くこともあります。無理をして買って、今の生活がきつくなったら本末転倒ですよ。例えば、父親が不動産投資で失敗してしまって、子供たちが塾にも行けないとい...
17,597
2016/06/14
...これには「 賃貸人が入居中だと建物の点検ができない 」とか「 自分が住んでないから関心が薄い 」とかいろんな理由があるのですが、小さな雨漏りや水漏れを見逃していて、後になって大きな修繕費がかかると...
9,450
コラム
2016/06/14
...この共有部向けの保険は「マンション総合保険」といい、火災や台風、破損による損害を補償するほか、特約をつければ水漏れの調査・修繕や、設備故障の補償も可能となる。保険料は立地や構造はもちろん、築年数・...
1,152
2016/06/24
...防水、コーキングその他を含み、大規模な修繕が必要で、かかる費用は千万円単位。だが、それだけの費用をかけて修繕をしても建物を元に戻すだけの意味しかない。大金をかけても20年前と同じ物件にするのではも...
1,944
2016/06/27
...たくさんの銀行を回りましたが、「 購入後の修繕費はどのくらい見ていますか? 」など、基本的な質問にも答えられない状態だったんです。金融機関が相手の場合、行動力だけではどうにもなりません。華子 いき...
26,422
コラム